Résident en Italie: la fiscalité pour vos biens résidentiels en France

Pour les Français résidents en Italie au sens de la règlementation fiscale italienne et propriétaires de biens immobiliers à usage résidentiel en France, ou pour ceux qui envisagent l’acquisition d’un bien immobilier en France, se pose la question de sa fiscalité, non seulement en France, mais également en Italie.

Résidents en Italie, sachez comment s'applique la loi fiscale italienne pour vos biens immobiliers résidentiels situés en France.
Il convient de distinguer entre la détention ou l’acquisition :
•    En nom propre ;
•    A travers une SCI (Société Civile Immobilière) ;
•    Par le biais de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Chaque typologie d’investissement a des implications fiscales différentes en Italie. Voyons ce qu’il en est en supposant que l’acquisition ou la détention soit en nom propre ou par le biais d’une SCI.

1.    La détention en nom propre

Il s’agit certainement du cas de figure le plus courant.
Outre l’imposition applicable en France, soit impôts sur les revenus fonciers en cas de location, taxe foncière et taxe d’habitation et le cas échéant IFI (nouvel impôt sur la fortune immobilière) ainsi qu’impôts sur la plus-value en cas de revente, les résidents fiscaux en Italie devront acquitter les impôts suivants :

a)    Impôt sur le revenu italien (IRPEF) applicable aux revenus fonciers
La base imposable italienne est constituée par le revenu foncier net imposable reporté dans la déclaration de revenu française (en France on peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposé que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus) ; la base imposable est donc la même en France et en Italie.
A cette base imposable s’appliquera le taux marginal d’imposition selon le barème d’impôts ordinaires (progressifs) utilisés pour le calcul de l’IRPEF. Le taux marginal d’impôt le plus élevé de 43% est applicable à la partie des revenus (totaux) supérieure à 75.000 euros.

b)    Impôt sur le revenu italien (IRPEF) applicable aux plus-values immobilières
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. En cas de bien immobilier reçu par donation, le prix d'acquisition correspond au prix d’acquisition payé par le donateur.
En cas de vente d’un bien immobilier situé en France par un résident fiscal en Italie, outre l’imposition applicable en France sur la plus-value réalisée, se pose la question de l’éventuelle assujettissement à impôt en Italie.
Signalons tout d’abord que les plus-values immobilières lors d'une vente de la résidence principale, de biens immobiliers reçus par succession ou encore de biens détenus depuis plus de 5 ans, ne sont assujettis à aucune imposition en Italie.
Dans les autres cas, la plus-value sera assujettie à l’impôt sur le revenu ordinaire (IRPEF) aux taux ordinaires (sauf à demander l’application d’un impôt substitutif de 20% dans des cas bien précis).
Aussi bien en matière d’imposition des revenus fonciers qu’en matière d’imposition des plus-values (sauf en cas d’application de l’impôt substitutif), il est possible de déduire de l’impôt italien un crédit pour l'impôt sur les revenus payés en France.

c)    Impôt sur la fortune immobilière à l’étranger (IVIE)
Les biens immobiliers français sont en outre assujettis à l’IVIE. La base imposable est constituée, au choix du contribuable par :

• La valeur locative cadastrale, utilisée pour calculer les taxes foncières françaises, multipliée par 160, ou
• Le coût d’achat historique de l’immeuble.

Le taux d’imposition est égal à 0,76%.
A noter : il est possible de déduire de l’impôt italien à titre de crédit d’impôt les taxes foncières et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) payés en France.

2.    La détention par le biais d’une SCI

L’imposition française d’une SCI (société civile immobilière) est en principe transparente (sauf lorsqu’elle a opté pour l’impôt sur les sociétés) parce que ce sont les associés qui déclarent directement dans leurs déclarations de revenus, les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts.
Au contraire en Italie la SCI n’est pas transparente et on assujettit à imposition fiscale seulement le dividende payé par la SCI et les plus-values réalisées par la vente des parts de la SCI (le taux d’impôt d’élevant à 26%). On ne peut faire valoir aucun crédit d’impôt pour l'impôt sur les revenus payés en France.
Les parts de la SCI sont considérées comme des valeurs mobilières assujetties à l’IVAFE (Impôt sur la fortune mobilière à l’étranger) :

• La base imposable est constituée par la valeur nominale des parts ou (si leur valeur nominale n’est pas disponible) leur coût d’achat ;
• Le taux d’imposition est égal à 0,2% ;
• Il n’y a pas de crédit d’impôt pour les taxes foncières ou pour l’IFI acquittés en France.

3.    La SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif.
Les investisseurs acquièrent des parts de SCPI et deviennent ainsi propriétaires d'une quote-part de l'ensemble des immeubles détenus par la SCPI au prorata de leur investissement.
Les SCPI sont assimilées en Italie à des fonds d’investissements immobiliers fermés et donc les parts de SCPI à des valeurs mobilières. Leurs dividendes et plus-values bruts sont soumis à l’imposition à titre de revenus du capital au taux forfaitaire de 26% sans application d’aucun crédit d’impôt pour l’impôt sur le revenu payé en France à quelque titre que ce soit.
Les parts d’une SCPI étant considérées comme valeurs mobilières, elles sont également assujetties à l’IVAFE :

• La base imposable est constituée par leur coût d’achat ;
• Le taux d’imposition est égal à 0,2% ;
• Il n’y a pas de crédit d’impôt pour les taxes foncières ou pour l’IFI acquittés en France.

Avec la collaboration d’Igor Parisi  - Dottore commercialista - Pirola Pennuto Zei & Associati