Quelle fiscalité pour vos biens immobiliers résidentiels en Italie

Vente d’immeuble, impôt sur les revenus locatifs, taxes foncières et impôt sur les plus-values : tout la fiscalité relative aux biens immobiliers résidentiels en Italie, déchiffrée.

Comment cela se passe-t-il lorsque l’on vend un bien immobilier dans la péninsule ?

En Italie comme en France, toute vente de biens immobiliers doit faire l’objet d’un acte authentique, stipulé par/devant notaire. Le compromis de vente en revanche, peut être conclu par acte sous seing privé, sans intervention du notaire donc, même s’il reste recommandé de se faire assister d’un professionnel (notaire ou avocat) pour anticiper et réglementer l’ensemble des sujets et risques posés par l’acquisition d’un bien immobilier (purge des éventuelles inscriptions, conditions suspensives en cas de financement, etc.). Si les modalités de la vente entre les deux pays sont proches, qu’en est-il de la fiscalité ?

Les ventes d’immeubles résidentiels par un particulier sont :
1)    soumises à la TVA sur le prix total, si le vendeur est une société de construction qui vend le bien immobilier dans les cinq ans suivant son achèvement;
2)    assujetties aux  droits d’enregistrement et exonérés de TVA dans tous les autres cas.

« Première habitation », les avantages fiscaux
L’achat de la première habitation par un particulier permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux (ces avantages s'appliquent également aux dépendances immédiates et nécessaires), si les conditions suivantes sont remplies:
•    L’acheteur ne dispose pas de droits réels (pleine propriété, usufruit, ou nu propriété) sur d’autres biens immobiliers dans la même ville que celle où il entend acheter le bien immobilier destiné à sa première habitation;
•    Il n’est pas déjà propriétaire d’un autre bien immeuble en Italie acheté en bénéficiant de l’avantage fiscal réservé à la première habitation ;
•    Il doit transférer sa résidence principale dans le bien concerné ou dans la ville où se situe celui-ci dans les 18 mois de l’achat ;
•    Le bien immeuble ne doit pas être classé dans les catégories cadastrales suivantes : A1, A8 et A9 (habitations luxueuses et villas).
Les impôts, la base imposable et les taux d’imposition applicables sont indiqués dans le tableau ci-dessous :

Quel impôt s’applique lorsqu’une plus-value est réalisée lors de la vente d’un bien immobilier ?

La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, au taux marginal d’imposition, excepté dans trois situations :
•    S'il s'agit de la résidence principale;
•    Si la durée de la détention de l’immeuble excède cinq ans;
•    S’il a été reçu par succession.
A noter : en alternative à l’imposition sur le revenu, il est possible d’opter pour une imposition forfaitaire substitutive à hauteur de 20% à payer par l’intermédiaire du notaire stipulant l’acte de vente du bien immobilier.

Quelle est l’imposition d’un revenu locatif ?

Le revenu locatif est imposable sur le revenu au taux marginal et sur une base imposable de 95% des loyers annuels bruts. Il faut également verser des droits d’enregistrement de 2% des loyers annuels bruts.
En alternative il est possible d’opter pour l’impôt forfaitaire (cedola secca) de 21% des loyers annuels bruts sur 100% de ceux-ci, aucun droit d’enregistrement n’étant dû dans ce cas.

Quelles sont les Taxes foncières (IMU et TASI) en Italie ?

Les immeubles sont assujettis aux taxes foncières, exceptés :
1)    L’habitation principale et
2)    Les biens immeubles classés dans les catégories cadastrales: A1, A8 et A9.

La base imposable est égale au revenu cadastral multiplié par 168 et le taux d’imposition (établi par la municipalité de la ville ou l’immeuble est situé) est compris entre :
a)    2% et 6,8% pour les habitations principales classées dans les catégories cadastrales: A1, A8 et A9 ;
b)    4,6% et 11,6% pour les autres immeubles résidentiels non destinés à habitation principale.

Avec la collaboration d’Igor Parisi  - Dottore commercialista - Pirola Pennuto Zei & Associati

[1]  Le taux d’impôt est de 22% si l’immeuble est classé dans les catégories cadastrales : A1, A8 et A9