Louer un appartement ou une maison peut être une source de stress surtout pour celui qui ne connaît pas bien les ficelles du secteur. LePetitJournal.com a demandé à Arnaud Pichard, agent immobilier chez Vantage Properties, de nous éclairer sur les règles de base à prendre en compte pour une installation réussie.
1/ Pièces demandées pour la rédaction du bail:
Vous n’avez à fournir qu’une pièce d’identité (passeport ou carte d’identité valable), et éventuellement le CNP (Cod Numeric Personal = équivalent de la carte de séjour mais ce n’est pas obligatoire). De plus en plus de propriétaires demandent maintenant pour quelle société vous travaillez.
PS: Vous n’êtes pas tenus comme en France de fournir des justificatifs de revenus, des cautions des parents ou une attestation de votre employeur.
2/ L’état du bien et divers:
Vérifiez bien que le bien que vous souhaitez louer ne soit pas encadré dans une classe de risque sismique “bulina rosie”.
Pour être sûr, regardez sur le site de la Mairie de Bucarest. Vous trouverez la liste officielle avec adresses des biens concernés sur www.pmb.ro
Encore plus précise, demandez la liste des assureurs ( Groupama, Allianz, Generali etc. ).
3/ Vérification du bien:
Pour une plus grande sécurité, exigez un extrait de carte foncière du bien à louer (cela vous permet de vérifier entre autres que le propriétaire est bien le propriétaire et qu’il n’y a pas de gages auprès de banques, etc.)
4/ Le bail:
- En tant qu’étranger, exigez un bail bilingue afin de savoir exactement ce que vous signez (français ou anglais-roumain).
- Exigez que celui-ci soit tamponné par l’ANAF (le Fisc roumain), cela sera mieux pour vous étant un gage de protection et de tranquillité d’esprit.
5/ Les clauses:
Il existe en Roumanie un cadre légal concernant le bail, mais je vais énumérer ci-dessous les règles généralement acceptées et pratiquées par les propriétaires/clients:
A/ Sachez que le bail en Roumanie est de 12 mois minimum. Si sortie prématurée du bail avant ce délai, vous perdez en général votre caution avancée au début du bail (à titre de dédommagement).
B/ Le montant de la caution est généralement de 1 mois de loyer voire deux si le loyer est élevé ou s'il existe des biens d’une certaine valeur existant dans l'espace en location.
C/ Le préavis est en général de 30 voire 60 jours (pour les deux parties), mais il peut varier en fonction de vos intérêts (donc plus long par exemple; tout est relativement négociable dans un bail).
D/ Le propriétaire est obligé d’assurer son bien (murs, ...). L’assurance obligatoire légale, nommée le PAD, assure seulement à hauteur de 20.000 euros maximum en cas de sinistre.
Exigez une copie de son assurance (normalement, il souscrit une assurance complémentaire pour assurer la valeur réelle du bien + autres comme inondations, responsabilité civile, etc., mais ce n’est pas obligatoire pour le propriétaire).
De votre côté, vous pouvez, si vous le souhaitez, mais ce n’est pas obligatoire non plus, souscrire à une assurance pour le contenu (par exemple pour vos affaires personnelles, ordinateurs etc.).
E/ Les loyers se payent en général en EUROS (exigez de faire des virements). Si renouvellement de contrat, prévoyez une hausse de loyer modérée et, si possible, conformément à l’Indice Européen à la Consommation.
F/ Les propriétaires incluent souvent une clause de visite ponctuelle de leur bien (ne pas s’effrayer outre mesure car la plupart du temps ils ne viendront pas inspecter le bien).
NB: Ayez a l’esprit que 90 % des Roumains sont propriétaires (le record en Europe avec la Bulgarie), d’où un rapport très fort à la propriété!
G/ Précisez bien dans le bail que le montant du loyer reste inchangé durant la durée du bail (afin de ne pas voir son loyer augmenter sans cesse comme ce fut le cas encore avant la crise de 2008).
H/ L’usure normale. ATTENTION: expression facilement interprétable. Par exemple, une petite tâche sur un mur peut être considérée comme de l’usure et donc motif de retenue de la caution… Soyez vigilent sur l’état du bien et pensez à bien le nettoyer en partant. Faites un état précis des défauts dès l’entrée dans l’immeuble et notez-le bien dans l’état des lieux.
6/ L’état des lieux:
Se décline en deux parties:
- L’inventaire (meubles si tel est le cas, appareils électroménagers, appareils de climatisation, etc.)
- Etat des lieux proprement dit (état du lieu, des pièces etc.).
Attention: notez bien les consommations des compteurs (eau, gaz, électricité…)!
Notez bien le nombre de jeux de clés et/ou télécommandes remis!
Attention: prenez des photos partout du bien (où il y a des défauts et bien le noter le cas échéant (CF le paragraphe G°). La photo reste la preuve irréfutable de l’état des lieux en cas de discussions/interprétations (notamment sur l’usure normale lors de l’état des lieux de sortie).
NB: Généralement, les agences ne font que l’état des lieux d’entrée et celui de sortie se fait entre le locataire et le propriétaire.
7/ Divers:
- Le paiement des charges: si c’est un immeuble, vous avez au rez-de-chaussée de l’immeuble ce qu’on appelle "un avizier", soit un tableau d’affichage sur lequel est mentionné, par appartement, le montant des charges. Vérifiez bien comment payer car les paiements se font encore pas mal en espèces et aux heures d’ouverture du syndic de l’immeuble. Indiquez au syndic le nombre de personnes habitant dans le bien loué car cela influe sur le montant des charges.
- Si vous louez une maison, vous pouvez payer directement au propriétaire (sur présentation des factures) ou au prestataire, en fonction de l’arrangement trouvé avec le propriétaire.
- Internet: si vous n'êtes pas déjà connecté à Internet, vous pouvez faire un abonnement (il vous faut pour cela une copie du bail + pièce d’identité).
8/ Agence de conseils immobiliers:
Exigez de votre conseiller immobilier un contrat de prestation de services ainsi que la facture complète en bonne et due forme.
Agence de conseils immobiliers Vantage Properties
(Membre de la Chambre de Commerce Franco-Roumaine et référencée à l’Ambassade de France depuis plus de 10 ans).
Adresse: Strada Athanasie Enescu 38, app. 2A, 1er arrondissement, Bucarest
Monsieur Arnaud PICHARD
arnaud.pichard@vantageproperties.ro
+40.744.599.535
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