Bien préparer sa retraite : quelles sont les solutions envisageables ?

Par Cristiana MANTALUTA, Ingénieur patrimonial immobilier du Groupe Equance

 

Un cadre inquiétant qui soulève diverses questions : à quoi aurais-je droit ? Est-ce que le système de retraite actuel me permettra de réaliser mes projets ? Quels changements vont s’effectuer ? Dois-je revoir mon niveau de vie ? Dois-je revoir mon épargne dédiée à ma retraite ?

Pour dresser un état des lieux du système de retraite, loin d’être idyllique pour la plupart des Français, il est nécessaire de comprendre le fonctionnement actuel et les prévisions pour l’avenir.

Depuis le 1er janvier 2019 la fusion des deux caisses principales AGIR et ARRCO devait permettre de tendre vers un système où chaque euro cotisé ouvre les mêmes droits. Malgré ça, le système reste alambiqué et les choix de parcours complexifient le calcul avec, à terme, des disparités et une perte de revenus allant jusqu’à 50 %.

C’est l’évolution d’un système en réponse à l’allongement de l’espérance de vie : celle-ci est passée de 8 ans après la retraite en 1945, à 25 ans en 2019. Un système actuel principalement « en répartition » (les travailleurs paient les pensions des retraités) qui tends vers un équilibre « répartition / capitalisation » (épargner individuellement pour sa future retraite).

Des prédictions, parfois divination : comment estimer ce que l’économie, la dynamique de marché sera dans 5, 15, 30 ou 50 ans ? Une seule certitude à ce jour, le nombre de personnes âgées croît de manière exponentielle, quand les naissances tendent à baisser (selon une étude de l’INSEE, publiée en 2018, on constate une baisse de 10 % des naissances entre 2009 et 2018).

 

Faisons un calcul rapide, avec un cadre du secteur privée :

Avec un salaire actuel à 100 000 euros par an soit 8 333 € par mois (avant imposition), projetée à 20 ans, le montant de sa retraite représente une perte de revenus de 50 %. Avec cette décote le client percevra 50 000 euros soit 4 166 €.

Sans parler du niveau de vie que ce cadre va devoir adapter, sa retraite lui servira notamment à payer son logement.

En prenant en compte le résultat des dernières études qui montrent que 10% des +75 ans, et plus d'un tiers des +90 ans fréquentent ou vivent dans une maison de retraite. Que vont représentez ses frais de logement ?

Notre cadre pourrait avoir besoin d’un suivi médicalisé dans une résidence spécialisée (EHPAD) : son coût serait de 1 750 € en moyenne en établissement public (secteur rural) et de 3 150 € en moyenne pour le secteur privée (secteur urbain).

En reprenant une pension de retraite de 4 166 €, le reste à vivre est de 1 016 € pour ce cadre qui, avant sa retraite avait un reste à vivre de 5 183 € (avec le même coût de logement).

Face à l’angoisse que peut provoquer la retraite, des solutions peuvent être anticipées pour pallier cette baisse de revenus. En moyenne, un départ à la retraite doit se préparer sur 15 / 20 ans pour permettre de continuer ses activités avec le même niveau de vie. Outre les investissements financiers tels que le PERP, le Madelin, plus récemment le PER qui peuvent être discutables, la location meublée, la nue-propriété et l’assurance-vie sont d’excellents outils.

 

Pourquoi la location meublée ? Pour des revenus nets d’impôt 

Vous achetez un bien immobilier qui sera géré par un exploitant (dont la gestion est le cœur de métier) qui prendra en charge la gestion, la location et veillera à ce que le bien soit parfaitement entretenu. Vous percevez les loyers pendant la durée du bail commercial (en moyenne 9 ans) et à la différence d’une location nue, vous intégrez une logique comptable : en plus des charges, vous déduisez les amortissements pour neutraliser tout (ou partie) des résultats liés aux revenus dégagés de la location.

Par ces mécanismes, la location meublée échappe à une fiscalité du revenu forte (CSG-CRDS et impôt sur le revenu).

Et vous êtes libre de vendre le bien sur des marchés spécialisés pendant ou à l’issue de l’opération, ou bien encore de le transmettre sans frais* afin que votre donataire bénéficie des mêmes conditions que vous ** !

*exonération de 100 000 euros par enfant et par parent

**sous réserve de la continuité du bail commercial

 

Pourquoi le démembrement de propriété ? Pour la constitution d’un patrimoine à un prix intéressant

Vous achetez un bien à un prix décoté correspondant à une partie seulement du bien immobilier. En effet, le bien a été séparé en deux parts (valeur économique évolutive) : la nue-propriété et l’usufruit, pendant une période définie. Se porter acquéreur de la nue-propriété d’un bien revient à l’acquérir à – 30% à - 40% de son prix en pleine propriété. Les charges, les loyers, la gestion, la location et l’entretien sont pris en charge par l’usufruitier professionnel.

A l’issue de la période convenue, l’usufruit s’éteint et, vous devenez plein propriétaire avec le droit d’utiliser le bien à votre convenance (occuper, louer ou vendre le bien) sans frais supplémentaires.

Les intérêts de crédit liés à cette acquisition sont déductibles de vos autres revenus fonciers venant en déduction de l’assiette imposable (ou sont reportés).

 

Pourquoi l’assurance-vie ? Pour en disposer librement

Vous avez une capacité d’épargne plus ou moins importante ou de l’argent disponible et vous souhaitez en disposer très rapidement en cas de besoin.

L’assurance-vie est une enveloppe dans laquelle vous pouvez loger différents actifs financiers (actions, obligations ou OPCVM), vous permettant de bénéficier d’un rendement et d’un certain avantage à la transmission puisque jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, il est exonéré de droits de succession.

Cette enveloppe vous permet de bénéficier d’un abattement sur la part des intérêts (contrat de + de 8 ans : 4 600 € d’intérêts exonérés pour une personne seul / 9 200 € pour un couple par année civile en cas de rachat).

 

Comparons ces 3 solutions selon 2 types de financement : comptant ou à crédit 

Financement : Achat au comptant

Caractéristiques : simulation à horizon 20 ans

Assurance vie : rentabilité 2% annuel, 0.75 % frais sur versements périodiques (cash)

Biens immobiliers et loyers : hypothèse de revalorisation de 1% par an

 

*moyenne de l’espérance de vie après la retraite
** Déficit ou surcoût constaté par l’imputation des charges et des intérêts sur les loyers perçus

Financement : Achat à crédit

Crédits : taux nominal de 1.25 % + 0.30 % d’assurance décès invalidité

*moyenne de l’espérance de vie après la retraite
** Déficit ou surcoût constaté par l’imputation des charges et des intérêts sur les loyers perçus

 

La location meublée est le dispositif qui répond le mieux à un objectif de revenus complémentaires sur un horizon moyen court terme et long terme :

• Des loyers peu ou pas fiscalisés pendant la période de rente
• Un bien immobilier toujours entretenu par le bailleur professionnel
• Un outil de transmission avec un effet « boomerang » (le donataire bénéficie des mêmes avantages que disposait son donateur)

 

L’assurance-vie est une enveloppe avantageuse pour ceux qui veulent épargner à leur rythme et disposer de leurs fonds librement :

• Offre une grande possibilité de diversification de ses actifs
• Permet d’avoir une plus grande liquidité (suivant les supports choisis)
• Avantage considérable si vous souhaitez transmettre à vos proches à moindre coût

 

La nue-propriété s’adresse à des investisseurs souhaitant préparer leur retraite, sans fiscalité supplémentaire sur le court ou moyen terme :

• Reconstitution de la pleine propriété à terme échu sans fiscalité supplémentaire
• Frais de notaire calculés sur la part achetée en nue-propriété
• Offre la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants (SCPI, biens loués nus)

 

Il est possible de préparer sa retraite avec un moindre impact en termes de trésorerie et chaque support présente un avantage propre, la solution adéquate doit prendre en compte les perspectives de vie, l’évolution du contexte économique et votre situation globale.

C’est pour quoi des équipes de professionnels dédiés restent à votre disposition afin de vous accompagner et préparer votre projet de retraite en toute sérénité.

 

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