Selon la ville où vous choisissez d’investir en France, tout peut varier : le prix au m2, le montant des loyers, les délais pour retrouver un locataire. J’ai voulu vous montrer un cas réalisé en 2017 à Paris. Ce cas concret vous permettra de découvrir ce qu’il est possible de faire (fin 2017), avec une enveloppe totale de 210.000€. Cette enveloppe, c’est le budget total du projet. Gardez en tête qu’il ne s’agit pas du prix d’achat mais de la somme de tous les coûts liés au projet, pour obtenir un bien meublé et entièrement rénové. C’est d’ailleurs le cœur de métier de la société que j’ai fondée. C’est parti.
Pourquoi faire le choix d’un bien à rénover ?
Un projet d’investissement dans l’ancien est à privilégier pour des raisons fiscales. Je ne parle pas d’avantage fiscal direct, mais d’un régime fiscal qui vous permettra de limiter au maximum l’impôt sur les revenus locatifs.
Je vous conseille d’investir dans un bien à rénover, et de réaliser des travaux.
L’avantage est double : d’abord vous pourrez acheter une bonne affaire, puisque le bien est à rénover donc le prix moins élevé qu’un bien habitable. Logique.
Ensuite parce que vous maitrisez l’aspect rénovation. Cela signifie que nous pourrons remodeler le plan et que les travaux seront qualitatifs. Alors qu’en achetant un bien déjà rénové vous ne maitrisez ni la qualité, ni l’optimisation du plan.
Enfin, fiscalement l’avantage est très important. En louant en location meublée (régime LMNP réel), vous pourrez déduire tous les frais des revenus locatifs perçus. Y compris les travaux et les meubles. Et au final, la différence est énorme par rapport à une location nue.
Les postes de coût liés à un projet immobilier
Les différents coûts du projet que je vais vous montrer sont les suivants : achat du bien (FAI), travaux de rénovation, meubles, frais de notaire, nos honoraires.
Acheté 142.000 euros, ce bien qui était organisé en studio disposait d’un potentiel intéressant du fait des fenêtres disponibles et de son plan. Les frais de notaires qui s’appliquent sur l’achat sont d’environ 8% du prix du bien soit 11.500€ environ pour ce projet.
Les travaux de rénovation ont coûté 27.000 euros.
L’enveloppe globale avec tous les coûts liés au projet est de 201.000€.
Le client a réalisé un apport de 40.000€ et a emprunté 161.000€ auprès d’une banque spécialisée dans le prêt pour les expatriés. Taux d’emprunt actuels d’environ 1,70% sur 20 ans (pour les expatriés).
Le loyer perçu est de 1.000e par mois, ce qui inclus 60€ par mois de charges de copropriété.
Loyer perçu net de charges : 940€ / mois
Mensualités du crédit : 840€ / mois.
Chaque mois le crédit est donc couvert par le loyer entrant, et il reste même 100€ de cash-flow positif.
Cette opération a été réalisée dans un quartier populaire, et le rendement locatif brut de plus de 5.97% est élevé pour le marché parisien (en 2017).
Ce qui est très intéressant, c’est de constaté que grâce au levier bancaire, notre client fait travailler son argent (40.000€ mobilisés) avec un rendement de… 28,20% par an. Pas mal come placement.
40.000€ investis sur fonds propres
11.280€ de loyer net de charges par an (940€ * 12)
Donc un calcul de ROI de 11.280 / 40.000 = 28,20%
Bien sûr il faut compter les intérêts d’emprunt et la taxe foncière (300€ environ / an). Mais cela reste un placement financier imbattable.
Retenez que selon le quartier le rendement brut peut varier de manière importante.
Découvrez quelques autres réalisations avec les chiffres sur notre page de réalisations.
Vous aussi vous souhaitez réaliser un investissement locatif en France ?
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