L'exploitation immobilière, ainsi que la forme juridique que nous pouvons utiliser dans chaque cas, suscite des doutes et des controverses. Il est donc nécessaire d'examiner chaque situation pour trouver la solution qui correspond le mieux à nos objectifs ou besoins.
À ce stade, il est important de distinguer les baux saisonniers des baux d'habitation ou des baux touristiques. Il est crucial de garder à l'esprit qu'en cas de litige, la réalité sous-jacente au contrat prévaudra, indépendamment de son objet.
Baux saisonniers et baux d'habitation
La loi sur les baux urbains (ci-après LAU) distingue les baux d'habitation des baux pour un usage autre que l'habitation. Parmi ces derniers, on trouve les baux saisonniers.
L'article 3.2 de la LAU stipule que sont considérés comme des baux autres qu'habitations :
"2. En particulier, sont considérés comme tels les baux de propriétés urbaines conclus pour une saison, qu'il s'agisse d'une saison estivale ou d'une autre, ainsi que ceux conclus pour exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, professionnelle, récréative, assistancielle, culturelle ou éducative, quel que soit le type de personnes qui les concluent."
Les tribunaux définissent les baux saisonniers comme des contrats dans lesquels l'utilisation et l'occupation d'un bien immobilier répondent à des exigences circonstancielles, sporadiques ou accidentelles, différentes de la nécessité de résider de manière permanente. Par conséquent, la conclusion de ces contrats répond à un objectif précis, comme les vacances, un travail temporaire, des études, des travaux dans le logement du locataire, entre autres.
Ce type de bail repose sur le principe de l'autonomie de la volonté des parties, à condition qu'il ne contrevienne pas aux dispositions de la LAU ou à toute autre réglementation applicable.
En ce qui concerne la durée, bien que les baux d'habitation puissent être permanents, la jurisprudence est unanime en excluant la possibilité de permanence pour les contrats saisonniers.
Il convient de souligner que la LAU établit que la durée minimale pour qu'un bail soit considéré comme un logement habituel est d'un an. C'est pourquoi, bien que la législation n'ait pas spécifié de durée maximale ou minimale pour les baux saisonniers, leur durée dépend de l'accord entre les parties, avec des dates d'entrée et de sortie.
Certains tribunaux considèrent qu'une durée contractuelle supérieure à un an exclut la nature temporaire caractéristique du bail saisonnier, notamment lorsqu'il y a une succession de contrats successifs.
Baux touristiques
Comme indiqué en début d'article, les baux touristiques sont une autre forme juridique existante dans notre système juridique. Parfois, ce type de bail peut être confondu avec les baux saisonniers, c'est pourquoi nous allons maintenant souligner les différences entre ces deux types de baux.
La réforme de la LAU de 2013 a exclut de son champ d'application les baux saisonniers qui pourraient être assimilés à des baux touristiques, ces derniers étant définis comme suit :
"5.- Sont exclus du champ d'application de cette loi :
...e) La cession temporaire de l'utilisation de la totalité d'un logement meublé et équipé pour une utilisation immédiate, commercialisé ou promu sur des canaux d'offre touristique et réalisée à des fins lucratives, lorsqu'elle est soumise à un régime spécifique dérivé de sa réglementation sectorielle."
Tout comme pour les baux saisonniers, la principale différence entre les baux touristiques et les baux d'habitation est la temporalité. À cet égard, ce sont les communautés autonomes qui sont chargées de définir la durée maximale des baux touristiques sur leur territoire. Ainsi, si la durée convenue dépasse la limite maximale fixée par la réglementation touristique, le bail sera soumis à la réglementation des locations à usage autre que l'habitation.
De plus, dans les baux saisonniers, le bailleur cède l'usage temporaire de l'immeuble, que ce soit de manière complète, partielle ou par chambres, sans fournir de services complémentaires à l'hébergement, et il n'a donc pas l'obligation de respecter les exigences de l'administration autonome relatives aux baux touristiques.
Les principales caractéristiques des baux touristiques (bien que des différences puissent exister selon la communauté autonome) sont les suivantes :
• Ils concernent la totalité d'un logement meublé et équipé, prêt à être utilisé immédiatement.
• Ils sont commercialisés et promus sur des canaux d'offre touristique.
• Ils ont un objectif lucratif.
• Le propriétaire offre des services complémentaires typiques des établissements hôteliers, comme le nettoyage, la réception, la fourniture de linge de lit, entre autres.
• Ils nécessitent une licence d'urbanisme et un enregistrement au registre du tourisme.
Bien que cela ne concerne pas les baux saisonniers, il convient de ne pas négliger l'impact des dernières décisions de la Cour suprême (n° 1232/2024 et n° 1233/2024 du 3 octobre) concernant les baux touristiques, qui auront une influence majeure sur la pérennité de ce type de location. Dans ces décisions, la Cour suprême a interprété de manière nouvelle l'article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale, conférant aux communautés de propriétaires le pouvoir d'interdire ces types de baux à la majorité des trois cinquièmes. Avant ces décisions, il était nécessaire d'obtenir l'unanimité pour interdire ce type de location, ce qui avait entraîné divers conflits entre communautés, conflits qui ont été provisoirement résolus par ces arrêts.
Nous devons bien comprendre toutes ces règles et caractéristiques avant de conclure un contrat de location d'un bien immobilier, car l'ignorance de celles-ci peut entraîner de graves infractions légales. Il est donc recommandé de se faire conseiller par des experts avant de louer un bien.
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