Le contrat ?rent to buy? est une nouvelle typologie de contrat, actuellement disciplinée par l'article 23 du Décret Loi n. 133/2014. Il s'agit d'une solution préparatoire à l'achat d'un immeuble, qui permet d'obtenir un accès immédiat aux locaux, tout d'abord en tant que locataire (rent) et par la suite à titre de propriétaire (buy), une fois le contrat arrivé à échéance. En d'autres termes, le contrat ?rent to buy? n'est rien d'autre qu'une fusion entre un contrat de location et un contrat préliminaire de vente d'un immeuble.
Chaque mois, une partie du loyer est payé afin de justifier la jouissance du bien immobilier loué (par exemple 50% du loyer), alors que la partie restante est destinée à être considérée comme un acompte sur le prix du bien. Ainsi, si à la fin du contrat le locataire décide d'acheter les locaux, il devra payer le prix diminué des sommes qu'il a déjà versées.
Statistiquement, ce nouveau type de contrat est souvent utilisé entre les constructeurs et les locataires/acheteurs privés, dans le but de résoudre les problèmes des immeubles/locaux invendus ainsi que pour augmenter l'éventail de clients éventuels. Rien n'empêche cependant à un vendeur privé de proposer cette typologie de contrat à ses locataires, éventuellement dans le cadre des séjours touristiques qui se répètent au fils des années.
Voyons donc dans le détail les caractéristiques principales de ce contrat, en répondant aux questions qui peuvent se poser quant à sa mise en place dans le marché immobilier italien.
Pourquoi choisir un contrat "rent to buy" ?
Les deux parties au contrat peuvent tirer des avantages de cette nouveauté contractuelle.
D'un côté le propriétaire augmente ses chances de trouver un acquérant parmi ses locataires qui, de leur côté peuvent vérifier personnellement, pendant une période plutôt longue, si les locaux leur conviennent. Bien entendu, le locataire peut décider ne pas finaliser la vente : cependant le retrait du locataire n'oblige pas le propriétaire à restituer une partie ou la totalité des sommes perçues.
Il faudra tout de même prendre en compte le risque, qui est typique des contrats de location, de se retrouver avec un locataire défaillant qui occupe de manière abusive les locaux. Dans cette hypothèse, le propriétaire devra agir auprès des organes compétents, selon les modalités que nous préciserons plus bas.
Quel est l'objet des contrats "rent to buy" ?
Le contrat ?rent to buy? peut porter sur tout type de biens immobiliers, à savoir des appartements, des caves, des fonds de commerce, des bureaux, des dépôts ou encore des terrains. Le contrat peut également porter sur un immeuble en construction.
Est-ce-que le locataire est obligé d'acheter l'immeuble après la fin du contrat de location?
La loi ne prévoit aucune obligation d'achat mais une simple faculté. Cependant, les parties au contrat peuvent fixer un délai ? non supérieur à dix ans ? pour conclure la vente.
Est-ce que les parties au contrat peuvent bénéficier de mesures de protection ?
La protection du propriétaire/vendeur est tout d'abord assurée par le montant du loyer. En effet ce dernier devra être plus élevé par rapport à la moyenne afin de permettre au propriétaire d'être dédommagé au cas où la vente n'aboutisse pas.
Deuxièmement, en cas d'occupation abusive des locaux par un locataire défaillant, le propriétaire peut agir en justice en utilisant une procédure bien plus rapide que celle d'expulsion, à savoir une procédure de dessaisissement (qui prévoit également des coûts inférieurs).
La loi permet la transcription du contrat dans les registres immobiliers avec le support d'une notaire : ainsi le locataire pourra acquérir la propriété libre de toute charge (telles que des hypothèques ou des saisies judiciaires) qui pourraient intervenir après la conclusion du contrat. La transcription, tout comme la possibilité d'acquérir le bien, perd sa validité après dix ans.
Est-ce que le contrat "rent to buy" est avantageux fiscalement ?
Il faut tout d'abord distinguer en fonction de la qualité du propriétaire/vendeur :
- S'agissant d'une entreprise, la partie du prix de la location qui est considérée comme loyer pourra être avec ou hors TVA, selon le choix du constructeur. Si elle est hors TVA, l'impôt de registre sera payé à hauteur de 2% du prix de la location.
- S'agissant d'un particulier, la location est taxée de manière ordinaire et il est également possible d'appliquer le régime de la cedolare secca (à savoir une taxe sur la location qui peut remplacer les taxes prévues par le régime ordinaire).
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En raison de la technicité de cette matière, il est fort conseillé de s'adresser à un professionnel pour avoir toutes les informations nécessaires et complémentaires.
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Publi-info (Lepetitjournal.com de Milan) ? mardi 7 juillet 2015
Crédit photo : Corbis LD
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