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Quel est le meilleur investissement locatif quand on est expatrié ?

Par Investissement Locatif | Publié le 02/03/2017 à 08:09 | Mis à jour le 16/09/2020 à 11:02
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Quel est le meilleur investissement immobilier quand on est expatrié ? Quel est le bien le plus rentable que vous proposez ? En tant que professionnel de l’investissement locatif, est-ce que vous achèteriez ce bien pour vous ? Voici les questions qui me sont régulièrement posées par nos clients expatriés, et auxquelles je veux répondre dans cet article.

Je m’appelle Mickael Zonta, et je suis le fondateur et Directeur d’Investissement-Locatif.com, le premier groupe dédié à l’investissement locatif dans l’ancien à Paris et à Lyon.

Mon équipe accompagne chaque année des dizaines de clients expatriés et non-résidents dans leurs projets d’investissements immobiliers sur différents types de biens : du studio à l’immeuble de rapport. Mon équipe est composée de professionnels de la chasse d’appartement, ainsi que d’architectes d’intérieurs et décorateurs. Notre mission est de trouver les meilleures affaires du marché avec potentiel, et d’optimiser le bien pour le compte de nos clients.

Si vous lisez cet article, c’est que, comme beaucoup de français expatriés et non résidents, l’investissement immobilier en France vous intéresse. Et c’est tant mieux. L’immobilier est le seul support qui vous permet aujourd’hui de placer de l’argent avec un rendement de plus de +30% annuel. Je sais qu’annoncer un chiffre comme cela paraît fou. C’est pourtant le cas, grâce à l’effet de levier bancaire. Le calcul est assez simple et je vous le détaille dans la suite de cet article.

Dans cet article vous découvrirez quel est le vrai rendement financier de l’argent investi grâce à l’immobilier locatif en 2017 pour un français non-résident. Je vous préciserai également quel est le meilleur investissement locatif pour un français expatrié. Enfin vous découvrirez comment vous pouvez investir en France depuis l’étranger, et sans vous déplacer. Vous êtes prêt(e) ?

Investissement locatif,

Pourquoi l’immobilier est le meilleur placement financier quand on est expatrié

En tant que société spécialisée, nous gérons les projets d’investissement locatif de nos clients, de A à Z. Ainsi, nous recherchons des biens à rénover, nous optimisons au maximum les espaces, nous suivons la rénovation, nous les meublons et décorons afin de déclencher le coup de cœur lors des visites, et nous les louons. La maîtrise de toutes ces étapes permet à nos clients de bénéficier de rendements élevés, jusqu’à 6,50% à Paris ou Lyon et jusqu’à 10% sur des immeubles de rapport en Île-de-France.

Ces rendements sont nettement plus élevés que les rendements moyens du marché. Mais vous vous dites qu’on est loin des plus de 30% annuel que j’évoque dans l’introduction. Pour que vous compreniez, voici le détail d’une opération d’investissement immobilier.

Exemple de projet : investissement dans un appartement 2 pièces à Paris.

Coût total : 200.000€ (incluant achat, notaire, travaux, meubles, honoraires)

Loyer annuel brut : 12.000€  // Loyer annuel net de charges et de taxe foncière : 11.000€

Rendement locatif brut : 6,00% // Rendement locatif net : 5,50%

Fiscalité sur les revenus locatifs grâce au LMNP réel : 0€ / an pendant 10 ans.


Le premier constat est que le rendement locatif net de l’opération est proche du rendement brut. Ceci s’explique parce que la taxe foncière est très faible à Paris et à Lyon. Le régime LMNP réel permet à l’investisseur de déduire l’achat, les travaux, les meubles et tous les frais des revenus locatifs imposables, donc de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 ans.

Le rendement locatif de cette opération est donc de 5,50% net.

Mais le vrai rendement financier, est le rendement de l’argent investi. Il dépend de l’apport que vous avez mobilisé pour le projet. La banque demande en général entre 15% et 25% minimum d’apport pour les français non-résidents ou expatriés. Cela signifie que pour cette opération, vous auriez réellement mobilisé 30.000€. Le reste est prêté par la banque. C’est ce qui est communément appelé l’effet de levier.

Vous avez donc réellement investi 30.000€, mais c’est bien la totalité des loyers des 150.000€ que vous encaissez chaque mois. Le retour sur investissement se calcule de cette façon :

Loyer annuel perçu (net de charges et de TF) : 11.000€
Argent mobilisé (apport) : 30.000€

Retour annuel sur investissement : 11.000/30.000 = 36,66%

Cela signifie que si vous aviez placé votre argent en bourse, et que vous aviez eu un rendement de 5% avant impôt, vous auriez perçu 5% soit 1.500€. L’état vous aurait imposé à 30% environ, donc il reste 1.000€. L’immobilier rapporte donc, grâce à l’effet de levier et au régime LMNP réel, plus de 10 fois plus.  A condition de pouvoir emprunter, et de disposer de taux d’emprunt attractif, c’est le meilleur placement possible. Découvrons maintenant dans quel type de bien investir.


Le meilleur investissement immobilier, est celui qui répond à vos objectifs

Quels sont vos objectifs de placement en terme de durée ? Recherchez-vous plutôt un placement patrimonial, ou un placement qui vous permettra de capitaliser et développer votre patrimoine ? Quel budget souhaitez-vous investir et quel est le montant de votre apport ?

Chaque client a des réponses différentes.

Ces questions sont essentielles puisqu’elles permettent de savoir quel type de bien acquérir. Donc d’orienter vos recherches dans la bonne direction. C’est le travail de mon équipe que de faire le point avec nos clients sur leurs attentes et de les orienter, selon les budgets et les objectifs sur un appartement T2 dans les beaux quartiers, un projet de découpe dans les quartiers montants ou encore un immeuble de rapport en Île-de-France.

Ainsi si votre objectif est de développer et de vous constituer un patrimoine, vous pourrez choisir les opérations aux rendements les plus élevés. Selon le budget, un immeuble de rapport en Île-de-France vous permettra de dégager un cash-flow immédiat. Si vous avez un objectif patrimonial, un placement dans les beaux quartiers à Paris ou à Lyon vous permettra de disposer d’un bien liquide et d’un pied-à-terre, ou encore d’héberger votre enfant pendant ses études.

Lors des premiers échanges nos chargés de projets font le point sur vos attentes et vous conseillent en fonction de vos objectifs.


Quel sont les types de biens les plus rentables

Une fois que vous avez défini vos objectifs, nous cherchons le meilleur compromis quelle que soit la catégorie de bien que vous avez choisi. Ainsi, si le marché propose en moyenne 2% de rendement locatif brut dans le 7ème arrondissement de Paris, nous travaillerons chaque étape du projet pour vous permettre de faire mieux que le marché et d’atteindre 3% à 4% de rendement. Quel que soit le secteur, il existe des affaires qui sont meilleures que les autres.

Dans un objectif locatif, il est important de travailler sur des surfaces adaptées. Ne pas proposer une surface trop grande, car cela fera chuter la rentabilité de l’opération. A Paris par exemple un studio de 30m2 ne se louera pas deux fois plus cher qu’un studio de 15m2… Et un T2 de 50m2 ne se louera pas deux fois plus cher qu’un T2 de 25m2. En revanche à l’achat vous paierez bien le double.


Comment investir en France quand on est non-résident

La bonne nouvelle, c’est que les banques françaises financent les français non-résidents et expatriés. Vous pourrez donc bénéficier d’un prêt pour financer votre projet et utiliser l’effet de levier bancaire.

Les banques vous demanderont un apport plus important que pour un français résident (de l’ordre de 15% à 25% selon les banques), et le taux d’emprunt sera légèrement plus élevé. Mais cela reste très intéressant. Si vous avez besoin d’aide sur le financement, n’hésitez pas à me contacter.

Ensuite pour la recherche du bien, le suivi des travaux et la location, il est difficile de tout faire à distance. C’est pour cette raison que notre société Investissement-Locatif.com a été créée en 2012. Nous gérons la totalité des opérations pour votre compte, et notre commission est inclus dans les rendements locatifs que j’ai annoncés plus haut. Parce que je sais qu’il est difficile de faire confiance, et encore plus à distance, je vous invite à découvrir notre site et les avis vérifiés de nos clients expatriés.

Maintenant que vous avez les cartes en main, c’est à vous de décider de vous lancer. Je vous souhaite de beaux projets immobiliers et je reste à votre disposition si vous avez des questions.

A bientôt,

Mickael Zonta

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Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter Mickael Zonta et son équipe :
Adresse : 169 rue de la roquette 75011 Paris
Téléphone : +33 (0)1 84 17 67 60
Mail : contact@investissement-locatif.com
www.investissement-locatif.com

 

 

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