Que valent les SCPI à mi-année 2024 ?

Au cours des dernières années, depuis 2022, le secteur des SCPI a connu une diminution de la valeur de son patrimoine immobilier (diminution des valeurs de reconstitution des SCPI) . Cependant, cette baisse n’a pas affecté tous les types de SCPI de la même manière, avec des écarts importants en fonction des secteurs d’investissement et des régions géographiques. Quelques SCPI, plus anciennes et confrontées à des difficultés, ont particulièrement contribué à tirer les moyennes vers le bas.

Jusqu’à 2022, les SCPI présentaient généralement des décotes supérieures à 3 %, mais une baisse significative a eu lieu en 2023, atteignant son point le plus bas avec une surcote moyenne à peine perceptible de 0,03 %. Cependant, la tendance semble s'inverser en 2024, avec une décote mesurée à 0,72 % à la mi-année.

En réponse à ces conditions, plusieurs SCPI avaient déjà ajusté leurs prix de parts en 2023.

Répercussions de l’évolution immobilière sur les SCPI

À la fin de 2023, les premiers signes de stabilisation du marché immobilier se sont faits sentir, notamment avec un ralentissement des hausses des taux d'intérêt et de l’inflation. Cette tendance s’est confirmée au cours du premier semestre 2024.

Certaines SCPI ont réussi à tirer profit de la hausse des taux en 2022 et 2023 pour faire des acquisitions stratégiques. En revanche, d’autres SCPI ont vu la valeur de leurs actifs se détériorer, entraînant une baisse de la valeur globale de leurs portefeuilles.

Pour mieux cerner l’impact de la baisse des prix de l’immobilier sur les SCPI, une analyse couvrant la période de 2018 à mi-2024 a été réalisée. Cette étude montre d’un côté des SCPI en déclin (notamment en termes de rendement et de prix des parts) et de l’autre, des SCPI qui réussissent à se distinguer et à maintenir de bonnes performances.

La valeur de reconstitution constitue un indicateur fondamental pour évaluer les actifs d’une SCPI. Elle permet de déterminer si les acquisitions réalisées par la société de gestion ont pris de la valeur et si une marge de sécurité suffisante est en place pour prévenir les fluctuations du marché.

Cette étude répond à plusieurs questions, dont :

• Comment les SCPI traversent-elles les périodes de baisse des prix de l’immobilier ?
• Quels critères suivre pour observer l'évolution de la valeur des parcs immobiliers des SCPI ?
• Quels secteurs sont les plus touchés par ces fluctuations ?
• Quelles SCPI sont les plus susceptibles de connaître des difficultés ou, à l’inverse, de voir leur valeur revalorisée prochainement ?

Contexte et méthodologie

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier sans avoir à acheter directement des biens. Ces sociétés gèrent des actifs immobiliers pour le compte de leurs investisseurs, en prenant en charge l'acquisition, la gestion et la location des biens. La rentabilité des SCPI dépend donc fortement de l'état général du marché immobilier.

L’objectif de cette étude est d’évaluer l’évolution des valeurs de reconstitution des SCPI entre 2018 et juin 2024. Cette analyse repose sur un panel de plus de 40 SCPI et se base sur la valeur de reconstitution, un indicateur essentiel qui reflète le coût global de remplacement des actifs, y compris les frais d’acquisition.

Les données proviennent principalement des rapports annuels des SCPI et de leurs publications officielles, comme les bulletins trimestriels. Certaines SCPI n’avaient pas encore publié leurs données pour mi-2024 au moment de cette étude.

La valeur de reconstitution, estimée par un auditeur externe, permet d’avoir une vision claire de la santé d'une SCPI. Si l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution dépasse 10%, la SCPI est tenue de réajuster son prix afin de rester dans cette limite.

Évolution des décotes des SCPI de 2018 à mi-2024

L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet de savoir si une SCPI est en décote (prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution) ou en surcote (prix supérieur). Une décote est généralement perçue positivement puisqu'elle indique une appréciation du patrimoine immobilier sous-jacent.

Ces dernières années, les SCPI ont maintenu une marge de sécurité, avec des décotes variant entre 2,9% et 4,74%. Cependant, en 2023, cet écart a fortement diminué, se rapprochant d’un équilibre quasi parfait entre les deux valeurs.

Rebond de la décote en 2024

En juin 2024, les données montrent une reprise avec une décote moyenne de 0,72%, laissant penser que le creux de la vague pourrait être passé. La confirmation de cette tendance attend la publication des résultats de fin d'année.

Différences sectorielles depuis 2018

Les écarts varient fortement selon les secteurs. Les SCPI diversifiées, grâce à la répartition de leurs actifs, ont bénéficié d'une décote relativement stable (entre 1% et 3,3%) et d'une volatilité réduite. En revanche, les SCPI de bureaux ont connu des fluctuations marquées, jusqu'à atteindre une surcote de 1,91% en juin 2024. Côté commerces, la décote a légèrement diminué pour atteindre 2,13%. Notons que Novapierre Allemagne, avec une surcote de 7,56%, tire la moyenne à la hausse.

Autres secteurs, les SCPI résidentielles, qui subissaient une forte décote jusqu'en 2022, ont montré une meilleure résistance à partir de 2023. Les SCPI de logistique, avec une décote stable autour de 3,5%, sont marquées par les performances contrastées de différents acteurs, comme LF Opportunité Immo dont la décote est de 7 à 8%, et Activimmo avec une décote moindre.

Dans le secteur de la santé, la SCPI Primovie a souffert d'une perte de valeur, avec une surcote de 4,79% en 2023, notamment en raison de la part importante de bureaux dans son portefeuille. Enfin, le secteur de l'hôtellerie, après avoir traversé une période difficile pendant la pandémie, montre une amélioration progressive, bien que Cap'Hebergimmo ait vu sa décote chuter de 7,9% en 2022 à 3,09% mi-2024.

Perspectives

Malgré un contexte immobilier difficile en 2023, les SCPI ont su montrer leur résilience, comme le montre l'amélioration de leur décote en 2024. Cette tendance reste à confirmer d'ici la fin de l'année, lors des nouvelles évaluations des portefeuilles immobiliers.

Analyse des opportunités de revalorisation

Un tableau comparatif des meilleures opportunités montre que certaines SCPI avec des décotes importantes ont déjà réajusté leurs prix de souscription, comme Epsilon 360 et Cristal Rente. Ces ajustements leur ont permis de maintenir une décote confortable après correction. De l’autre côté, des SCPI comme Cristal Life et LF Opportunité Immo, avec des décotes proches des 10%, pourraient envisager de prochaines revalorisations.

SCPI en difficulté

Par ailleurs, certaines SCPI affichent des surcotes significatives, telles que LF Grand Paris Patrimoine, qui avec une surcote de 21,63% en juin 2024, a dû réajuster ses prix de souscription de plus de 17% pour respecter la régulation.

Répartition des SCPI entre décote et surcote

D’après les résultats de l’évaluation à mi-parcours de 2024, 39,1 % des SCPI affichent désormais une surcote, tandis que 60,9 % d'entre elles sont encore en situation de décote. Cette évolution marque une augmentation significative des SCPI en surcote, comparativement à 2021, où seulement 16,9 % d'entre elles étaient dans cette position.

Changement de la valeur de reconstitution des SCPI

L'analyse de l'écart moyen entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution est un outil crucial pour l’investisseur cherchant à suivre l'évolution des décotes des SCPI. Cet indicateur est particulièrement utile pour ceux qui envisagent de faire un placement SCPI à un moment précis, car même après des réévaluations passées, cet écart peut rester attractif.

Pour une vue d'ensemble, sans tenir compte des révisions des prix de souscription, l'évolution de la valeur de reconstitution permet de savoir si, globalement, les SCPI gagnent en valeur au fil du temps.

De 2018 à 2021, la valeur de reconstitution a progressé en moyenne de 4,33%, indiquant une appréciation de la valeur des actifs des SCPI. Certaines d'entre elles ont ainsi pu réajuster leur prix de souscription à la hausse, générant des plus-values pour leurs investisseurs. Cependant, cette dynamique a changé à partir de 2022, avec une accélération de la baisse qui persiste en 2023 et se poursuit jusqu’en juin 2024.

Par secteur (2018 - juin 2024)

En observant différents secteurs, le résidentiel et la logistique affichent une solide performance, tandis que les secteurs de la santé et diversifiés sont restés stables à mi-2024. Par contre, les bureaux, commerces et hôtels continuent de montrer des baisses de leur valeur de reconstitution.

Par zone géographique

Concernant la géographie, la valeur de reconstitution des SCPI opérant en France a fortement chuté, tandis que les SCPI européennes se sont stabilisées après une baisse de 5,5 points depuis 2021. La diversification géographique de ces dernières leur permet une flexibilité accrue dans leurs choix d'investissement.

Classement des meilleures performances

En 2024, les SCPI ayant enregistré les plus fortes hausses de leur valeur de reconstitution affichent des évolutions n'excédant pas 2 %, tandis que les plus fortes baisses, comme celle de LF Grand Paris Patrimoine, atteignent -12,29 %.

Focus sur Cristal Life et Pierval Santé

Cristal Life, créée en 2021, montre de belles performances avec une augmentation continue de sa valeur de reconstitution. En juin 2023, elle a ajusté son prix de souscription, sa décote ayant atteint 14,35 %. Aujourd'hui, l'écart se rapproche des 10 %.

Pierval Santé, spécialisée dans le secteur des établissements de santé, connaît une baisse de sa valeur de reconstitution, malgré une surcote actuelle de 2,44 %. Cette SCPI avait pourtant décidé de revaloriser son prix de souscription début 2023.

Bilan des variations des prix de parts en 2024

En juin 2024, la majorité des SCPI ont conservé des prix de souscription stables. Huit SCPI ont dû réduire leurs prix, principalement parmi les plus anciennes et celles ayant des capitalisations significatives, face aux fluctuations du marché. Quatre SCPI ont toutefois décidé d'augmenter leurs prix de part, préférant la prudence dans un contexte incertain.

Pourquoi certaines SCPI baissent-elles leurs prix de souscription ?

Les SCPI réajustent leurs prix suite aux expertises sur leurs actifs. Cela peut notamment améliorer les rendements pour les nouveaux investisseurs. Par exemple, si une SCPI distribue un dividende de 8 € par part à 200 €, soit un rendement de 4 %, une baisse du prix à 180 € porterait le rendement à 4,44 %, tout en maintenant le même dividende.

Voici une réécriture du dernier paragraphe pour qu'il ne ressemble plus à l'original tout en conservant toutes les informations :

Optimisation de portefeuille SCPI : conseils pour les investisseurs

En tant qu’investisseur en SCPI, il est tout à fait normal de se demander si un réajustement de votre portefeuille est nécessaire, notamment si certaines de vos SCPI ont vu leur prix de part baisser ou sont susceptibles de le faire. Cependant, il est crucial de ne pas réagir de manière impulsive face aux fluctuations du marché.

La première étape est de revenir à l’objectif initial de votre investissement. Si votre but est de générer un complément de revenu passif, les SCPI restent une option solide, même si certaines subissent une baisse temporaire de leur prix de part.

Les SCPI sont étroitement liées aux cycles du marché immobilier, alternant entre phases de hausse et de baisse. Toutefois, elles continuent de fournir des dividendes réguliers, bien que non garantis. En moyenne, la durée recommandée pour investir en SCPI est de 22 ans, ce qui souligne l’importance de maintenir une vision à long terme pour maximiser les gains.

Quelques conseils selon votre profil d’investisseur :

• Vous envisagez d’investir en SCPI : est-il judicieux d’investir en SCPI malgré les risques ? Oui, misez sur les SCPI récentes. Soyez attentif à des critères comme la valeur de reconstitution et l'endettement, tout en diversifiant bien vos investissements par secteur, géographie et gestionnaire.
• Vous êtes un investisseur de longue date : si vous générez déjà un revenu passif stable, envisagez de réorienter votre portefeuille vers des SCPI plus dynamiques, qui offrent à la fois des rendements attractifs et un potentiel de revalorisation.
• Vous avez investi récemment : il est souvent contre-productif de sortir avant 8 ans d’investissement. Les frais d’entrée ne seraient pas encore amortis, et si une baisse de prix survient, la perte serait encore plus importante. Il est conseillé de patienter.

Pour rappel, un investissement en SCPI se fait sur le long terme, avec une durée minimale recommandée de 8 à 9 ans afin d'en tirer pleinement parti.