Louer en Espagne ou au Portugal? Attention aux lois sur le logement des 2 pays

Alquiler Seguro, société spécialisée dans la gestion intégrale de la location de biens immobiliers, a analysé les réglementations sur le logement approuvées ces derniers mois par les gouvernements espagnol et portugais. La Ley de Vivienda en Espagne et Mais Habitaçao au Portugal ont des points communs mais aussi des différences intéressantes à connaître au moment d'investir en vue de louer un logement. Décryptage.

 

 

Points communs des lois sur le logement en Espagne et au Portugal

La loi sur le logement est entrée en vigueur en Espagne à la fin du mois de mai, tandis que son équivalent portugais, Mais Habitaçao, l'a fait au début du mois d'octobre. Les deux lois ont des objectifs communs tels que le plafonnement des loyers, la limitation de l'actualisation des loyers dans les contrats et la promotion de logements abordables, bien qu'elles établissent des formules différentes à cette fin.

 

Plafonnement des loyers

Les deux lois limitent les prix des loyers. Dans le cas de l'Espagne, la réglementation établit une distinction entre les "grands" et les "petits" propriétaires, ainsi qu'entre les zones dites "tendues" et celles qui ne le sont pas. Les plafonds ne s'appliqueront qu'aux zones tendues, avec différents scénarios selon le type de propriétaire et le fait que le bien ait été loué ou non au cours des cinq dernières années.

 

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Si le logement a déjà été loué et qu'il s'agit d'un petit propriétaire, la référence est le dernier loyer établi dans le contrat de location, avec la possibilité d'augmenter l'actualisation annuelle. En revanche, si vous êtes un grand propriétaire, vous devez appliquer le loyer précédent jusqu'à l'entrée en vigueur de l'indice de référence des prix, prévue en 2025. Si le bien n'a pas été loué et qu'il est situé dans une zone tendue, le loyer sera libre jusqu'à l'entrée en vigueur de l'indice des prix.

 

Dans le cas du Portugal, en revanche, la réglementation ne fait pas de distinction entre grands et petits propriétaires, ni entre les zones tendues ou non. Ce qui existe, c'est une liste annuelle de loyers maximums par municipalité, "qui sert de référence pour les programmes de location accessibles et maintenant aussi de facteur limitatif pour les loyers dans les nouveaux contrats", selon Alquiler Seguro.

 

La réglementation portugaise fait une distinction, comme la réglementation espagnole, selon que le bien a été loué ou non au cours des cinq dernières années. S'il n'a pas été loué, les parties sont libres de convenir du loyer, mais s'il a été loué, "la valeur du dernier loyer facturé pour le même bien dans un contrat précédent ne peut être dépassée, en appliquant un coefficient de 1,02 dans le nouveau contrat".

 

Actualisation des loyers

Les deux lois interviennent également dans l'actualisation des loyers des contrats, mais là encore avec des nuances. Dans le cas de l'Espagne, à partir d'avril 2022 et jusqu'au 31 décembre, l'augmentation maximale est de 2% s'il s'agit d'un grand propriétaire. Dans le cas d'un petit propriétaire, l'augmentation sera convenue entre les parties, mais s'il n'y a pas d'accord, le loyer ne pourra pas augmenter de plus de 2%. En 2024, le même schéma sera suivi, mais la limite sera de 3%, tandis qu'en 2025, un nouvel indice sera créé.

 

La loi portugaise sur le logement, pour sa part, établit que le loyer initial peut continuer à être actualisé conformément aux coefficients approuvés par le gouvernement.

 

Un autre point commun aux deux lois est qu'elles autorisent une augmentation plus importante du loyer dans le cas de logements ayant fait l'objet de travaux de rénovation. C'est ce que prévoit la loi espagnole, qui établit une augmentation maximale de 10%, à condition que le bien soit situé dans une zone tendue, que le propriétaire ne soit pas considéré comme un 'grand propriétaire' et que des travaux d'amélioration soient réalisés, conformément à l'article 17.6 de la loi sur les baux urbains (LAU).

 

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La loi portugaise, quant à elle, prévoit que "le loyer initial des nouveaux contrats de location peut être augmenté du montant des dépenses correspondantes à la charge du bailleur, dans une limite annuelle de 15%", selon l'analyse d'Alquiler Seguro.

 

Les contrats de location plus anciens ne sont pas concernés

Les deux réglementations ne s'appliquent pas aux contrats plus anciens. En Espagne, la loi sur le logement stipule que "les contrats signés avant le 9 mai 1985 sont régis par les anciens contrats de location et sont des contrats qui restent en vigueur tout au long de la vie du locataire, permettant à partir du 1er janvier 1995 une subrogation unique du conjoint, des enfants ou des ascendants du titulaire lorsqu'ils ont vécu avec le titulaire au cours des deux années précédant son décès". Ce sont les contrats dits de "renta antigua", qui disparaissent petit à petit.

 

Au Portugal, la situation est similaire et Mais Habitaçao indique que "certains des baux antérieurs à 1990 ne seront pas transférés au nouveau régime des baux urbains (NRAU)".

 

Frais de gestion à la charge du bailleur

Un autre point similaire dans les réglementations espagnole et portugaise est que le propriétaire doit prendre en charge les frais de gestion de l'immeuble et les frais de formalisation du contrat. Bien que la réglementation portugaise ne l'indique pas explicitement, elle précise que les frais doivent être payés par la partie qui contracte les services, généralement le propriétaire.

 

Incitations fiscales en Espagne et au Portugal

Les deux lois prévoient des incitations fiscales, bien que dans ce domaine, la loi portugaise ait plusieurs longueurs d'avance sur la loi espagnole.

En Espagne, la loi sur le logement met l'accent sur les réductions de l'impôt sur le revenu dans quelques cas spécifiques: la réduction générale du revenu locatif net que les propriétaires peuvent appliquer dans les nouveaux contrats de location, qui passe de 60% actuellement à 50% (c'est-à-dire qu'elle est réduite de 10 points), bien qu'elle puisse être plus élevée si certaines conditions sont remplies. Par exemple, si le locataire a moins de 35 ans (la réduction passe à 70%), si le bien a été rénové (réduction de 60%) ou si le loyer du nouveau contrat est inférieur d'au moins 5% à celui stipulé dans le précédent (réduction de 90%). Et ce, à condition que le bien soit situé dans une zone tendue. En outre, ces réductions ne seront disponibles qu'à partir de 2025 (dans la déclaration de revenus pour l'année fiscale 2024), à condition que les zones en difficulté soient déjà déclarées.

 

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Dans Mais Habitaçao, en revanche, les incitations sont beaucoup plus nombreuses. Par exemple, il comprend une augmentation de la déduction familiale de l'impôt foncier municipal (IMI), une réduction de l'impôt appliqué aux loyers des logements (de 28% à 25%), une compensation pour les propriétaires pour les coefficients appliqués dans l'actualisation des loyers, et une exonération de l'imposition des plus-values sur les maisons vendues à l'État ou à la ville. Il comprend également une exonération fiscale pour les terrains destinés à la construction de logements et une réduction de la TVA sur la construction ou la rénovation de logements abordables (y compris les logements locatifs) ou de logements sociaux, à 6%.

 

Différences entre les lois sur le logement en Espagne et au Portugal

Outre les différentes manières dont les deux réglementations poursuivent leurs objectifs, il existe également des mesures qui ne figurent que dans l'une des deux réglementations. Par exemple, les locations forcées au Portugal ou l'extension forcée des contrats dans le cas de l'Espagne:

 

Prolongation forcée ou incitative des contrats

La loi espagnole prévoit une prolongation forcée dans certaines circonstances. Par exemple, s'il s'agit d'un gros propriétaire et que le locataire accrédite une situation de vulnérabilité, une prolongation d'un an sera appliquée. Si le logement est situé dans une zone tendue, le bail sera prolongé par tranches annuelles, pour une durée maximale de trois ans, indépendammt du type de propriétaire (petit ou un grand). "Cette demande de prorogation extraordinaire doit être acceptée par le bailleur, sauf si d'autres conditions ont été établies par accord entre les parties, si un nouveau contrat de bail a été signé ou si le bailleur a fait part de la nécessité d'occuper le bien loué pour en faire son domicile permanent ou celui des membres de sa famille ou de son conjoint en cas de jugement définitif de séparation, de divorce ou d'annulation du mariage", souligne Alquiler Seguro.

 

Dans le cas du Portugal, en revanche, il existe des incitations fiscales pour les contrats à long terme, mais elles ne sont en aucun cas obligatoires.

 

Différentes approches des expulsions

Un autre domaine où les différences sont plus marquées est celui des expulsions. Dans le cas de la loi espagnole sur le logement, les locataires considérés comme vulnérables ne peuvent être expulsés s'ils n'ont pas d'autre solution de logement (mesure en vigueur jusqu'au 31 décembre) et prévoit - en théorie...- des compensations pour les propriétaires, qu'ils soient petits ou grands.

 

En revanche, au Portugal, une garantie de paiement est établie par l'État pour les loyers échus après l'expiration du délai d'opposition à la procédure spéciale d'expulsion. "Avec ce paiement de loyer, l'État est automatiquement subrogé dans les droits du demandeur", souligne Alquiler Seguro.

 

Locations forcées au Portugal

La loi portugaise oblige les propriétaires à louer leurs logements vides, une mesure qui est l'une des "différences les plus notables avec la loi espagnole et l'une des mesures les plus controversées de la loi Mais Habitaçao", affirme Alquiler Seguro. Cette location forcée concerne les logements inoccupés depuis plus de deux ans et transforme l'État en médiateur entre le locataire et le propriétaire, facturant le loyer au premier et le reversant au second.

 

Interventionnisme et absence d'écoute du secteur

Les deux réglementations ont suscité de fortes critiques dans le secteur de l'immobilier des deux pays de la Péninsule ibérique. Les principales critiques portent sur leur caractère interventionniste et sur le fait que les gouvernements respectifs n'ont pas tenu compte du marché dans leur élaboration. "Les deux lois sur le logement sont le résultat de l'abandon par les gouvernements de la politique de logement social, transférant leur responsabilité aux propriétaires privés et aux entreprises. Ce sont des mesures populistes et interventionnistes et dans toutes les villes européennes où elles sont appliquées, l'offre est détruite et les prix augmentent", explique Antonio Carroza, président d'Alquiler Seguro.

 

Selon Carroza, ces deux règlementations échoueront, car elles entraîneront une diminution de l'offre de biens locatifs, une détérioration de la qualité des biens disponibles (parce qu'elles décourageront les propriétaires d'apporter des améliorations) et de nouvelles augmentations de prix. "Ces lois ne résolvent pas le problème et vont à l'encontre des classes moyennes, des propriétaires privés et des locataires dont l'accès au logement est restreint. Avec un message populiste et à court terme selon lequel il faut baisser les prix, sans aucune mesure pour promouvoir l'offre, la conséquence directe est donc qu'elles finissent par nuire au locataire qui a de plus en plus de mal à accéder à la location résidentielle", ajoute le président d'Alquiler Seguro.