Radiographie du marché immobilier en Espagne

Six mois, c'est le temps qu'il a fallu au secteur immobilier en Espagne pour effectuer un virage à 180 degrés : une reprise sans précédent et un dynamisme que l'on n'avait pas vu depuis des années. Qui achète actuellement des logements ? Comment évolue le marché de la location et celui de l'achat ? Que se passera-t-il dans les prochains mois ?

 

Décidément, ce dont le secteur immobilier espagnol peut se targuer, c'est d'une grande capacité de récupération, de dynamisme et de rapidité. Contre toute attente, il n'aura fallu que six mois pour que le marché immobilier nous surprenne en se rétablissant aussi rapidement après la pandémie. 

L'apparition du Covid-19 en mars 2020 a entraîné des changements à tous les niveaux, depuis nos habitudes de consommation jusqu’au télétravail, en passant par l’accélération de la transformation digitale. Le logement n'a pas été épargné par les effets de cette dynamique et, au cours des 18 derniers mois, le marché immobilier a connu des variations significatives. 

Immobilier en Espagne : plus de ventes, moins de locations...

Parmi les plus importantes, l’on peut citer le recul des locations, l’explosion des transactions immobilières, ainsi que l’augmentation des prix. Le marché du logement se redresse donc fortement, en particulier sous l'impulsion de l'achat, qui est le principal moteur de cette reprise, comme le montrent les statistiques officielles sur les ventes de biens immobiliers, ainsi que sur les prêts, notamment grâce à des taux de plus en plus faibles ces derniers mois. En fait, les mois de juillet et août ont marqué les plus hauts niveaux de transactions de la dernière décennie. Le dernier rapport de Fotocasa Research "Radiographie du marché du logement au second semestre 2021" analyse précisément les conséquences les plus directes de la réalité provoquée par le coronavirus et la compare avec la situation juste avant la pandémie. 

... Et moins d’offres que de demandes

Si l'on examine plus en détail cette étude qui est publiée chaque année depuis 5 ans, on constate que les offres de logements en vente ont augmenté, mais la demande a beaucoup plus augmenté, passant de 12% en février 2021 à 15% six mois plus tard. D’ailleurs, la demande non satisfaite (ceux qui ont cherché à acheter, mais n'ont pas réussi) atteint 11% des particuliers, 2 points de plus qu’en février 2021 et en septembre 2020. Une raison de plus pour que l’on ne s’étonne pas que les prix repartent à la hausse, comme l’indique l'Institut National de Statistiques INE dans son dernier rapport qui montre que les prix des logements atteignent des sommets depuis la fin de l'année 2019.

 

 

Augmentation du nombre de biens en location

Le marché de la location connaît également une reprise significative, atteignant presque les chiffres d'avant la pandémie. Au cours des 12 derniers mois, 19% des personnes âgées de plus de 18 ans ont cherché à louer un bien immobilier. Si l’on regarde plus en détail, l'une des principales clés du marché locatif au second semestre 2021 est la reprise de l'offre de biens mis en location. Auparavant, les locataires potentiels étaient sensiblement plus nombreux que les propriétaires qui offraient un bien en location, d’où la hausse spectaculaire des loyers ces dernières années. 

 

Pas que le soleil: 7 raisons d’investir dans l’immobilier en Espagne Est-il encore judicieux d'acheter un logement en Espagne ? Des experts répondent à cette question et expliquent pourquoi ce pays du Sud de l’Europe reste une excellente destination pour acheter un bien immobilier, que ce soit comme placement financier, habitation secondaire ou principale, ou un mélange des deux. Découvrez dans cet article les avantages qui font de l’Espagne un endroit privilégié pour investir dans ce secteur.

La Catalogne et Valence, les nº1 de la reprise

La reprise de l'activité sur le marché du logement est intense. Mais elle se généralise également en termes territoriaux. Cependant, toutes les communautés autonomes n'ont pas atteint les mêmes niveaux.

Ainsi, les cas de la Catalogne et de Valence sont particulièrement frappants. Non seulement la Catalogne a récupéré neuf points de pourcentage depuis février 2021, mais elle se situe désormais à des niveaux plus élevés qu'avant la pandémie. En février 2020, 29% des individus catalans âgés de plus de 18 ans ont affirmé avoir cherché à acheter, vendre ou louer un logement au cours des douze derniers mois. En août 2021, ils étaient 36%.

De manière encore plus détaillée, sur le marché de l'achat et de la vente en Catalogne, ce qui a le plus augmenté est l'achat effectif de logements. En février de cette année, 2% des Catalans de plus de 18 ans avaient acheté un logement au cours des douze derniers mois. Au mois d'août, ils étaient 5%.

En ce qui concerne la Communauté de Valence, cette croissance intervient après deux semestres de baisses consécutives. En chiffres, cela signifie qu'avant la pandémie (février 2020), dans la Communauté de Valence, 35% des individus participaient au marché du logement (achat, vente ou location). Ce pourcentage avait chuté de dix points en septembre 2020 et février 2021, avant de se récupérer radicalement pour atteindre à nouveau 34% en septembre 2021.

 

 

Toutefois, le fait que la Communauté de Valence, et surtout la Catalogne, soient les territoires où les augmentations sont les plus importantes ne signifie pas qu'elles soient les seules à connaître une tendance à la hausse. À Madrid, par exemple, 22% des particuliers sont concernés. Au Pays basque, il a été de 20%, et en Andalousie de 17%.

La bonne performance du marché du logement est également perceptible dans les locations et, comme dans le cas des ventes et des achats, la Catalogne est la communauté autonome qui connaît la croissance la plus significative. Il en est de même pour la Communauté de Valence, où la baisse de l'année dernière avait été particulièrement sensible dans les locations. Et s'il est vrai que les niveaux pré-Covid n'ont pas encore été atteints, on constate une tendance à la hausse.

Qui achète actuellement en Espagne ?

Si l'on analyse l'évolution en fonction de l'âge et du marché, la première chose qui ressort est la croissance des ventes et des achats dans toutes les tranches d’âge, à l'exception des plus jeunes (18 à 24 ans), ce qui est logique, vu que ce segment se tourne d’abord vers la location.

Depuis la pandémie, parmi les jeunes adultes âgés de 25 à 34 ans, un sur deux (48% exactement) est en recherche quasi permanente de logement à louer ou acheter, car ceux qui s'émancipent convergent avec ceux qui cherchent des opportunités dans un marché perturbé par la pandémie, sans compter ceux qui veulent changer de logement suite au confinement. Ce pourcentage atteint 38% chez les 35-44 ans, 29% parmi les personnes âgées de 45 à 54 ans. Le dernier segment d'âge (55-75 ans) est quant à lui plus faible et n'a pas encore dépassé les niveaux pré-Covid.

À cet égard, les seniors ont tendance à participer un peu moins au marché et, lorsqu'ils le font, c’est le plus souvent pour acquérir une résidence secondaire ou dans le but d'investir. En d'autres termes, ils ne sont pas à la recherche d'une résidence principale, ce qui peut les inviter à reporter leurs projets dans l'espoir que l'économie se stabilise davantage. Cela ne signifie pas qu'ils ne rejoindront pas bientôt la tendance générale, ce qui stimulera encore le marché immobilier.

Plus en détail, si l'on considère uniquement les 25-34 ans, la somme de ceux qui ont fait l’acquisition d’un bien immobilier et de ceux qui ont essayé d'acheter - est passée de 19% il y a six mois à 26% aujourd'hui. Et, plus précisément, l'achat effectif a presque doublé, passant de 5% à 9%.

Contrairement à ce qui se passe pour l'achat et la vente, la croissance la plus importante dans la location concerne les plus jeunes. Ainsi, chez les personnes âgées de 18 à 24 ans, la part du marché locatif est de 39% (en février, elle était de 31%). Toutefois, cela n'est pas dû à un manque d'intérêt pour l'achat d’un logement, mais souvent à l'impossibilité d'acheter à court terme, comme nous le verrons plus tard.

Une personne sur cinq pense acheter

Il est d’ailleurs intéressant de s’arrêter sur les pourcentages des personnes qui n’ont pas effectué d’achat immobilier. Ainsi, 23% de ceux qui n'ont pas acheté ou n'ont pas essayé d'acheter ont déclaré avoir l'intention de le faire dans les cinq prochaines années. Ces 23% d'individus (ils étaient beaucoup moins avant la pandémie : 18% en février 2020) se répartissent entre ceux qui se fixent un horizon d'achat de deux ans maximum (8%) et ceux qui pensent à plus long terme, entre deux et cinq ans (15%).

Pour ce qui est des intentions d'achat à court terme, c'est-à-dire à deux ans, elles concernent principalement les adultes âgés de 25 à 54 ans. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'une perspective à moyen terme, pour une période de deux à cinq ans, ce sont les personnes âgées de 18 a 24 ans qui ont le plus l’intention d’acheter. 

Il faut rappeler que le sentiment de propriété est encore très profondément ancré dans la mentalité des Espagnols, à la différence des Européens du Nord. Il en va de même pour l'idée que l'achat d’un bien immobilier est un bon investissement. Et, avec cette bonne prédisposition à l'égard de l'accession à la propriété, il est logique que la majorité des jeunes soient favorables à l'idée que le prix de la location justifie de préférer payer pour un prêt hypothécaire. 

Au niveau territorial, les potentiels acheteurs à court terme se concentrent à Madrid (9%), en Catalogne (8%) et dans la Communauté valencienne (8%). A moyen terme, ils se situent principalement en Andalousie (18%) et à Madrid (17%).

Comment est l'acheteur espagnol potentiel ?

Plus de femmes (55%) que d'hommes (45%) envisagent d'acheter un bien immobilier. L'âge moyen de l’acheteur potentiel est de 40 ans. Presque la moitié (46%) des personnes qui prévoient d'acheter un logement au cours des cinq prochaines années se situent dans la tranche socio-économique supérieure ou moyenne supérieure. Par rapport aux éditions précédentes du rapport de fotocasa Research, ce pourcentage est en augmentation.

Dans 26% des cas, ces acheteurs potentiels vivent encore chez leurs parents. Ce chiffre est très proche de celui des personnes qui vivent avec leur partenaire (23%), sont une famille avec enfants (25%), ou une personne qui vit seule (14%).

On le voit, la seule vérité immuable dans le marché du logement est que la propriété est profondément enracinée en Espagne et qu'elle est considérée comme une option plus avantageuse que la location. C’est bien l'une des rares choses qui n'a pas changé, même après le passage d'une pandémie.