Par Giulia Vignolo, Avocate à la Cour
Le marché immobilier romain est très attractif en ce moment, notamment comparé au marché immobilier parisien ou à ceux de beaucoup d’autres capitales européennes.
Les prix moyens des immeubles ont baissé de presque 30% entre les sept dernières années et aujourd’hui, avec un budget pas trop élevé, on peut acheter des appartements assez grands et dans des quartiers moins éloignés du centre historique.
S’il est vrai que la période est propice pour acheter, que ce soit pour soi-même, ou dans le but d’investir, le marché immobilier romain, et italien plus en général, reste un terrain à la fois compliqué à comprendre et à la fois dangereux pour ceux qui s’apprêtent à franchir le pas sans des bonnes connaissances de droit administratif et de droit civil italien.
Il est désormais fréquent de trouver des biens immobiliers en vente sur internet, y compris sponsorisés par certains intermédiaires immobiliers, qui présentent des irrégularités importantes, cachées à toute personne inexperte mais assez évidentes après une analyse attentive des documents administratifs.
Par exemple, il est possible de trouver des biens immobiliers qui ressemblent en tout point à des habitations, qui sont vendus comme habitations, mais qui, pour certaines raisons administratives ou structurelles, ne le sont pas et ne pourront jamais le devenir (avec des conséquences très importantes, entre autres, sur les assurances, sur les travaux effectués à l’intérieur, sur les factures d’eau, de gaz et d’électricité et sur le prix de revente de l’immeuble).
Il s’agit souvent d’appartements au dernier étage ou au rez-de-chaussée, mais cela peut arriver aussi pour des biens situés à d’autres étages ou pour des maisons indépendantes.
Il est possible aussi de trouver en vente des biens immobiliers qui comprennent des parties (si ce n’est pas la totalité) abusives ou semi-abusives. Par exemple, un balcon ou une terrasse peuvent avoir été transformés en chambre, sans un permis préalable, ou sans qu’une loi d’amnistie immobilière soit intervenue.
Pour éviter d’acheter des biens de telle sorte sans en avoir conscience et de le découvrir quand il est trop tard, il est indispensable de se faire fournir les certifications cadastrales et urbanistiques par le vendeur ou par l’intermédiaire immobilier, et de les vérifier. Quand le vendeur ne veut pas nous les donner, il faut toujours se méfier.
Pour ce qui est du certificat cadastral, il est nécessaire de contrôler avant toute chose ce qu’on appelle la « categoria catastale » de l’immeuble. Si celle-là ne rentre pas dans une catégorie comprise dans le groupe de la lettre A (que ce soit A1, A2, A3 ou autre) l’immeuble n’est pas une habitation et il faudra vérifier s’il possède ou non les conditions pour le devenir (ex. la hauteur des plafonds des immeubles qui peuvent être habités a des mesures standard prévues par la loi et qui peuvent changer en fonction du type d’immeuble et de sa localisation).
La délivrance et le contrôle du CDU (certificato di destinazione urbanistica) est aussi souhaitable, notamment quand il s’agit de biens immobiliers situés en dehors des villes ou pour les maisons indépendantes. Ce document nous donne tous les détails sur l’urbanisation de l’immeuble et du terrain sur lequel il est construit et il nous indique les lois nationales, régionales et locales applicables.
Il faudra aussi vérifier si le plan déposé au cadastre correspond au plan réel de l’immeuble.
D’autres situations problématiques, auxquelles il faut faire attention, peuvent apparaitre. Je pense notamment à la présence de l'amiante sur la toiture (cela vaut surtout pour les maisons à la campagne, où la forme la plus courante de toiture en amiante sont les plaques ondulées en fibrociment, aussi appelées Eternit, ou pour certains derniers étages d'immeubles) ou encore, l'existence de dettes importantes de la part du vendeur envers la copropriété : si vous avez un doute, il est toujours conseillé de faire signer une déclaration au vendeur à ces sujets.
Malheureusement, ces situations ont touché beaucoup d’étrangers dans les dernières années, et une fois que la vente est signée, il est très difficile de se protéger et de faire valoir ses droits.
En effet les notaires ont le droit de transférer la propriété d’un immeuble que ce soit d’habitation ou pas (et que ce soit considéré « agibile » ou pas) et ils ne sont pas censés connaitre le but de notre achat ni de conduire une vérification sur tout ce sujet critique.
Par ailleurs, la Cour de Cassation italienne a plusieurs fois rejeté la responsabilité du notaire dans la vérification de la conformité de l’immeuble acheté aux normes d’urbanisme ou de la véracité de certaines déclarations du vendeur.
Ces vérifications font partie des « droits/devoirs » de l’acheteur et non pas du notaire, dont le rôle de contrôle est limité aux documents et aux circonstances liées notamment aux droits réels, tels que la propriété de l’immeuble ou les hypothèques inscrites sur celui-ci.
Il faut dire que quand l’achat d’un bien immobilier se fait à travers un prêt bancaire, les dangers (du moins ceux qui concernent les aspects cadastrales et d’urbanisme) sont limités, car les banques font très attention au bien pris en hypothèque avant d’accorder un prêt pour l’achat.
Mais il est préférable de se faire conseiller par un avocat de confiance avant de signer un compromis d’achat ou formulaire d’offre d’achat.
Vous pouvez contacter Giulia Vignolo si vous avez des questions ou souhaitez un conseil sur-mesure.
Cabinet d'avocats
Le Cabinet d’Avocats Globus Diplomatia est présent à Rome et à Paris et intervient en droit immobilier (achat, vente ou participation aux enchères publiques), droit des affaires et des sociétés et en droit du travail.
L'annuaire 
L'agenda 
