Pas que le soleil: 7 raisons d’investir dans l’immobilier en Espagne

Est-il encore judicieux d'acheter un logement en Espagne ? Des experts répondent à cette question et expliquent pourquoi ce pays du Sud de l’Europe reste une excellente destination pour acheter un bien immobilier, que ce soit comme placement financier, habitation secondaire ou principale, ou un mélange des deux. Découvrez dans cet article les avantages qui font de l’Espagne un endroit privilégié pour investir dans ce secteur. 

 

Qu’il s’agisse d’acquérir un logement dans l'idée d'avoir une bonne rentabilité financière ou pour y vivre une partie de l’année, l’investissement immobilier reste l’un des meilleurs types de placement en Espagne. Les prévisions des experts pour le secteur de l'immobilier sont d’ailleurs très prometteuses, puisqu’il sera l'un des principaux moteurs de la reprise économique de l'Espagne. 

Ainsi, le service d’Études CaixaBank Research s'attend à ce que l'économie espagnole, après une contraction de 10,8% en 2020, connaisse une croissance significative de 5,7% en 2021 et s'accélère à 6,2% en 2022. D’après Judit Montoriol, économiste senior de la banque espagnole, "l'activité du marché du logement se remet raisonnablement bien du ralentissement extraordinaire de l'année dernière, lorsque les ventes avaient chuté de 17,7% et les nouveaux permis de construire de 19,5% en 2020, de sorte que l'impact de la crise sur le secteur a été limité et beaucoup moins important que prévu initialement".

Récupération des ventes sur le marché immobilier espagnol

La demande de logements fait d’ailleurs preuve d'un dynamisme remarquable au cours des premiers mois de 2021, à tel point que le nombre de ventes de biens immobiliers sur la période cumulée de janvier à mai n'est inférieur que de 2,3% à celui de la même période en 2019. 

l'Espagne reste l'un des principaux pays du monde où il est très rentable d'investir

Maria Matos, Directrice des Etudes et porte-parole du portail immobilier Fotocasa, signale à ce sujet que "l'Espagne reste l'un des principaux pays du monde où il est très rentable d'investir et tout indique que cela ne changera pas. La résilience du secteur immobilier a été très révélatrice. Cela  indique que ce secteur a déjà laissé derrière lui l'incertitude causée par la crise sanitaire et que les Espagnols osent à nouveau acheter des maisons, et perçoivent même cette agitation du marché comme une bonne situation pour trouver des opportunités. En outre, grâce à l'élan créé par le grand intérêt pour l'achat d'un logement, le secteur a maintenant un nouveau défi à relever : répondre au grand boom de la demande qui s'est réveillée après le confinement de 2020".

Moins d’étrangers investissent en Espagne

De son côté, la demande étrangère a été particulièrement touchée par la pandémie. Les zones les plus touristiques de l'arc méditerranéen et des archipels ont subi une baisse considérable des transactions en raison des restrictions à la mobilité internationale. Le dernier rapport sectoriel pour le second semestre 2021 du Service d’Études de CaixaBank indique que les ventes réalisées par les étrangers ont chuté de 24% en 2020 et représentaient 11,3% du total. Elles étaient même passées sous la barre des 10% au premier trimestre 2021 (9,7%), ce qui n’était pas arrivé depuis 2013. Il faut rappeler qu’en seulement 10 ans, les achats de logement par des étrangers avaient triplé, atteignant 13% du total en 2019. Ils étaient de 4,2% en 2009.

Malgré la forte baisse de la demande, l'ajustement des prix dans les communes les plus touristiques a été modéré et les perspectives pour les prochains trimestres sont positives, grâce à la réactivation du tourisme international qui est attendue avec l'avancée de la vaccination et, surtout, pour l'année prochaine. 

 

Les Français, numéro 2

Le portail immobilier idealista signale d’ailleurs que l'Allemagne, la France et le Royaume-Uni constituent à nouveau les principaux pays à la recherche de logements sur la côte espagnole. Les dernières données d’idealista au 30 juin 2021 montrent que 11,3 % du nombre total de visites sur le marché de l'achat et de la vente et de la location de logements sur la côte espagnole proviennent de l'étranger.

Ce pourcentage représente 7,7 points de moins que celui enregistré au début de l'été dernier. Mais, comme l’explique un porte-parole du portail immobilier, "malgré les restrictions de circulation entre les pays en raison de la pandémie de coronavirus, l'obligation de passer une quarantaine au retour dans le pays d'origine si l'on n'est pas complètement vacciné ou d'effectuer des tests avant et après le voyage, cette recherche de logements à acheter ou à louer continue d'offrir des pourcentages à deux chiffres, ce qui montre l'intérêt des citoyens étrangers, ou des Espagnols vivant dans d'autres pays".

Mais quelles sont les raisons de cet intérêt qui ne faiblit pas pour le secteur immobilier en Espagne, et ce, malgré la crise du coronavirus ? 

 

Les 7 raisons d’investir dans l’immobilier en Espagne

1/ Les prix restent bas

Le prix de l’immobilier est bien évidemment un facteur déterminant. La crise économique de 2008 a touché de plein fouet l’Espagne, ce qui a eu pour effet une baisse significative des prix dans tout le pays. Depuis 2014, ces derniers ont commencé à augmenter mais, contrairement à d'autres pays, comme le Portugal, la France ou même l'Italie, ils ont eu du mal à se récupérer. La Directrice d’Études de Fotocasa est d’ailleurs très claire à ce sujet : "Il convient de rappeler que nous sommes à 37% en dessous du pic des prix maximums".

En définitive, les prix sont plus abordables et restent donc extrêmement attractifs en Espagne. Si l’on prend comme exemple l’immobilier dans les grandes villes fin 2019, on constate qu’il fallait débourser en moyenne 9.800€/m2 pour acheter un logement à Paris ; 15.600€/m2 à Londres; 4.500€/m2 à Lisbonne ou 4.700€/m2 à Lyon, alors qu’à Madrid, les prix moyens avoisinaient les 2.600€/m2 ; à Barcelone, 3.300€/m2 et à Valence, 1.600€/m2.  

Nous sommes à 37% en dessous du pic des prix maximums

De son côté, le prix moyen dans les communes touristiques est passé d'une croissance de 7,5% en 2019 à une baisse de 1,1% en 2020. Le ralentissement dans les communes non touristiques est également notable, mais de moindre intensité : le prix moyen des logements est passé d'une progression de 7,1% en 2019 à 1,6 % en 2020 (toujours positif).
Quant à l'évolution des prix des logements dans les prochains mois, CaixaBank prévoit une augmentation moyenne des prix de 0,5% dans les municipalités touristiques et une augmentation légèrement supérieure de 0,9% dans les municipalités non touristiques. Ces prévisions, bien que positives, sont plus modérées que celles du modèle avant la pandémie, où des augmentations d'environ 2% par an étaient attendues.

2/ Se protéger contre l’inflation

De plus en plus d'experts nationaux et internationaux prévoient un changement structurel, avec une inflation élevée dans les années à venir. L'Institut d'études économiques (IEE) souligne que l’inflation en 2021 restera fortement conditionnée par l'évolution du prix du pétrole et des produits énergétiques en général. En 2021, l'IPC espagnol devrait terminer l'année dans une fourchette comprise entre 2 et 2,5%. Aux États-Unis, l'inflation a atteint 5,4% en juin dernier, le taux le plus élevé depuis 2008, tandis qu'au Royaume-Uni, elle a grimpé à 2,5%, la plus forte hausse des prix depuis 2018.

En achetant un bien immobilier maintenant, l'investisseur bénéficie donc non seulement de prix contenus, mais aussi il investira dans un contexte où, après des années d'un scénario d'inflation très faible, les derniers mois indiquent ce changement de tendance. 

3/ Des prêts historiquement bas

En outre, le prêt hypothécaire reste à des niveaux historiquement bas, après que l'Euribor à 12 mois, le principal taux de référence, a clôturé l'année 2020 à près de -0,5%, le niveau le plus bas de l'histoire. Cette situation facilite le financement des opérations d'achat à des prix compétitifs par rapport aux dernières années, avec de grandes possibilités d'acquérir un prêt hypothécaire à taux fixe et variable à des niveaux jamais vus, ce qui constitue -selon l’économiste Judit Montoriol - "un plancher historique, et sans resserrement des autres conditions, qu'il s'agisse des échéances, des garanties ou des montants, au-delà de celles liées à la solvabilité de l'emprunteur". À cet égard, CaixaBank Research ne s'attend pas à une modification des taux d'intérêt officiels de la BCE au cours de la période 2021-2022. 

4/ L'attrait de l'investissement locatif en Espagne

Acquérir un bien immobilier en Espagne permet de faire un retour rapide sur investissement. "La rentabilité des logements –explique Maria Matos, Directrice des Études et porte-parole du portail immobilier Fotocasa- a atteint le niveau le plus élevé de ces dix dernières années, plus précisément 6,8%. En effet, le prix des loyers a fortement augmenté ces dernières années et rend l'achat d'un bien à louer très rentable. En fait, il est presque impossible de trouver actuellement sur le marché des produits financiers qui offrent des rendements proches de 7%".

Il faut dire que les loyers en Espagne ont augmenté de 32% en 10 ans, et de 41% en 5 ans. En effet, c’est au cours des cinq dernières années que se concentrent les augmentations les plus importantes du prix des loyers en Espagne, selon la dernière étude semestrielle du portail Fotocasa.

Le prix des loyers a fortement augmenté ces dernières années et rend l'achat d'un bien à louer très rentable

Ainsi, en 2016, un locataire devait payer en moyenne 592 euros/mois (juin 2016, 7,40 euros/m2 par mois) pour louer un bien de 80 m2, contre 835 euros (juin 2021, 10,44 euros/m2 par mois) aujourd’hui.

Il est curieux de constater que l’archipel des Canaries est la communauté autonome où la hausse des loyers a été la plus forte au cours des cinq dernières années. Le prix des logements locatifs aux Canaries est ainsi passé de 6,43 €/m2 par mois en juin 2016 à 9,58 €/m2 par mois en juin 2021 (+ 49 %). En revanche, aux îles Baléares, la hausse est la plus faible, avec 11% en 5 ans. 

Toutefois, le Covid est passé par là et il semble que les loyers ont commencé à diminuer légèrement (-2,7% en moyenne sur un an en Espagne), même si cela varie dans chaque région et en particulier dans les grandes villes, comme Madrid et Barcelone, qui enregistrent des baisses qui peuvent atteindre -10 % sur un an. Selon les experts, cette situation pourrait se prolonger tant que la "normalité" ne reviendra pas à 100% ; tant que les étudiants universitaires ne reprendront pas les cours en présentiel, par exemple. 

 

 

Un autre élément très important est l’irruption du télétravail, qui a poussé la demande à la périphérie des grandes villes. Ces effets ont donc eu un impact sur l'augmentation de l'offre et sur la modération et la régulation des prix sur le marché locatif, qui devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année.
Selon Judit Monterol, "un facteur qui a eu également un impact sur la baisse des loyers pendant la pandémie est l'augmentation notable de l'offre d'appartements à louer, dérivée du transfert de logements qui étaient destinés à la location touristique vers le marché résidentiel traditionnel". Selon une étude menée par le portail immobilier pisos.com, l'été dernier, 20% de l'offre locative touristique en Espagne s'était transformée en offre résidentielle, une tendance qui s'inverse progressivement en 2021 : depuis janvier 2021, 2% de l'offre locative résidentielle en Espagne s'est à nouveau transformée en offre locative touristique. 
Une autre étude réalisée par Fotocasa en avril estime que 84% des appartements loués sont destinés à un usage résidentiel et que seuls les 16% restants sont destinés à la location de vacances. Il faut dire que le marché de la location a évolué ces dernières années. Il y a 20 ans, moins de 10% des ménages espagnols vivaient dans un logement loué, alors qu’ils sont maintenant presque 20%.

Par ailleurs, la pénurie de logements locatifs encourage le développement de projets de type "Build to Rent" (B2R) -construction d'immeubles complets destinés à la location. Le potentiel de croissance de ce modèle économique ne fait aucun doute, étant donné, comme nous l’avons vu, la tendance croissante de la proportion de ménages vivant dans des logements loués.

Seule ombre au tableau, et pas des moindres, puisqu’elle constitue l’une des principales préoccupations du secteur : l’éventuelle intervention du gouvernement sur le marché locatif, en particulier sur les prix. "Pour l'instant, la loi ne serait pas prête avant la mi-2022 –avertit María Matos. Nous sommes retardés depuis plus de 6 mois en raison de l'impasse entre les deux partis au gouvernement, qui ne parviennent pas à s'entendre sur l'opportunité d'intervenir ou non sur le prix des loyers. La conséquence la plus directe de l'obligation faite aux propriétaires de plafonner leurs loyers sera une diminution de l'offre. Nombreux sont ceux qui constateront qu'il n'est pas rentable de baisser le prix de leurs biens et qui les retireront du marché ou les placeront sur le marché de l'achat-vente". 

À long terme, les conséquences de cette limitation pourraient se traduire par la détérioration du parc immobilier des villes, car les propriétaires ne seront pas incités ou encouragés à réaliser des travaux d'amélioration dans leurs appartements, ce qui entraînerait même la génération d'une économie souterraine beaucoup plus accentuée dans le secteur. 

En tout état de cause, le gouvernement envisagerait également d'autres mesures telles que la mise en place d'incitations fiscales ou la pénalisation des propriétaires de logements vides.

5/ Le télétravail, de plus en plus global

Le confinement a amené les gens à changer leurs préférences en matière de logement. C'est pourquoi les conditions essentielles à l'achat d’un bien immobilier sont désormais les espaces ouverts et extérieurs : une terrasse, un jardin, un patio... En fait, la recherche sur les différents portails immobiliers de logements avec une terrasse ou un jardin a bondi de 40% après le confinement, alors que celle d'appartements a baissé de -14%. 

De plus, dans de nombreux cas, les gens cherchent une pièce en plus qui servira de bureau en raison du télétravail. Sans nul doute, ce nouveau mode de travail -jusqu’alors très peu utilisé en Espagne- est l'un des phénomènes les plus importants qui se soient produits. La contrainte de vivre à proximité du travail disparaît, un facteur qui était autrefois très important. Les citoyens n'ont donc plus besoin de vivre dans les grandes villes et recherchent des logements en périphérie, loin de la pollution environnementale et sonore. 

D’autre part, le nombre d’étrangers qui établissent leur résidence en Espagne pour y travailler augmente, encore plus depuis la pandémie. "On peut s'attendre -signale l’économiste de la Caixa- à ce que la progression de la campagne de vaccination dans les pays européens et la mise en œuvre du certificat numérique COVID de l'UE stimulent la demande refoulée des étrangers, qui attendent de pouvoir voyager pour acheter leur maison en Espagne. En outre, les nouveaux modèles de travail accélérés par la pandémie, comme le télétravail, permettront aux travailleurs européens de s'installer en Espagne pour de plus longues périodes afin de profiter du climat méditerranéen tout en télétravaillant, de sorte que le marché présente désormais un nouveau profil d'acheteur international".

6/ La fiscalité de l’immobilier en Espagne

On ne s’étonnera pas si l’on affirme qu’en France, la fiscalité immobilière est plus importante qu’en Espagne. Même si en théorie de plus en plus de Français ne paient plus la taxe d’habitation (de nombreuses exceptions existent, comme les résidences secondaires, ce qui touche donc les Français non-résidents…), en Espagne, cette taxe n’existe pas.
En ce qui concerne la Taxe Foncière, elle reste relativement basse dans les différentes villes d’Espagne. L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), c’est-à-dire l’Impôt sur les Biens Immobiliers que paie le propriétaire, est calculé sur la base de la valeur cadastrale, qui comprend la valeur du terrain et de la construction. Cette valeur est moins élevée que celle du marché, mais varie énormément d’une municipalité à l’autre. Enfin, les droits de mutation varient entre 6 et 8% en fonction de la communauté autonome. Selon la dernière étude de l’Organisation de Consommateurs et usagers espagnole OCU à ce sujet, l’IBI représente environ 660 € à Madrid, 568€ à Barcelone, 325 € à Valence et 335 € à Séville.

En ce qui concerne les rentes foncières, un taux d’imposition de 19% s’applique sur les loyers des propriétés en Espagne. Toutefois, il est possible au moyen de divers dispositifs de réduire, voire même d’annuler cette imposition. Il peut s’agir de la déduction des amortissements annuels ou encore la déduction des frais d’entretien et de réparation.

Il est très probable que le boom de la demande de logements étrangers sera encore plus important qu'avant le COVID-19

7/ Des perspectives optimistes pour la demande étrangère

Comme nous l’avons vu, la pandémie a freiné d’un coup la demande étrangère de bien immobilier, mais ne l’a pas arrêté. L'un des facteurs qui a favorisé la pérennité des ventes internationales pendant la pandémie a été la numérisation du processus de commercialisation et de financement des nouveaux développements. Les promoteurs espagnols qui avaient déjà investi dans l'adoption des nouvelles technologies numériques ont pu continuer à fournir leurs services à distance, par exemple par des visites virtuelles à domicile. Les institutions financières ont également amélioré la gamme de produits et services numériques pour leurs clients non-résidents, en offrant la possibilité d'ouvrir un compte ou de demander un prêt hypothécaire 100% en ligne, entre autres.

En définitive, après une année 2020 atypique, les perspectives pour 2021 en termes de demande étrangère et de prix, en particulier dans les zones touristiques, sont positives même si la rapidité de la reprise dépendra de la vitesse à laquelle le tourisme international sera réactivé et les excellentes communications qui existaient avant la pandémie seront rétablies depuis les principaux pays d'origine des touristes vers l'Espagne. D'ici 2022, les experts prévoient que le tourisme international se normalisera et que les connexions seront rétablies. 

"Il est donc très probable –affirme Judit Montoriol- que le boom de la demande de logements étrangers sera encore plus important qu'avant le COVID-19. L'Espagne continue d'être immensément attractive en raison de multiples facteurs tels que le climat, la qualité de vie, la sécurité, la santé et la culture, et à tout cela il faut ajouter un nouveau type d'acheteur international qui peut développer son travail professionnel à distance, grâce à la flexibilité offerte par le télétravail". 

Cependant, il est important de garder à l'esprit que d'autres destinations méditerranéennes font concurrence à l'Espagne, non seulement pour attirer les touristes, mais aussi pour inciter nombre d'entre eux à y acheter une maison pour leur retraite ou pour y travailler. La bataille ne fait donc que commencer.