Comment éviter les problèmes liés à une transaction immobilière en Espagne?

Les principaux problèmes sont généralement liés à l'état de la propriété, car lors de l'achat d'un bien immobilier, on oublie souvent que l'on n'acquiert pas seulement le bien physique, mais aussi tous les droits et obligations qui lui sont inhérents. Il s'avère souvent qu'il y a des charges qui étaient inconnues et qui peuvent constituer un inconvénient majeur pour l'acheteur.

Les aspects juridiques à prendre en compte lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier sont multiples: il faut connaître la législation applicable et tous les cas de figure, les différentes réglementations, même locales, pour lesquelles les situations peuvent être très différentes (expropriations, servitudes, etc.).

Quels documents sont nécessaires en Espagne?

Pour toutes ces raisons, certains documents sont nécessaires à la réalisation de ce type de transaction. Ainsi, le vendeur doit au minimum fournir:

- L'acte attestant qu'il est le propriétaire légitime du bien.

- La documentation cadastrale et une copie de l'acte d'enregistrement du bien. (nota simple registral).

- Un document attestant que le bien est à jour dans le paiement des impôts (en particulier, d'impôt foncier IBI).

- Rapport et certificat énergétique.

- Certificat d'habitabilité, dans le cas d'un logement.

- Dernières factures d'électricité et gaz.

- Si le bien est soumis à un régime horizontal de propriété, la documentation relative à la communauté de propriétaires et aux obligations qui en découlent pour le bien. Un document attestant que le bien est à jour dans le paiement des charges.

- Tout type de document privé ou public susceptible d'affecter directement ou indirectement le bien (comme, par exemple, une hypothèque).

Facteurs à prendre en compte

S'il s'agit d'étrangers qui achètent et/ou vendent, les conflits éventuels qu'ils peuvent avoir sont-ils différents? Les étrangers ont les mêmes droits que les nationaux d'acquérir une propriété en Espagne, de sorte que les principaux conflits juridiques sont généralement très similaires dans les deux cas. Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, de nombreux facteurs doivent être pris en compte:

- L'obtention d'un numéro d'identification d'étranger (NIE). Il s'agit du numéro d'identification fiscale requis pour toute transaction financière en Espagne, y compris l'achat d'une propriété.

- Formalités contractuelles. Il est très courant en Espagne de préparer le compromis de vente, normalement sous la forme d'un dépôt d'arrhes de 10%. Si le travail a été fait correctement, toutes les conditions et tous les scénarios qui régiront la vente future y sont inscrits. Il existe des modèles sur internet de compromis de vente (contrato de arras).

- Le financement. Les étrangers doivent connaître les conditions établies par les institutions financières en Espagne, d'autant que les conditions peuvent varier selon qu'il s'agit de personnes étrangères non-résidentes ou de résidents.

- Les impôts. Un autre point très important est l'imposition de l'achat d'une propriété en Espagne. L'investisseur doit être informé des obligations fiscales qui peuvent découler de l'achat d'un bien immobilier et s'assurer qu'il effectue les paiements correspondants. Une "gestoria" (cabinet comptable) peut être très utile pour s'occuper de ces démarches telles que le paiement de la plus-value ou de l'ITP (impuesto transmision de Patrimonio).