Investir en nue-propriété : la solution face à la crise du logement ?

Pour développer votre patrimoine depuis l’étranger de façon sécurisée et rentable dans le contexte actuel, la nue-propriété offre une alternative idéale. Zoom sur cet outil de placement patrimonial innovant, qui allie performance, facilité de gestion et fiscalité avantageuse.

L’immobilier en France aujourd’hui : où en sommes-nous ?

Alors que l’année 2023 était marquée par une forte hausse des taux d’intérêt, une baisse des prix et une diminution du volume de transactions, on assiste, en 2024, à une crise du logement dans la France entière. Cette crise se traduit notamment par :

• Une pénurie de biens

Fin 2023, on constatait une baisse de -36 % des locations en l’espace de deux ans (contre -9,1 % en janvier 2022)*. Celle-ci s’explique notamment par la hausse des taux des crédits immobiliers et par le renforcement des conditions d’obtention de prêts qui ont incité de nombreux ménages à rester en location plutôt que d’investir dans un bien immobilier. Un autre facteur en cause est l’interdiction, depuis le 1er janvier 2023, de louer des logements classés G+ (dont la consommation annuelle excède 450 kWh/m2) dans le cadre de la loi Pinel.

En outre, l’approche des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024 a incité de nombreux propriétaires bailleurs à privilégier la location saisonnière, au détriment de la location longue durée.

• Une hausse des loyers

La baisse de l’offre a généré sans surprise une forte augmentation des loyers, avec un IRL (indice de référence des loyers) en hausse face à l’inflation. En France, on estime que les loyers ont augmenté de +3,5 % en un an en 2023*.

La crise du logement touche toutes les grandes villes françaises, mais elle est particulièrement forte à Paris et en Île-de-France ainsi que dans les grandes métropoles régionales et les villes côtières. Le nombre d’annonces d’appartements en location dans la capitale a ainsi chuté de -74 % en 3 ans à Paris, en janvier 2024*.

En région PACA, la crise du logement est telle que les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter ! (+1,6% sur les 3 derniers mois – Source : Meilleurs Agents)

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Encore assez méconnue des investisseurs, la nue-propriété, ou démembrement de propriété, est le placement patrimonial qui offre le meilleur ratio performance, sécurité et rentabilité.

Ce dispositif consiste à acheter un bien immobilier dont le droit de propriété est divisé entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

En tant que nu-propriétaire, vous bénéficiez d’un abattement très important sur le prix du bien, à hauteur de 30 % à 50 % de sa valeur marché. En contrepartie de cette décote, vous renoncez temporairement à percevoir des revenus locatifs. Ces derniers sont perçus par le bailleur usufruitier.

Puis, à l’issue de la période de démembrement, qui s’étend en général entre 10 et 20 ans, vous disposez automatiquement de la pleine propriété du bien : vous pouvez alors choisir d’occuper, de vendre ou de louer votre logement.

Expatriés, pourquoi investir en nue-propriété face à la crise ?

Dans le contexte immobilier actuel et face à l’écart grandissant entre l’offre et la demande locatives, la nue-propriété est un choix très judicieux. Cet outil de placement vous permet en effet de vous tourner vers une valeur refuge résiliente, sécurisée, et d’être à l’abri des fluctuations du marché. 

En tant que Français de l’étranger, la nue-propriété vous offre des avantages multiples :

• Vous n’avez aucune démarche de gestion (c’est l'usufruitier qui se charge de la gestion du bien, des gros travaux, de l’entretien, de la gestion des locataires, des états des lieux…) ;
   
• Vous achetez à moindre coût, à un prix bien inférieur à la valeur réelle du bien. De plus, vous n’avez pas de dépenses supplémentaires liées aux travaux ou à la gestion, qui incombent à l’usufruitier. Cela peut vous permettre d’acquérir des biens immobiliers de haut standing et de grande superficie, dans votre ville de prédilection. 
   
• Vous bénéficiez d’avantages fiscaux : contrairement à un investissement locatif traditionnel, vous ne payez pas de taxe ni d’impôt (ni taxe d'habitation, ni taxe foncière, ni impôt sur la fortune immobilière…), et dans la majorité des cas, vous pouvez même déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus par ailleurs sur d’autres biens immobiliers ;
   
• Vous êtes prémuni de tous risques locatifs tels que de la vacance locative ou des impayés (des risques accrus face à la hausse des loyers liée à la crise du logement) ;
   
• Vous êtes à l’abri de l’instabilité du marché immobilier : avec la nue-propriété, vous vous constituez un patrimoine sereinement, sans être impacté par la volatilité du marché immobilier ;
   
• Vous n’avez aucune contrainte : vous êtes libre de vendre ou de transmettre votre bien à tout moment, même avant la fin de la période de démembrement ;
   
• À l’issue de la période de démembrement, vous réalisez ce qu’on appelle une performance mécanique, qui va de +42 % à +80 %, à marché immobilier constant. À celle-ci s’ajoute la plus-value liée à la performance du marché immobilier : en l’espace de 10 à 20 ans, il y a en effet de fortes chances pour que votre bien ait pris de la valeur.

La nue-propriété peut ainsi répondre à tous les objectifs de placement : bénéficier d’un complément de revenu long terme, préparer votre retraite, optimiser votre fiscalité, transmettre un patrimoine à vos enfants, acquérir un pied-à-terre ou une résidence secondaire en France…

Prenons un exemple : vous êtes expatrié et vous prévoyez de vivre à l’étranger pendant encore une dizaine d’années. Investissez en nue-propriété dès maintenant en toute sérénité, sans contrainte de gestion et sans avoir à vous déplacer en France. À la fin de votre expatriation et de la période de démembrement, vous disposez pleinement du bien que vous avez acheté. Vous pouvez alors faire le choix d’y résider à votre retour dans l’Hexagone, de le vendre en profitant d’une belle plus-value, ou encore de le louer pour bénéficier de revenus passifs.

Investir en nue-propriété en France avec Catella Patrimoine

Pour investir en nue-propriété depuis l’étranger, il est impératif de se faire accompagner par des experts de ce type de placement.

Créée en 2018, Catella Patrimoine est l’un des acteurs de référence dans l’investissement en nue-propriété en France. Spécialisée dans le montage et dans la commercialisation d’opérations de démembrement, la société a déjà piloté 53 opérations de nue-propriété et gère pas moins de 662 lots, neufs et anciens, dans toute la France.

Avec Catella Patrimoine, vous bénéficiez d’un accompagnement 100 % à distance, avec un interlocuteur de confiance, réactif et disponible, doté d’une solide expertise technique, fiscale et juridique et parfaitement familiarisé avec le public expatrié. Ce dernier vous guide à chaque étape de votre placement. Grâce à sa connaissance approfondie du marché local, il saura vous proposer un bien de qualité en nue-propriété, adapté à vos besoins et à votre projet.

Parmi ses programmes immobiliers en nue-propriété, Catella Patrimoine propose :
 

 

• Monte Carlo Park : située à Beausoleil, dans les Alpes-Maritimes, cette résidence neuve au cœur de la Riviera méditerranéenne est composée de trois bâtiments avec des appartements allant du studio au 3 pièces. Spacieux et lumineux, ces logements, dotés de vastes balcons, offrent des vues dégagées sur Monaco, la Méditerranée et le cap Martin.
• Durée d’usufruit : 18 ans
• Abattement : 40 %
• Prix moyen nue-propriété au m2 : 5 260 €
• Performance cible : 117, 9 %
• Performance mécanique : 66,7 %
   

 

• Patio Villiers : situé dans le 17e arrondissement de Paris, ce projet de transition urbaine et écologique a vocation à restructurer et à transformer un garage en logements neufs confortables, dotés de toitures végétalisées, de coursives intérieures et d’un patio végétal.
• Durée d’usufruit : 20 ans
• Abattement : 39 %
• Prix moyen nue-propriété au m2 : 9 307 €
• Performance cible : 120,6 %
• Performance mécanique : 63,8 %
   

 

• La résidence CELESTE : situé à Lyon, ce programme immobilier neuf se compose de 55 logements répartis sur 4 bâtiments, qui se démarquent par leur architecture aérienne aux formes géométriques et hauteurs variées. Articulée autour d’un îlot végétalisé, cette résidence fait promesse d’une véritable bulle d’oxygène en plein cœur de la Ville des Lumières !
• Durée d’usufruit : 15 ans
• Abattement : 35 %
• Prix moyen nue-propriété au m2 : 3 728 €
• Performance cible : 92,3 %
• Performance mécanique : 53,8 %

Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.catellapatrimoine.fr ou contactez l’équipe via ce formulaire en ligne.

*Selon une enquête menée par SeLoger.