L’immobilier, une valeur refuge

Par Kris LLINARES-RECOUVREUR, Responsable Service Immobilier chez Equance

Même si le marché de l’immobilier français a vu son activité ralentie par les contraintes sanitaires, il a pu être compensé par la disponibilité des investisseurs.  De ce fait, 79 % des projets immobiliers ont été maintenus malgré la situation économique actuelle (sondage Opinion Way pour Egide Informatique, avril 2020).

Des dispositifs fiscaux moins connus du grand public n'ont pas été impactés (le modèle d’investissement en nue-propriété), ou très peu (l’investissement locatif en déficit foncier ou le régime Monument Historique). 

Rappelons que l’acquisition en « nue-propriété » revient à acquérir une partie de la propriété d’un bien à un prix « décoté » de la valeur de ses loyers. Concrètement, l’investisseur a perçu ses loyers par avance sous forme de réduction de prix, et n’a donc aucune dépense à prévoir pendant la période du démembrement. Si on prend un appartement acquis avec une décote de 40%, il faudrait alors que cette crise sanitaire engendre une baisse significative du marché d’au moins 40% sur 15 ans pour réduire significativement l’intérêt de ce type d’investissement. Le logement restant un besoin fondamental, une telle baisse est difficilement envisageable. 

En France, le niveau d’intention d’achat reste élevé et le besoin de logements est constant. 

Qui a été réellement impacté par la crise ?

Malgré les aides de l’État, le maintien des revenus locatifs pour assurer la rentabilité des investissements a été le principal problème dans l’immobilier.

Les résidences avec services ont connu plus de difficultés, car leur modèle économique ne leur permettait pas un niveau de trésorerie suffisant, surtout pour les résidences récentes. Malgré cela, presque la totalité des propriétaires bailleurs ont perçu leurs loyers.  

Même si des chantiers de petite envergure ont pu continuer pendant la période de confinement, 90% des chantiers ont subi un arrêt. Depuis ces dernières semaines, les chantiers ont repris sur un rythme accéléré. En moyenne, on s’attend à un décalage d’un trimestre par rapport aux plannings initiaux.

Grace à la crise, la signature électronique est maintenant proposée à toutes les étapes de la réservation d’un programme immobilier et génère de nouvelles opportunités pour les expatriés français. Appuyez-vous sur l’expertise du groupe Equance pour vous aider à trouver les meilleurs programmes immobiliers. Contactez notre service en cliquant ici.

Que peut-on espérer à la sortie de la crise ?  

Le remède principal prescrit par les États occidentaux pour lutter contre cette crise aura été, comme en 2008, ce que l’on dénomme, pudiquement, des politiques monétaires accommodantes. Dans un langage plus commun, on parle de faire tourner la planche à billets, mais ici dans des volumes considérablement plus importants que ceux engagés dans la précédente crise, avec pour conséquence une perte de valeur de la monnaie. Il est donc fort à parier que les investisseurs vont se tourner vers les actifs avec des stocks finis pour préserver la valeur. Les biens immobiliers sont et resteront préservés.

Le retard de réouverture des frontières ne touchera pas uniquement le tourisme, mais aussi l’approvisionnement des chantiers en matière première, ou en main-d’œuvre. Les promoteurs annoncent une hausse du coût de construction de 10% en moyenne. Si l’on ajoute à cela les nouvelles mesures sanitaires à respecter sur les chantiers, et la raréfaction de l’offre en immobilier neuf du fait du gel des permis de construire, une hausse des prix n’est pas à exclure. 

Le télétravail ou les réunions virtuelles font réfléchir à une nouvelle façon de travailler, et d’adapter son logement. De nouveaux marchés vont voir le jour et la demande va tendre vers des logements plus grands, avec un extérieur, toujours proches des commerces. La mise en place brutale du confinement fait réfléchir les propriétaires et les locataires de l’importance de la fameuse « pièce en plus ». Il ne semblerait pas cependant que l’emploi se délocalise de façon immédiate des métropoles vers la campagne. 

Pour un immobilier plus responsable, l’État n’a pas attendu pour réglementer les logements à l’exemple de la RT 2020 et la mise en application de la notion de bâtiments à énergie positive prévue pour le 1erjanvier 2021.

De surcroit, les taux d’intérêt resteront à n’en pas douter extrêmement bas car une évolution contraire entrainerait l’insolvabilité de nombreux pays. Le plan de relance de la Banque Centrale Européenne prévoit plusieurs déblocages pour un total de 750 milliards d’euros qui mécaniquement entraineront une baisse des taux d’OAT (Obligations Assimilables au Trésor) sur lesquels sont indexés les taux de crédit immobilier. Attention, les banques ont bien restreint les conditions d’octroi de crédit immobilier. Elles jouent sur plusieurs paramètres comme l’augmentation de l’apport personnel nécessaire, un taux d’endettement plus strict, une durée d’emprunt plus courte, des quotas… De quoi exclure certains investisseurs.

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