IMMOBILIER - 10 choses à savoir avant d’acheter un bien en Roumanie

Avant d’aborder notre sujet principal, je voudrais attirer l’attention sur l’attractivité croissante de la Roumanie, notamment dans le domaine immobilier, mais pas que. La Roumanie est un très beau pays, au cœur de l’Europe, riche, à forte croissance économique, et surtout ayant un potentiel immense sur le long terme, beaucoup de choses restant à faire. Historiquement, la Roumanie partage avec la Bulgarie, le nombre le plus important de propriétaires en Europe (plus de 90 %!).

Depuis 20-30 ans, le développement immobilier y est conséquent et continue à progresser malgré quelques pauses, notamment lors de la crise de 2008 ; mais, malgré cela, les prix restent en général encore abordables par rapport à l’Europe de l’Ouest.

Afin de vous aider dans vos éventuelles démarches d’acquisition, voici un certain nombre d’éléments pouvant vous être utiles, cette liste n’étant pas exhaustive :

1. Exigez dans un premier temps une copie des actes du bien (tout l’historique du bien si possible) afin de les faire vérifier par votre conseiller immobilier, notaire ou avocat. Si vous n’avez pas tous les documents, exigez un duplicata chez votre notaire (provenant des archives notariales). En ce qui concerne les documents, ayez au moins le dernier titre de propriété, le cadastre en bonne et due forme, l’enregistrement dans le livre foncier, le permis de construire, le certificat d’urbanisme le cas échéant, etc.*
2. Visitez et vérifiez l’état du bien (y compris le jour de la vente, j’y reviendrai plus bas). Pensez à contrôler la toiture, la pression de l’eau, la place de parking, etc.
3. Si le bien est ancien, vérifiez s'il est encadré dans une classe de risque sismique (les boules rouges ou "bulina rosie" ne sont pas toujours apposées sur les immeubles, donc attention!). Pour être sûr, regardez sur le site de la Mairie de Bucarest. Vous trouverez la liste officielle avec les adresses des biens concernés sur www.pmb.ro. Encore plus précise, demandez la liste des assureurs (Groupama, Allianz, Generali etc.).
4. * Autres documents nécessaires à l’achat : un certificat énergétique du bien, des factures d’utilités à jour de paiement (gaz, électricité, charges d’immeubles pour lesquelles doit exister une quittance du syndic indiquant le paiement à jour*).
5. * Attention, il peut souvent y avoir un décalage de quelques mois sur les charges d’immeubles ou les utilités ; faites-les au moins estimer et payer par le futur ex-propriétaire.
6. Vérifiez bien le plan cadastral et sa conformité avec la réalité (il arrive que des travaux soient faits sans autorisations, ce qui peut poser problème aux banques si vous comptez faire un crédit).
7. Si vous achetez une place de parking, vérifiez bien qu’elle ait un cadastre conforme et un numéro (demandez également à la voir physiquement), idem pour la cave.
8. Si vous achetez un bien avec des meubles, TV, ... faites un inventaire signé par les deux parties, et annexez-le au futur titre de propriété (faites également des photos en complément) ; et surtout vérifiez avant de signer le jour J que tout est encore sur place.
9. Lors du transfert de propriété, faites changez immédiatement les jeux de clés.
10. Vérifiez également l’état de paiement des charges d’immeuble, complexe, résidence, car, s'il y a des mauvais payeurs et en nombre, ce sera un problème pour vous pour d'éventuels travaux à faire (toitures, voiries, chauffage, etc.).
11. Concernant les coûts d’acquisition, comptez 3% HT du prix de vente du bien pour le conseiller immobilier, et entre 1 et 2%  pour le notaire.
12. Une fois l’acquisition effectuée, n’oubliez pas de transférer auprès des organes fiscaux (ANAF) le bien à votre nom ainsi que les contrats d’utilités.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter:

Vantage Properties

Arnaud PICHARD  arnaud.pichard@vantagepropreties.ro

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