Mercredi 19 janvier 2022
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Espagne: Bilan du marché de l'immobilier 2021 et prévisions pour 2022

Par Armelle Pape Van Dyck | Publié le 20/12/2021 à 11:41 | Mis à jour le 29/12/2021 à 12:07
Photo : Dimitry Anikin
vue de Benidorm en Espagne

L'année 2021 restera dans les mémoires comme celle de la grande transformation du marché immobilier, avec une infinité de changements sociaux et législatifs. La crise sanitaire a cependant mis en évidence la grande capacité de réaction de ce secteur qui, en à peine un an et demi, s'est révélé être l'un des moteurs de la relance de l'économie.

 

L'année 2021 qui s'achève a été marquée par les campagnes de vaccination contre le Covid-19. Avec elles, une grande partie de la dynamique de la pandémie a commencé à s'inverser : les universités ont rouvert leurs portes, bon nombre des ERTE (dispositif de chômage partiel) ont pris fin, le télétravail est devenu un outil hybride et les touristes ont commencé à revenir. Tous les experts immobiliers s’accordent à dire que ces facteurs ont eu un impact direct sur le marché de l'immobilier, qui a connu un phénomène d'euphorie qui commence néanmoins à se "calmer".


+40% de transactions sur l'immobilier espagnol

Certes, les dernières données de l'Institut National de Statistiques INE montrent que le nombre de transactions immobilières a augmenté de plus de 40% d'une année sur l'autre, un chiffre qui pourrait être affolant s'il était utilisé hors contexte. En effet, la pandémie, et surtout les confinements, ont provoqué un arrêt brutal de toutes les transactions. 

La réouverture du marché et le rétablissement de la confiance des acheteurs (grâce au succès des campagnes de vaccination, aux hypothèques historiquement bon marché et à l'épargne générée par les familles pendant ces mois) ont redonné du tonus à la demande, qui a entamé une escalade rapide qui a permis de revenir plus vite que prévu à la situation pré-pandémique. 

marché immobilier espagne
Le confinement a généré une forte demande d'achat de logements / John Schnobrich 


L’effet confinement

Jamais autant de personnes n’ont eu envie de changer d’endroit pour vivre. Les préférences et les besoins des citoyens en matière de logement se sont en effet modifié en raison du confinement, ce qui a généré une forte demande d'achat de logements. Dans le même temps, les futurs acheteurs cherchent de nouvelles typologies et caractéristiques, faisant de la lumière naturelle et des grands espaces avec accès à l'extérieur les aspects les plus demandés. Sur le portail de Fotocasa, par exemple, la recherche de maisons et de propriétés rustiques a augmenté depuis le début de la pandémie de 30% en moyenne et les filtres de recherche d’appartement avec terrasses ou balcons ont grimpé de 40%.

Par ailleurs, comme le signale Caixa Research, dans son dernier rapport sur le secteur immobilier, les achats et les ventes réalisés par les étrangers, qui avaient été les plus touchés par les restrictions à la mobilité internationale, se rétablissent remarquablement bien. Selon la Direction Générale des Registres et du Notariat, au 3T 2021, les étrangers ont acheté plus de 16.600 logements en Espagne, soit 8% de plus qu'au 3T 2019, et très près du pic de 17.300 logements atteint au 2T 2018.

Cependant, les dernières informations sur les transactions immobilières en Espagne apportées par le Conseil Général des Notaires montrent qu'à la rentrée, les augmentations se sont atténuées et pourraient terminer l'année avec des hausses à un seul chiffre. 


+60% d’hypothèques

La situation sur le marché hypothécaire est très similaire, avec une croissance de plus de 60% sur un an. La reprise rapide du marché est à l'origine de ces chiffres, mais il ne faut pas non plus oublier le volume important de familles qui ont décidé de changer de banque pour profiter des taux historiquement bas actuellement sur le marché. D’ailleurs, les données du dernier trimestre fournies par les notaires montrent un nouveau ralentissement qui fera que l'année se terminera probablement avec des augmentations peu marquantes du nombre de prêts signés.

 

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Les prix n’ont pas baissé en Espagne

Contrairement à ce que prévoyaient de nombreux experts, les prix n'ont pas subi de baisses dues à la fermeture du marché et, à l'exception d'une légère contraction au mois de juin 2020, ils sont restés stables, avec une petite tendance à la hausse. Actuellement, comme le souligne le portail idealista, malgré le grand nombre de transactions et de prêts hypothécaires, l’augmentation des prix reste inférieure à 5% par rapport à l'année précédente (3,5% en novembre). La croissance à Madrid est encore plus faible (0,2%) et à Barcelone il y a encore des baisses (-3%).


Le marché espagnol de la location, chamboulé

Tous les experts s'accordent à dire que la nouvelle loi sur le logement, avec l'incertitude juridique qui en découle et le plafonnement des prix dans les zones dites "tendues", marquera une année 2022 mouvementée sur le marché de la location. Aussi bien le portail immobilier Idealista que Fotocasa ont constaté une baisse du prix des loyers au niveau national comprise entre -4% et -5% par rapport à l'année précédente

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Le télétravail est devenu une formule hybride, les étudiants et les touristes sont revenus dans les villes / Toa Heftiba

Ces baisses ont clairement marqué l'année 2021 et resteront la tendance pour le début de l'année 2022, marquant ainsi une année de décélération des prix des loyers en Espagne. Cependant, l'année a été riche en locations, avec un stock qui a culminé au début de l'été, augmentant de 137% par rapport au scénario pré-coronavirus à Madrid et de 107 % à Barcelone. 

Lorsque la "normalité" a commencé à reprendre en juillet de cette année et que le télétravail est devenu une formule hybride, que les étudiants et les touristes sont revenus dans les villes, l'offre a commencé à diminuer rapidement, 55% de moins à Madrid et 68% à Barcelone. Malgré cela, la situation que nous trouvons dans la "post-pandémie" est que Madrid a 6% d'offre en plus qu'avant mars 2020.


Barcelone : Vendre plutôt que louer

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Il est plus avantageux à Barcelone de vendre que de louer son logement / Miguel Valencia

En revanche, à Barcelone, cette offre de logements en location a été réduite de 34%, et la raison est, selon les experts, la régulation du marché locatif en Catalogne, qui a provoqué un transfert de logements sur le marché de la vente. Barcelone est retombée au même niveau d'offre qu'en 2017 (environ 6.500 logements proposés), tandis qu'à Madrid, elle reste au même niveau qu'avant la pandémie.

 

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Prix des loyers en baisse

Quant aux prix des loyers, ils connaissent des montagnes russes similaires : alors que le marché dispose d'une offre plus importante que jamais, les prix ont fortement baissé. En avril, les prix ont baissé de 16% en un an à Barcelone, tandis qu'en mai, à Madrid, la baisse a atteint 13%. Cela a marqué un grand changement de tendance puisqu’il faut rappeler que, depuis 2015, le prix des loyers avait augmenté de 41% en Espagne, comme le montre l’indice Fotocasa

La réduction du stock a fait que les derniers chiffres de novembre montrent une baisse de seulement 1,6% à Barcelone et de 4,9% à Madrid, bien que l’on commence à observer des hausses trimestrielles sur les deux marchés (2,4% à Barcelone et 0,2% à Madrid). 


Stocks inchangés

L'année de la pandémie a eu peu d'effet sur le stock disponible de logements à vendre, avec un comportement similaire sur tous les principaux marchés. L'année 2021, en revanche, les a vu prendre des chemins divergents. Alors qu'à Madrid, l'offre trouvée sur idealista par une personne cherchant à acheter un bien immobilier en décembre 2021 est inférieure de 14% à ce qu'elle était il y a un an, dans la ville de Barcelone, elle est supérieure de 3%. 

En effet, si l'on compare les données avec le chiffre minimum en mai 2020, en pleine pandémie, l'offre à Madrid n'est supérieure que de 7%, tandis qu'à Barcelone, elle l’est de 30%. L'explication de ces différences peut être trouvée d'une part dans le plus grand dynamisme de la capitale, mais aussi, comme on l’a vu, dans le transfert de produits de la location à la vente à Barcelone, motivé par les changements juridiques.


Quels risques sur le marché immobilier espagnol, en 2022 ?

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Ximena Pineda 

L'un des aspects qui pourraient modifier le comportement du marché est la forte inflation actuelle et prévisible à moyen terme. La hausse du coût de la vie entraînerait une réduction de la capacité d'épargne des Espagnols, ainsi qu'une capacité de financement réduite (tant en raison du manque d'épargne que pour faire face aux remboursements), ce qui limiterait certains acheteurs sur le marché de l'acquisition. Toutefois, la grande question est de savoir si la période inflationniste est transitoire ou si nous aurons des effets secondaires, les salaires étant répercutés à un niveau plus élevé que prévu, ce qui pourrait pérenniser l'inflation élevée.

Aux États-Unis, la Fed vient de déclarer qu’elle relèverait trois fois les taux d'intérêt en 2022, considérant qu’il s’agit de "l'outil le plus puissant dont dispose la Fed pour faire reculer l'inflation". Cependant, en Europe, les experts continuent de penser qu’il semble peu probable que la BCE relève ses taux cette année, en raison du niveau très élevé de la dette des pays européens, ce qui risque de retarder les marchés. Mais même ainsi, un scénario de hausse des taux à 1 ou 2 % n'aurait pas d'impact significatif sur le public.


2022 sera moins spectaculaire

Le marché immobilier a donc tous les éléments pour se stabiliser aux niveaux actuels et ne pas maintenir une croissance à deux chiffres dans la plupart des indicateurs. Les ventes devraient rester supérieures à 550.000 unités par an et le nombre de prêts hypothécaires signés devrait stagner, voire diminuer légèrement en cas de hausse des taux d'intérêt qui rendrait le financement moins intéressant pour certaines familles. Quant aux prix, les niveaux actuels devraient se maintenir à court terme, avec des augmentations inférieures à l'IPC (5%). 


Quels défis pour le marché de l'immobilier en 2022, en Espagne ?

On l’a vu, la plupart des experts pensent que le marché de l'achat et de la vente de logements restera relativement stable. Tous coïncident pour affirmer que c'est le marché de la location qui sera confronté aux plus grands défis l'année prochaine, afin de retrouver un climat de stabilité et de confiance. Par ailleurs, les coûts de construction, les matières premières, la réhabilitation des logements et l'adaptation des logements neufs aux nouvelles demandes des acheteurs sont les principaux défis que les experts prévoient pour le secteur immobilier en 2022.

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Armelle pvd

Armelle Pape Van Dyck

Après 15 ans à la direction de la communication de la 1ère banque espagnole, elle a décidé de concilier vie pro & perso, comme journaliste freelance en français ou espagnol. Elle est vice-présidente de l’Association des Correspondants de Presse Étrangère.
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