L’impact du coronavirus sur les baux commerciaux de droit italien

Écrit par Pirola Pennuto Zei & Associati

Publié le 7 avril 2020, mis à jour le 7 avril 2020

Les ordonnances gouvernementales imposant la suspension des activités productives et commerciales empêchent les locataires d’exploiter les locaux loués pour leur activité. Les preneurs sont-ils en droit de suspendre le paiement du loyer ou d’en demander la réduction ou, encore, de résilier le contrat ? Examinons les différentes options envisageables.

L’adoption par le Gouvernement italien, depuis le 1er mars 2020, de mesures restrictives visant à limiter la diffusion du COVID-19 a entraîné la suspension progressive de toutes les activités productives et commerciales non essentielles (à l’exclusion de certains secteurs identifiés sur la base du code activité « ATECO ») sur tout le territoire national. Les entreprises s’interrogent donc sur les conséquences juridiques au plan de l’exécution des baux commerciaux et professionnels (régis par la Loi n. 392/1978). Les preneurs sont-ils en droit de suspendre le paiement du loyer ou d’en demander la réduction ou, encore, de résilier le contrat ? Examinons les différentes options envisageables.

Quelle option pour la période de suspension imposée des activités ?

Les ordonnances imposant la suspension des activités productives et commerciales empêchent les locataires d’exploiter les locaux loués pour leur activité. En droit italien, il s’agit d’un cas de fait du prince qui constitue une cause d’exonération pour les bailleurs, qui ne seront pas considérés comme défaillants à leur obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué pour impossibilité survenue (due à un évènement extérieur à la volonté du bailleur, de caractère extraordinaire et imprévisible). Les preneurs pourront de leur côté tenter de contester l’inexécution du bail et demander, aux termes des articles 1460 et 1464 du Code Civil italien, la réduction du loyer ou, en cas de paiement anticipé, le remboursement des sommes versées pour les jours de non-utilisation des locaux. Cette solution peut être envisagée également pour la location-gérance d’un fonds de commerce (ce qui est souvent le cas, en Italie, des commerces situés dans des centres commerciaux). Attention cependant à bien vérifier l’existence d’éventuelles dispositions contractuelles contraires qui pourraient prévoir des limitations de responsabilité des bailleurs, même en cas de force majeure et fait du prince.

Cela vaut-il pour toutes les activités productives et commerciales ?

Cette solution peut être tentée pour toutes les activités suspendues en vertu des ordonnances gouvernementales et des autorités locales. Cependant, pour les locaux rentrant dans la catégorie cadastrale C1 (soit, magasins et commerces de détail), le Décret-Loi n. 18 du 17 mars 2020 a accordé un crédit d’impôt de 60% du montant du loyer du mois de mars 2020. Cette mesure permet donc de compenser le coût du loyer pour les locataires (pour cette période) et, par conséquent, rend très difficile de justifier une demande de suspension du loyer pour le mois de mars 2020. La demande pourra être formulée pour la période de suspension supplémentaire si d’autres mesures de dégrèvement fiscal similaires n’interviennent pas, ou pour toute la période de suspension pour des locaux ne relevant pas de la catégorie C1.

Qu’en est-il pour les activités non suspendues qui sont poursuivies à distance ou en télétravail sans exploiter les locaux loués ? Et que faire pour la période qui suivra la fin de l’état d’urgence sanitaire ?

L’évolution de la situation économique peut rendre excessivement onéreuse la poursuite des baux commerciaux sur la base des conditions précédemment convenues, également pour les activités qui, bien que non suspendues, subissent une diminution importante de leur chiffre d’affaires. A ce propos, l’article 1467 du Code Civil italien permet de demander la résolution judiciaire des contrats à exécution successive (comme les baux) si, en présence d’évènements extraordinaires et imprévisibles, la prestation de l’une des parties (en l’espèce, le paiement du loyer) est devenue excessivement onéreuse. Au niveau pratique, le preneur pourrait toutefois ne pas avoir intérêt à mettre un terme au contrat. Dans ce cas, il est conseillé d’entamer des négociations avec les bailleurs portant sur le montant du loyer ou des délais de paiement en faisant valoir la réduction du chiffre d’affaires subie à cause des mesures adoptées par le Gouvernement.

Est-il possible d’interrompre le contrat ?

Outre le fondement de l’article 1467 du Code Civil italien sur l’excessive onérosité (applicable également aux locations-gérance des branches de fonds de commerce), pour les baux commerciaux, les difficultés financières découlant des ordonnances de suspension des activités productives et commerciales pourraient constituer un cas de « motif grave » aux termes de l’art. 27 de la Loi n. 392/1978, qui légitime le preneur à exercer la faculté de résiliation unilatérale du bail avec un préavis de 6 mois. La possibilité de se prévaloir de cette faculté dépendra bien évidemment de l’impact in concreto des effets des ordonnances gouvernementales, eu égard à la durée de la suspension et aux caractéristiques des activités affectées par ces mesures et sera soumise à l’appréciation du juge en cas de contestation du bailleur.

Que faire donc ?

Les preneurs devront prendre rapidement contact avec les bailleurs pour communiquer l’intention de suspendre le paiement du loyer, après vérification des clauses du contrat et notamment des termes des clauses résolutoires pour défaut de paiement et, ensuite, tenter de renégocier les conditions des baux, au moins pour la période d’urgence sanitaire.