Bien que résidant en Italie, de nombreux expatriés conservent dans leur patrimoine des biens immobiliers sur le territoire français et ce pour diverses raisons : avoir un pied à terre en cas de retour, préparer un lieu de vie pour les enfants qui souhaitent poursuivre leurs études, se constituer des revenus complémentaires… Ce faisant, l’expatrié reste lié à la France, notamment sur le plan fiscal.
Tout d’abord, comme tout propriétaire de biens situés en France, le non-résident fiscal français est redevable de la taxe foncière. Si le bien n’est pas occupé, il est également redevable de la taxe d’habitation.
Dans le cas de la location d’un bien immobilier en France, l’expatrié percevra des loyers, donc des revenus qui seront directement soumis à l’impôt en France. Si le bien est loué meublé, ces revenus entreront dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ; si le bien est loué nu, les revenus obtenus seront des revenus fonciers.
Intéressons-nous à ces revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition : le régime du micro foncier (régime légal), et le régime réel (régime optionnel).
S’agissant de la détermination du revenu net imposable, l’expatrié sera soumis aux mêmes règles qu’un résident fiscal français. Le régime du micro foncier s’appliquera par défaut si son revenu annuel n’excède pas 15.000 euros bruts. Par le biais de ce régime, l’expatrié bénéficie d’un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut. Cet abattement a vocation à se substituer à toutes les charges déductibles (y compris les intérêts d’emprunt), ce qui exclut toute possibilité de constituer un déficit foncier (situation où le revenu foncier est inférieur aux charges). C’est pourquoi, il convient de s’assurer que les charges déductibles sont inférieures à l’abattement de 30 %.
Le contribuable pourra être soumis au régime réel soit parce que le micro foncier n’est pas applicable, soit par choix (charges supérieures à 30 %). Dans ce cadre, le revenu foncier imposable correspondra à la différence entre les recettes (loyers et revenus accessoires) et le total des charges acquittées (charges de copropriété, dépenses d’entretien et de réparation, taxe foncière, intérêts d’emprunts…). En cas de déficit, ce dernier pourra être source d’économie fiscale dans la mesure où il est déductible du revenu global de source française dans la limite de 10.700 euros. Au-delà de ce plafond, le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Par ailleurs, il arrive que le revenu global de source française d’un non résident soit insuffisant pour absorber le montant du déficit foncier déductible. Dans ce cas, ce déficit non utilisé est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Le revenu net ainsi déterminé est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et, en vertu d’une disposition particulière pour les non-résidents, l’impôt calculé ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable pour la fraction inférieure à 27 519 € et 30 % pour la part du revenu excédant ce montant. Cependant, si le contribuable justifie que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de ses revenus mondiaux serait inférieur à ce taux minimum alors ce taux moyen serait appliqué.
Le revenu foncier net supporte également les prélèvements sociaux (17,20%), excepté pour les personnes non affiliées à la Sécurité Sociale française mais à un autre régime social d’un Etat membre de l’Espace Economique Européen (ou de la Suisse). Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5% est dû.
Un résident en Italie devra également déclarer ces revenus dans son pays de résidence mais il bénéficiera d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en France. À noter que les prélèvements sociaux sont considérés comme assimilés à l’impôt sur le revenu du point de vue de la France, ce qui permet donc de demander à l’Italie de les inclure dans le crédit d’impôt. Toutefois, certaines administrations fiscales étrangères sont susceptibles de contester cette interprétation.
En résumé, en immobilier, les niveaux d’impositions pourront être plus ou moins favorables en fonction de la nature du bien ou du dispositif. Ceci étant, l’aspect fiscal ne doit pas primer sur l’objectif global et la qualité de l’investissement. Et, quelle que soit sa forme, l’immobilier est un pilier majeur de l’organisation patrimoniale.
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