La location à usage commercial ou de bureaux en Italie

Vous entendez conclure un bail commercial ou à usage de bureaux ? Les règles applicables indispensables à savoir en Italie.

Durée, loyer, résiliation… Les baux commerciaux et à usage de bureaux ou professionnels en droit italien sont régis par les principes généraux de la location prévus par le Code Civil italien et des règles spécifiques d’ordre public contenues dans la Loi n. 392/78.

Durée et renouvellement

La durée de la location d’immeubles destinés à une activité autre que l’habitation ne peut être inférieure à 6 ans (9 ans s’il s’agit d’une activité hôtelière) à moins que l’activité exercée dans l’immeuble en question ait un caractère transitoire pour des raisons objectives. Si une durée inférieure est convenue entre les parties, ou si aucune durée n’est indiquée, la durée de la location présumée est celle prévue par la loi.
A son échéance, le bail est reconduit tacitement de 6 ans en 6 ans (de 9 ans en 9 ans dans le cas d’une activité hôtelière) sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties qui doit être envoyée par lettre recommandée au moins 12 mois (18 mois dans le cas d’une activité hôtelière) avant l’échéance du bail. Le bailleur ne peut cependant refuser le renouvellement du bail à la première échéance que pour des motifs limités indiqués dans la Loi 392/78. Il s’agira par exemple de destiner l’immeuble à sa propre habitation ou à l’exercice par lui-même d’activités industrielles, commerciales, artisanales, touristiques ou professionnelles, ou encore de démolir l’immeuble, pour le reconstruire ou de procéder à sa complète restructuration ou restauration.
Le locataire n’est en revanche pas tenu de justifier les motifs du non-renouvellement.
A l’échéance de la deuxième période de 6 ans, le preneur ne dispose d’aucun droit au renouvellement à la différence par exemple du titulaire d’un bail commercial de droit français.

 

Résiliation anticipée

La faculté de résiliation anticipée en faveur du preneur n’est pas de droit et doit donc faire l’objet d’une disposition contractuelle expresse, moyennant un préavis de 6 mois. A défaut de clause autorisant le preneur à résilier le bail par anticipation, celui-ci peut être amené à devoir régler la totalité des loyers courant jusqu’à la fin du bail, s’il quitte le local avant l’échéance du bail.
Indépendamment de la faculté de résiliation contractuelle, pour laquelle le preneur n’a pas à justifier les motifs de la résiliation, la loi lui permet de résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, si des « motifs graves » l’imposent.

 

Le loyer

Il n’existe aucune limite établie par la loi pour le montant initial du loyer, les parties étant libres de le déterminer sur la base des prix du marché. Les parties peuvent également convenir que le montant du loyer sera actualisé sur base annuelle sur demande du bailleur. Cependant, les variations à la hausse du prix du loyer ne peuvent dépasser 75% de la variation de l’indice des prix à la consommation pour les familles des ouvriers et du personnel de bureau identifiées par l’Istat, l’Institut Central des Statistiques. Au terme de la deuxième période de 6 ans, si la valeur du marché a augmenté, il est probable que le bailleur délivrera congé pour négocier un nouveau bail avec un montant de loyer aligné sur le marché.

 

Droit de Préemption

La Loi 392/78 instaure en faveur du preneur d’un local commercial destiné à une activité comportant un contact direct avec le public, un droit de préemption tant dans le cas de vente de l’immeuble que d’une nouvelle location à l’échéance du bail.
Indemnité de Clientèle
Le preneur de locaux à usage strictement commercial a également droit à une indemnité de clientèle (équivalant à 18 mois de loyer ou 21 dans le cas d’une activité hôtelière) en l’absence de renouvellement du bail à l’échéance qui ne résulte pas de l’initiative du preneur. L’indemnité sera doublée au cas où le local serait exploité pour l’exercice d’une activité similaire ou du même secteur que celle exercée par le locataire sortant moins d’un an après son départ.

 

Sous-location et Cession – Cession du droit au bail

Le bailleur doit donner son consentement à la sous-location et à la cession du bail par le preneur. La Loi 392/78 prévoit cependant que le locataire peut sous-louer les locaux ou céder le bail à un tiers, sans le consentement du bailleur, dans le cadre de la cession ou de la location gérance de son fonds de commerce, sous réserve de communication au bailleur et du droit de ce dernier de s’y opposer pour des motifs graves.
En matière de cession du droit au bail d’emplacements commerciaux prisés, donnant lieu au paiement d’un droit au bail (key money) au locataire sortant, la combinaison de l’absence du droit au renouvellement au terme de la durée 6+6 et de l’absence de plafonnement du loyer lors du renouvellement a pour conséquence en Italie que le key money est considéré comme un coût amortissable sur la durée du bail et non comme un élément d’actif à la différence du droit au bail d’un local commercial en France. Cela met en évidence un traitement comptable différent en raison d’une moins grande stabilité et de valeur du droit au bail commercial en Italie, par rapport au régime des baux commerciaux français.

 

Dépôt de garantie

Le bailleur exige généralement le versement d’une somme en garantie des obligations du preneur de préservation des locaux dont le montant ne peut excéder 3 mois de loyer et qui produit des intérêts en faveur du locataire. En outre, il est parfois demandé une caution bancaire en garantie du paiement des loyers dont le montant peut alors dépasser la limite indiquée ci-dessus, s’agissant d’une garantie contractuelle dont l’objet est différent de celui du dépôt de garantie.

 

Travaux en cours de bail

Sauf disposition contraire, les grosses réparations sont à la charge du bailleur alors que les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du preneur.

 

Enregistrement

Les droits d’enregistrement du bail sont liquidés sur la base du loyer annuel (1% si soumis à TVA ; 2% dans les autres cas) et normalement répartis par moitié entre les deux parties qui sont solidairement responsables de leur paiement. L’enregistrement doit être renouvelé chaque année pour toute la durée du bail.

 

Libéralisation des « super locations »

La modification de l’article 79 de la Loi 392/78 introduite par le décret-loi du 12 septembre 2014 permet de déroger au régime d’ordre public visé par la Loi 392/78 pour les baux dont le loyer annuel dépasse 250.000 €. En effet, les mécanismes de protection du preneur visés par cette loi sont considérés comme trop contraignants lorsqu’il s’agit de baux de locaux importants, les parties à ce type de contrats étant réputées disposer d’un pouvoir de négociation plus équilibré. Cette modification engendre des conséquences pratiques significatives : elle permet de conclure des baux dans un cadre totalement déréglementé, par exemple pour une durée inférieure à celle légale, avec une totale liberté dans la négociation des parties. La place se voit donc laissée à la loi du marché, avec tout ce que cela comporte de créativité et de rapports de force des parties !

Avec la collaboration de Anna Lisa Sepich Avocat au Barreau de Milan