Un investisseur qui étudie un projet immobilier locatif pense aux façons dont il pourrait optimiser et prévoir le rendement de son placement. Mais quels critères étudier pour anticiper le gain de ce type de placement, et quelles sont les limites de ces calculs ?
Comprendre l'investissement immobilier dans sa globalité
Tout d'abord la rentabilité locative ne suffit pas à qualifier un projet d'investissement locatif car elle n'intègre ni la plus-value, ni le financement du projet, qui sont pourtant des éléments fondamentaux de l'investissement.
Définition du gain net
Le gain net sur un un investissement immobilier prend en compte les éléments suivants: Cash flow, investissement initial et capital restant dû.
Le cash flow représente l'addition des loyers perçus moins les charges, annuités, et autres frais (assurances, taxes) liées à la location de ce bien.
L'investissement initial englobe l'apport, les frais bancaires initiaux, les frais d'agence, et honoraires de notaire ainsi que les travaux.
Gain net = prix du bien à la revente + somme des cash-flows - investissement initial - capital restant dû
Attention il se peut que la somme des cash flow soit négative.
La fiscalisation
Attention ce calcul ne prend pas en considération l’impôt sur le revenu annuel lié à la possession du bien ou l’imposition sur la plus-value (qui elle-même dépend du régime bailleur). Cette fiscalisation dépend de multiples facteurs dont le type de location : meublée ou non ainsi que le montant des loyers perçus.
La colocation : l’investissement locatif recommandé par My expat pour maximiser le rendement
La colocation c’est une opportunité pour le propriétaire de louer à un loyer 1,5 fois plus élevé qu’en location “classique”, une différence non-négligeable.
Dans des grandes villes comme Bordeaux ou Lyon, qui attirent les jeunes actifs et les étudiants, la colocation peut être très avantageuse et prisée. Au niveau du budget, un T3 (2 chambres) coûterait 275.000€* environ en centre-ville et un T4 (3 chambres) environ 300.000€*. Et, en périphérie, un budget entre 240.000€* et 260.000€* sera nécessaire pour acquérir un T3 et 280.000€* à 300.000€* pour un T4.
*estimations
Modalités de mise en location du bien
My expat recommande vivement de louer le bien en meublé. Le régime bailleur LMNP (location en meublé non professionnel) est le plus intéressant d’un point de vue fiscal pour les expatriés. Par exemple, les charges et l'amortissement peuvent être déduits, si les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000€ et ne représentent pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
En plus, louer un bien en meublé est souvent plus avantageux d’un point de vue des revenus générés. Le loyer perçu pour un bien meublé étant plus élevé qu’un loyer pour un appartement en location nue.
Cas concret : un appartement à Lyon ou sa périphérie
J’achète un T3 à Villeurbanne pour 260.000€ net vendeur, en périphérie de Lyon où les prix ont augmenté de +2,3% en 2020 (source meilleursagents.com) et de +13,7% ces deux dernières années.
Coût d’investissement initial : 107.640€, comprenant l'apport de 20%, mais aussi les frais bancaires, d'agence (inclus My expat) et de notaire.
Détails de l'année 1
*Revenus locatifs annuels pour 2 chambres: 14.400€ (environ 600€ par chambre/ mois)
*Charges année 1: 3.389€ (taxe foncière, gestion locative, charges de copropriété, assurance, réparations et entretien)
*Autre déduction : vacance locative: 360€
*Remboursement du crédit immobilier : 12.721 € (exemple d’un prêt sur 20 ans, à TAEG 2%)
*Cash-Flow (CF) = - 2078 € (loyers - charges - vacance locative - annuités).
La sommes des Cash-Flows sur 10 ans (en période de remboursement de prêt ) = -15.739€**
Ainsi le gain net pour cet investissement devient:
349.418 (prix de revente, en tablant sur une appréciation annuelle de +3%)
-15.739 (CF négatif) - 107.640 (investissement initial) - 124.495 (capital restant dû)
= 101.545
**Le loyer augmentant de 1% chaque année, sur 15 ans le loyer varie donc de 14.400€, année 1 jusqu’à 15.355€ à l’année 10. Les charges augmentent aussi mais plus faiblement. Si on garde la même parts des charges par rapport aux loyers perçus, les charges oscillent entre 3.397€ jusqu’à 3.702€ de la première année à la dixième.
Rentabilité et TRI
La rentabilité brute de ce bien est donc : 5,5%= (14.400 / 260.000) *100
La rentabilité nette du bien est : 4,2%= ((14.400 - 3.389) / 260.000) * 100
Le TRI ou taux de rentabilité interne est un indicateur beaucoup plus concret en termes de rentabilité; il prend en compte les flux comme les achats, les ventes, les revenus, les frais ou encore l'augmentation des prix, et ramène tous ces éléments sur une même base annuelle afin de les comparer. Le TRI permet d'ailleurs de comparer un placement en bourse, une assurance vie aussi bien qu’un investissement locatif.
Conclusion
Il est bien possible de gagner 100.000€ en 10 ans en investissant dans l’immobilier locatif avec une colocation bien choisie. C'est-à-dire en investissant dans une ville où les prix au mètre carré ont le potentiel de croître. En 2021 on pense notamment aux périphéries des grandes villes telles que Villeurbanne près de Lyon ou bien Talence, Mérignac et Pessac près de Bordeaux. Par contre le ticket d'entrée pour un tel investissement est assez élevé puisqu'il faudra notamment investir plus de 100.000€ dans le cas d'un placement réalisé grâce à un emprunt bancaire.
Grâce à My expat vous pouvez réaliser un investissement locatif depuis chez vous sans jamais avoir à rentrer en France. Nos experts se chargent de tout en proposant une recherche sur-mesure en rapport avec vos objectifs patrimoniaux, puis ils effectuent toutes les étapes du processus d'acquisition pour vous, en vous représentant dans les visites et contre-visites et démarches administratives mais aussi en vous guidant dans l'offre.
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