Un placement SCPI, est-il un bon placement ?

L'immobilier locatif représente un investissement de choix pour se constituer un patrimoine solide et complémentaire aux autres placements financiers. Cependant, la gestion d'un bien immobilier peut s'avérer chronophage et contraignante au quotidien. C'est là qu’un placement SCPI peut entrer en jeu, offrant une solution clé en main pour profiter des bénéfices de l'investissement locatif sans en subir les inconvénients.

Achetez des parts de SCPI, et devenez propriétaire d'une fraction d'un patrimoine immobilier diversifié, composé de bureaux, commerces, logements ou locaux d'activité, géré par des professionnels de l'immobilier. Cette formule innovante vous permet de percevoir des revenus locatifs réguliers tout en bénéficiant d'une mutualisation des risques liés à la vacance locative ou aux impayés.

Avec un ticket d'entrée souvent abordable et la possibilité d'investir à crédit, les SCPI s'imposent comme une solution patrimoniale accessible et avantageuse. 

Explorons ensemble les atouts de ce placement pierre-papier prometteur.

Définition d’un placement SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement immobilier collectif réglementé. Elle permet à des investisseurs particuliers et institutionnels de se constituer un patrimoine immobilier locatif sans en avoir la gestion directe.

Contrairement à une SCI (Société Civile Immobilière) classique, une SCPI est gérée par une société de gestion agréée qui se charge de l'acquisition, l'entretien et la location des biens immobiliers pour le compte des associés.

En souscrivant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire indivis d'un patrimoine immobilier diversifié composé d'actifs tels que des bureaux, commerces, logements ou locaux d'activité. C'est ce qui fait des SCPI un placement dit "pierre-papier", où le support sous-jacent est l'immobilier locatif.

Les loyers perçus sur ce patrimoine immobilier sont ensuite redistribués périodiquement aux porteurs de parts sous forme de revenus fonciers, au prorata de leur investissement dans la SCPI. 

Vous bénéficiez ainsi des avantages de l'investissement immobilier (revenus locatifs, plus-values potentielles) sans en avoir les contraintes de gestion au quotidien.

Les atouts d’un placement SCPI

Accéder à un patrimoine immobilier diversifié grâce aux SCPI

Les SCPI permettent aux investisseurs particuliers d'accéder à des catégories d'actifs immobiliers généralement réservées aux investisseurs institutionnels ou fortunés. En souscrivant des parts, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier diversifié comprenant des typologies de biens souvent inaccessibles en investissement direct.

Grâce à la mutualisation des capitaux au sein de la SCPI, il devient possible de détenir en portefeuille des immeubles de bureaux de grande envergure, des locaux commerciaux dans des emplacements prisés, des plateformes logistiques dernière génération ou encore des résidences de services haut de gamme. Des actifs qui nécessiteraient des apports financiers colossaux pour un investissement en direct.

De plus, les SCPI n'hésitent pas à se positionner sur des marchés immobiliers spécifiques ou à l'international, offrant ainsi une réelle diversification géographique et sectorielle. Certaines se spécialisent même dans des niches innovantes comme l'immobilier de santé dédié aux établissements médicaux, ou la logistique urbaine avec des entrepôts dédiés à la livraison express.

Bénéficier d'une telle diversité de son patrimoine immobilier serait quasiment impossible pour un particulier investissant en direct. C'est l'un des principaux atouts de faire un placement SCPI : vous permettre d'accéder simplement à un large éventail d'opportunités immobilières généralement réservées aux grands investisseurs.

Un placement immobilier accessible dès quelques centaines d'euros

L'un des principaux attraits du placement SCPI réside dans son accessibilité financière. Contrairement à l'acquisition en direct d'un bien immobilier qui nécessite un apport conséquent, il est possible d'investir dans une SCPI avec un budget très modeste.

En effet, le ticket d'entrée pour souscrire des parts de SCPI débute souvent à partir d'une centaine d'euros seulement. Certaines sociétés de gestion proposent même des investissements minimums inférieurs à 200€, permettant ainsi à tous les épargnants de se constituer un patrimoine immobilier.

Cependant, il est recommandé d'investir un montant un peu plus conséquent, de l'ordre de quelques milliers d'euros, afin de bénéficier pleinement des avantages d'un placement en SCPI. Plus votre mise de départ sera importante, plus vous détiendrez de parts, et donc plus les revenus locatifs perçus seront significatifs.

L'intérêt est de pouvoir se constituer progressivement une véritable "brique" patrimoniale immobilière, en réalisant des apports réguliers selon vos capacités d'épargne. Mois après mois, votre patrimoine SCPI se renforcera pour vous permettre de générer des compléments de revenus confortables à terme.

Grâce à cette facilité d'accès avec un ticket d'entrée abordable, les SCPI s'imposent comme une solution idéale pour se lancer dans l'investissement immobilier locatif de manière simple et progressive, sans avoir à disposer d'un capital de départ trop conséquent.

La diversification, un avantage clé des placements SCPI

Contrairement à l'acquisition d'un bien immobilier locatif classique, investir dans une SCPI vous permet de bénéficier d'une réelle diversification de votre patrimoine immobilier. En souscrivant des parts, vous devenez propriétaire d'une fraction d'un parc immobilier composé d'actifs variés en termes de typologies et de localisations géographiques.

Alors qu'un investissement locatif direct vous expose aux risques spécifiques d'un seul bien, les SCPI mutualisent vos capitaux pour constituer un portefeuille diversifié. Vous pouvez ainsi détenir à la fois des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, des résidences services ou encore des établissements de santé.

De plus, cette diversification s'opère également sur le plan géographique avec des actifs répartis dans différentes régions françaises, voire à l'international pour les SCPI les plus importantes. Votre risque immobilier se trouve ainsi dilué sur de multiples marchés locaux.

Cette mutualisation des risques locatifs représente un avantage majeur des SCPI. Elle vous prémunit contre les aléas d'un bien ou d'un secteur particulier, en lissant les impacts sur vos revenus globaux. Vous bénéficiez d'une véritable solidité patrimoniale difficilement atteignable en investissement direct.

Que vous recherchiez des revenus locatifs réguliers ou la valorisation de votre capital à long terme, la diversification offerte par un placement SCPI constitue un atout indéniable pour atteindre sereinement vos objectifs d'investissement immobilier.

Un rendement attrayant et stable dans la durée

Au-delà de la diversification, les SCPI se distinguent également par leurs performances en termes de rendement locatif. Avec un taux de distribution moyen avoisinant les 4,5% en 2023 selon les chiffres de l'ASPIM, elles affichent des niveaux de revenus particulièrement intéressants, supérieurs à de nombreux autres placements.

Certaines SCPI parviennent même à distribuer des rendements annuels dépassant les 6 ou 7%, à l'image de la SCPI Remake Live spécialisée dans les résidences étudiantes ou d'Iroko Zen positionnée sur le secteur logistique. Des niveaux de rémunération très attractifs pour les associés. De plus, même en cas de vacance locative ou d'impayés ponctuels sur certains actifs, l'impact reste limité sur les revenus globaux perçus par le porteur de parts. Cette récurrence des flux locatifs fait des SCPI un placement de choix pour se constituer un complément de revenus pérenne.

Que vous visiez la préparation de votre retraite ou la génération de revenus complémentaires, les SCPI représentent ainsi un investissement immobilier de qualité, alliant rendement élevé et stabilité dans la durée.

Les multiples possibilités de placement SCPI

Placement SCPI en démembrement

Au-delà de l'acquisition classique en pleine propriété, les SCPI offrent d'autres options d'investissement permettant de s'adapter à différents objectifs patrimoniaux. L'une d'entre elles est le démembrement viager, particulièrement intéressant dans une optique de transmission.

Avec cette formule, vous cédez l'usufruit de vos parts à un tiers, généralement vos enfants ou petits-enfants. Vous conservez la nue-propriété et ils perçoivent les revenus locatifs de votre vivant. À votre décès, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts en étant exonérés de droits de succession.

Il existe également le démembrement temporaire, où vous séparez l'usufruit de la nue-propriété pour une durée déterminée, souvent comprise entre 5 et 15 ans. Cette solution permet par exemple à une entreprise d'acquérir l'usufruit pour bénéficier des revenus locatifs, tandis qu'un particulier détient la nue-propriété à moindre coût dans un objectif de valorisation du capital.

Quelle que soit la forme choisie, le démembrement en SCPI offre une grande souplesse pour optimiser la fiscalité de votre investissement ou préparer l'avenir en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux.

Profiter de l'effet de levier avec un placement SCPI à crédit

Si le placement en SCPI est abordable grâce à des tickets d'entrée modestes, il est également possible d'investir à crédit pour bénéficier d'un effet de levier intéressant. Cette option permet de se constituer un patrimoine immobilier conséquent sans disposer d'un capital de départ trop important.

Le fonctionnement est simple : vous souscrivez des parts de SCPI en n'apportant qu'une fraction de leur valeur, le complément étant financé par un emprunt immobilier classique. Les loyers perçus sur votre investissement SCPI servent alors à rembourser les mensualités de crédit.

Grâce aux rendements locatifs élevés des SCPI, une partie seulement des revenus est consacrée au remboursement des intérêts. Vous bénéficiez ainsi d'un complément de revenus net non négligeable, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

À l'échéance du prêt, vous détenez la pleine propriété de vos parts, avec la possibilité de les conserver pour continuer à percevoir l'intégralité des loyers, ou de les revendre en réalisant une potentielle plus-value.

Investir à crédit dans une SCPI représente donc un levier patrimonial puissant, permettant de démultiplier votre capacité d'investissement immobilier tout en générant des revenus complémentaires dès le départ. Une solution à étudier pour les investisseurs souhaitant optimiser leur épargne.

Conclusion sur la qualité d’un placement SCPI

S'il est vrai que les SCPI représentent un placement immobilier de choix, offrant revenus réguliers et un potentiel de plus-value, elles n'en demeurent pas moins exposées à certains risques inhérents à l'immobilier qu'il convient de bien appréhender.

Tout d'abord, les SCPI restent dépendantes de l'évolution des marchés immobiliers locaux sur lesquels elles sont implantées. Une dégradation de la conjoncture économique ou une bulle spéculative pourrait impacter négativement les valeurs locatives et le taux d'occupation, pesant sur les revenus distribués.

Il faut également considérer le risque de liquidité lié à l'immobilisation du capital investi sur le long terme. Bien que les parts de SCPI soient plus facilement négociables que des biens physiques, leur cession peut s'avérer difficile en cas de retournement du marché.

Sous réserve d'une sélection rigoureuse des SCPI et d'un horizon de placement suffisamment long, elles constituent ainsi un excellent complément à un patrimoine diversifié.