Immobilier locatif : Ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs en tant qu'expat

L’investissement immobilier locatif produit des recettes qui sont généralement taxées par l’administration fiscale française, même lorsque vous êtes expatrié. La plupart des conventions fiscales internationales établissent que l’imposition des revenus locatifs se fait dans le pays où le bien est loué. Si un bien est loué en France, alors les revenus issus de ce bien sont imposables en France.

L’objectif lorsque vous investissez dans l’immobilier est de développer votre patrimoine et de générer des revenus complémentaires. De ce fait, les impôts et les taxes sont les ennemis de votre rentabilité. Tous les investisseurs sont en quête de la meilleure méthode pour réduire ces charges d’imposition, voire les supprimer totalement. La question qui se pose est : « Comment éviter de payer des impôts sur vos revenus locatifs réalisés en France ? ».

Connaître le système d’imposition français lié aux revenus locatifs

Les revenus fonciers, autrement dit les revenus qui proviennent de la location d’un bien immobilier, sont soumis à un système d’imposition particulier. Les loyers que vous percevez sont ajoutés à l’ensemble de vos autres revenus, avant d’être taxés à l’impôt sur le revenu (IR). Des prélèvements sociaux sont également à payer, à hauteur de 17,2 %. Cependant, le calcul de l’imposition sur un investissement locatif dépend en premier lieu de la nature de la location. Il peut être question d’une location vide ou d’une location meublée. L’imposition dépend ensuite du régime fiscal que vous choisissez. Il existe en effet 2 régimes fiscaux qui sont proposés aux investisseurs souhaitant effectuer un placement dans un bien immobilier locatif. Il s’agit du régime fiscal du réel et du régime fiscal du micro.

Le type de location conditionne le régime fiscal 

Il existe deux régimes fiscaux pour la location et les revenus qu'ils génèrent. Ainsi la location vide génère des revenus fonciers, et la location meublée génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Dans le cadre d’une location vide, vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Avec le régime du micro-foncier, la déduction des charges rattachées à votre investissement immobilier n’est pas possible. Toutefois, vous avez droit à un abattement de taxe à hauteur de 30 %. Le régime du micro-foncier ne permet donc pas d’alléger votre imposition sur vos revenus locatifs en France. Vous serez imposés sur les 70 % restants de vos recettes. En plus de cela, pour profiter de ce régime fiscal, il ne faudra pas générer plus de 15 000 euros de loyers perçus.  Le régime réel pour une location vide vous permet de déduire certaines charges de vos revenus fonciers. Il s’agit notamment de celles portant sur l’amélioration, l’entretien et la réparation du logement et également de celles portant sur les frais de gestion et les frais bancaires. Cependant, plusieurs critères sont imposés par la loi pour permettre la déduction de vos charges sur vos revenus locatifs dans le cadre d’une location nue. Premièrement, vous avez l’obligation d’engager ces dépenses pour la conservation ou l’acquisition du montant initial de vos revenus. D’autre part, il est nécessaire de déduire l’ensemble de ces charges pendant l’année en cours. De ce fait, si vous réalisez des dépenses en 2022, vous êtes obligé de les déclarer et de les déduire pendant cette même année.

Dans le cadre d’une location meublée, il existe le régime micro-BIC. La fiscalité rattachée à ce régime diffère du micro-foncier car il propose un abattement forfaitaire plus important. En effet, ce dernier est de 50 % (ou 71 % pour les locations de tourisme). Le régime micro-BIC s’applique automatiquement tant que les loyers déclarés ne dépassent pas le seuil de 70 000 €. 

Toutefois, le plus intéressant pour l'investisseur expatrié est de faire de la location meublée en étant rattaché au régime réel simplifié. Le régime réel simplifié s’applique automatiquement dès lors que les revenus locatifs dépassent 70 000 € par an. En outre, le Loueur meublé non professionnel peut faire une demande pour être rattaché au régime réel simplifié même s’il ne dépasse pas ce seuil. Ce régime permet à l'investisseur de procéder à des amortissements et de passer toutes les dépenses (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d'agence, frais de notaire…) en déficit. En clair, l'investisseur, même expatrié, verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0€ pendant une dizaine d'années. C’est donc la méthode à utiliser pour ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs réalisés en France.

Synthèse de ce qu’il faut retenir en termes de fiscalité immobilière des non-résidents

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier en tant qu’expatrié non-résident, gardez en tête que le régime le plus intéressant est celui du réel simplifié. Cela implique donc de louer votre bien immobilier en meublé. 

Grâce à ce régime, les dépenses que vous ferez en lien avec le projet seront soit déductibles en déficit direct soit amortissables. Il est ainsi possible de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 ans même lorsque l’on est expatrié non-résident. 

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