Quels sont tous les frais pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne en 2024?

Il est recommandé de prévoir entre 10 et 12%, parfois plus, du prix du logement. Il s'agit de dépenses obligatoires liées à l'achat et à la vente d'un bien immobilier. Mais la facture à payer sera différente selon le type de logement (neuf ou ancien), le montant du bien et la région. Petit décryptage des frais liés à l'achat et à la vente d'un logement, ainsi que leur coût approximatif en 2024.

Frais de notaire pour l'achat d'un logement

L'une des dépenses à prendre en compte lors de l'achat d'un logement, qu'il soit neuf ou ancien, est celle des frais de notaire. Ils sont réglementés par l'État et tous les notaires facturent les mêmes services. Les prix se situent entre 600 et 875 euros, en fonction du prix du bien. Par exemple, pour un appartement de 100.000 euros, vous paierez environ 850 euros, tandis que pour un appartement de 250.000 euros, vous devrez payer environ 1.000 euros.

Publicité foncière

L'enregistrement des actes signés par le notaire au registre foncier est également payant. Là encore, les frais sont fixés par la réglementation et dépendent directement du prix de l'immeuble, mais ils se situent généralement entre 400 et 650 euros. Ce n'est pas le notaire qui s'en occupe. Il faut s'en charger soi-même auprès du Registro de la Propiedad ou, plus simple, demander à una "gestoría" (voir plus bas).

Les frais de dossier

Le seul coût facultatif de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier est celui de la gestoría, un cabinet de gestion que le client peut engager pour procéder au règlement des impôts et effectuer d'autres démarches administratives, telles que la publicité foncière. Il s'agit d'un professionnel indépendant, donc dans ce cas il n'y a pas d'honoraires spécifiques. Son coût est d'environ 300 euros.

Impôts à payer lors de l'achat d'un logement

En ce qui concerne les taxes sur l'achat d'un logement neuf, la plus importante à payer est la TVA, qui s'élève à 10% en 2024. En d'autres termes, cela représente 10.000 euros pour l'achat d'un logement de 100.000 euros et 25.000 euros pour un logement de 250.000 euros. Aux îles Canaries, l'impôt indirect général des îles Canaries (IGIC) est de 6,5%. Dans le cas des logements sociaux, la TVA peut être de 4%, mais cela varie en fonction de la Communauté autonome et du type de logement social en question.

À la TVA s'ajoute une deuxième taxe: le droit de timbre (IAJD, Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados), qui reste à la charge de l'acheteur et qui dépend de chaque communauté autonome.

Attention à ceux qui paient une partie du logement au noir et déclarent un prix au-dessous de ce que le fisc considère être la valeur de marché

Pour les logements anciens, l'impôt le plus important est l'Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Dans ce cas, le montant dépend du pourcentage appliqué au prix de vente et de la communauté autonome dans laquelle le logement est situé, bien qu'en règle générale, un taux compris entre 6 et 10% soit appliqué.

 

Il convient de noter que pour les VPO (Vivienda de Proteccion Oficial), les familles nombreuses, les personnes handicapées et les jeunes, ou les logements situés dans des zones rurales, les taux sont généralement inférieurs. Par exemple, à Madrid, les familles nombreuses qui achètent un bien immobilier paieront 4% d'ITP sur le prix de l'acte, à condition que la propriété achetée soit la résidence principale.

Autres coûts liés à l'achat d'un logement

Si l'acheteur achète le logement neuf ou ancien avec un prêt hypothécaire, certains frais supplémentaires devront être ajoutés:

• Frais d'évaluation dans le cadre du prêt hypothécaire

Si l'acheteur demande un prêt hypothécaire, il devra payer un expert pour estimer la valeur du bien et la banque accordera le prêt en fonction de l'estimation. En général, les banques prêtent un montant équivalent à 80% du prix d'achat ou de la valeur d'expertise, bien que certaines financent 90 à 100% du prix d'achat, en prenant généralement le montant le moins élevé des deux. En 2024, une estimation coûte entre 250 et 600 euros, en fonction de l'organisme qui l'effectue, du type de propriété et de son évaluation. L'évaluation est valable 6 mois à partir de la date d'émission.

• Frais bancaires

Il s'agit surtout des frais d'ouverture d'un crédit hypothécaire, qui peuvent aller jusqu'à 2% du capital prêté, en fonction de ce qui a été convenu avec l'établissement financier. Cependant, grâce à la concurrence féroce, de nombreuses banques n'appliquent pas cette pénalité. D'autre part, il est important de savoir que si la banque veut vous facturer des frais de constitution de dossier sans vous en avertir, il s'agit d'une pratique abusive.

Honoraires des agents immobiliers

Enfin, n'oublions pas les frais de l'agence immobilière, avec un pourcentage qui dépend le plus souvent du prix du logement (plus élevé pour un logement en général inférieur à 500.000 euros).

Comment payer les frais d'achat d'un bien immobilier?

Le paiement des frais d'achat d'un bien immobilier varie selon que l'acheteur choisit ou non de recourir aux services d’une "gestoria":

Si l'acheteur fait appel à une gestoria, celle-ci se chargera de toutes les formalités et du paiement des frais. Dans ce cas, l'acheteur doit faire une provision de fonds quelques jours avant la signature de l'acte de vente. La gestoría utilisera cette somme pour payer ses honoraires, ainsi que les factures du notaire, la publicité foncière, impôts et taxes. S'il reste de l'argent, le cabinet le restituera à l'acheteur. S'il manque de l'argent, l'acheteur devra verser un nouvel acompte.

 

Si l'acheteur décide d'effectuer lui-même les formalités, il devra payer les factures du notaire et bien penser aux délais pour payer les impôts et autres taxes, afin de ne pas avoir de pénalités.

La nouvelle valeur fiscale des logements

Attention, depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle valeur de référence du Cadastre est opérationnelle. Cette modification a été incluse dans la loi 11/2021 sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude. Désormais, la base imposable n'est plus la "valeur réelle" qui figure sur l'acte de vente, mais la "valeur de marché", qui est déterminée par la valeur de référence du cadastre.

 

En d'autres termes, attention à ceux qui paient une partie du logement au noir et déclarent un prix au-dessous de ce que le fisc considère être la valeur de marché. Les contribuables doivent donc déclarer selon la valeur de référence du Cadastre, quel que soit le prix de l'acte. Toutefois, si le prix du logement est supérieur à la valeur de référence, celle-ci constituera la base imposable pour les impôts applicables selon le cas -ITP pour l'achat de logements anciens ou Impôt sur les successions et donations pour les héritages et les donations-. Un prix inférieur à ce que prévoit la réglementation peut donner lieu à des contrôles fiscaux, voire à un dossier de sanction pour le contribuable.

Toutefois, si le contribuable estime que la valeur de référence ne correspond pas à la valeur de marché, il doit faire appel et le prouver à l'administration fiscale. La charge de la preuve incombe donc au citoyen. Pour ce faire, il peut fournir des évaluations du bien, des photographies ou un acte notarié justifiant l'état réel du bien.