Covid-19 : Quel impact sur le marché immobilier espagnol ? 

La crise d’abord sanitaire puis économique du Covid-19 a touché tous les secteurs de l’économie, et le marché immobilier n’a bien sûr pas été épargné. Les experts consultés s’accordent à dire que les prix vont diminuer mais que cette tendance ne durera pas. 

La première question que tout le monde se pose est si le prix de l’immobilier va baisser en Espagne. Clairement, oui. Mais attention, le Covid-19 n’aura pas les mêmes effets sur le logement que la crise qui avait provoqué une chute de près de 40% des prix de l'immobilier en Espagne, lorsque la bulle immobilière avait éclaté il y a 12 ans. La situation est bien différente et même si les vendeurs devront ajuster les prix de vente de leurs biens, ceux-ci devraient baisser de l'ordre de 7 à 10%, pour ensuite commencer à se récupérer l’an prochain. 

C’est un fait. L'économie est au point mort et le marché du logement dépend directement de la santé de l'économie. Avec le confinement, les transactions de biens immobiliers ont chuté de façon spectaculaire et seules les opérations en cours ont pu se matérialiser. La sortie de l’état d’alarme permettra que cette activité reprenne, mais différemment. En effet, il y aura moins de transactions, moins d'acheteurs et de vendeurs. Certains attendront de voir s'ils peuvent vendre, et d'autres se contenteront de retirer leur bien du marché s'ils n'ont pas urgence à le faire. 

Augmentation significative du stock de biens immobiliers non vendus

En revanche, la crise économique et l'incertitude inciteront de nombreux propriétaires à vendre. Ceux qui ont besoin d'argent à court terme ne pourront pas attendre et seront contraints de se défaire des actifs non essentiels. Les premiers biens à sortir sur le marché seront donc les résidences secondaires ou les appartements loués. En plus, avec la fin du confinement, il se produira une augmentation significative du stock de biens immobiliers non vendus pendant ces deux mois, auquel s'ajouteront les logements issus d'héritages ou de divorces. 

Enfin, les acheteurs étrangers ne reviendront pas avant au moins la fin de l'année. Un coup dur pour le secteur, lorsque l’on sait que la demande de logements de leur part constituait l'un des piliers qui a stimulé l’immobilier espagnol ces dernières années. Ainsi, en seulement 10 ans, les achats de logements par des étrangers ont triplé, une tendance à la hausse, coupée net.

Les acheteurs étrangers ne reviendront pas avant au moins la fin de l'année

Les experts du secteur constatent que les deux mois de confinement ont également eu un impact sur le choix du logement. Ainsi, une étude du portail immobilier Idealista souligne que les citoyens s'éloigneront de plus en plus des grands centres urbains qui se sont avérés être des lieux de contagion et de propagation du virus. Avant la pandémie, 44,1% des recherches de logement en Espagne se faisaient dans les capitales de province, alors que depuis l'état d'alarme, ce pourcentage est tombé à 38,8%.

Selon Fernando Encinar, responsable des études d'Idealista, les données montrent que "pendant la quarantaine, de nombreux Espagnols se sont rendus compte qu'ils vivent dans une maison qu'ils n'aiment pas et qu'ils préféreraient vivre dans des zones moins centrales pour avoir plus de mètres carrés, plus de lumière, un jardin ou une terrasse. En outre, le bon fonctionnement du télétravail dans les entreprises peut également pousser de nombreux professionnels à envisager de s'installer dans de petites villes éloignées des grands centres urbains".

Cette même envie d’espace stimule un autre secteur en pleine expansion, celui des résidences secondaires pour les vacances. "La demande est actuellement plus forte que pour les résidences principales, car il s'agit de familles qui ont des économies et une capacité d'endettement leur permettant d’avoir un 'plan B' de logement en cas de retour de la pandémie", explique-t-il.

Les loyers ont augmenté de 50% en moyenne au cours des cinq dernières années

Par ailleurs, les achats destinés à la location vont aussi souffrir, pour le moins momentanément. C'est l'une des activités qui attirait le plus d'investissements, compte tenu de la forte augmentation des loyers. Il faut dire qu’ils ont augmenté de 50% en moyenne au cours des cinq dernières années, selon une étude de la Banque d'Espagne datant de 2019. Or, les nouvelles opérations d'achat à la location pourraient ralentir. En outre, le secteur du tourisme devrait être durement touché, ce qui limitera les locations de vacances. Enfin et surtout, il reste à voir ce qu'il adviendra des mesures que le gouvernement avait prévues de mettre en place avant l’été en matière de contrôle des loyers, et qui inquiétaient les acheteurs potentiels.

Le luxe aussi va souffrir

Lors d'une conférence de presse télématique organisée par le groupe de luxe français BARNES, la baisse des prix dans le secteur de l'immobilier de luxe a été chiffrée : elle devrait osciller entre 5 et 10% à Madrid et Barcelone, osciller entre 10 et 15% sur les marchés internationaux de la Costa del Sol et pourrait atteindre jusqu'à 20% sur la Costa Brava, en fonction des besoins de liquidité des propriétaires. C'est ce qu'a estimé Thibault de Saint-Vincent, Président du groupe, qui a par ailleurs évoqué son optimisme quant à la récupération du marché espagnol, avec une remontée des prix dès le second semestre 2020. Christophe Chevallier, directeur de BARNES Madrid a en outre évoqué le déblocage d'un grand nomnbre de transactions, suspendues par le confinement, a prévoir dans les jours à venir. "90% de la demande sur le marché du luxe de la Costa del Sol est d'origine étrangère, principalement originaire du Royaume-Uni, de France, d'Allemagne, de Belgique, d'Italie, de Suisse, de Russie et des pays scandinaves" a rappelé BARNES. "La récupération du marché espagnol est fortement liée à la réouverture des frontières".