Revenus locatifs en Italie : fiscalité et gestion des impayés

En Italie, la fiscalité applicable aux loyers obéit à une logique bien précise, inscrite dans l’article 26 du TUIR (Code italien des impôts). Selon ce principe, les revenus fonciers concourent à la formation du revenu imposable des propriétaires (ou titulaires d’un droit réel tel que l’usufruit), et ce indépendamment de leur perception effective. Autrement dit, les autorités fiscales italiennes considèrent comme imposable le montant du loyer prévu au contrat, même s’il n’a pas été effectivement encaissé.

Cette approche révèle la philosophie du législateur italien : la location d’un bien génère un revenu foncier, que le locataire paie ou non. Cependant, une exception existe. Lorsque les loyers restent impayés, ils peuvent être exclus de l’assiette imposable, mais uniquement si le bailleur démontre le défaut de paiement des loyers par une ordonnance d’injonction de payer ou une décision d’expulsion.

Pour les propriétaires d’un logement à usage d’habitation en Italie et/ou en France, il est donc essentiel de comprendre les principales règles fiscales applicables, ainsi que les mécanismes juridiques permettant de réagir en cas de défaillance du locataire.

Fiscalité des biens immobiliers situés en Italie

Les deux principaux régimes d'imposition des loyers en Italie sont les suivants :

• imposition au titre de l'IRPEF : les revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus du propriétaire et imposés selon les tranches progressives de l'IRPEF ;
• impôt de substitution à taux fixe sur option dénommé « cedolare secca ».

Le choix du régime le plus approprié dépend de plusieurs facteurs, tels que le revenu total du bailleur et le montant du loyer.

Le régime ordinaire (IRPEF)

Par défaut, les revenus locatifs sont soumis à l’IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques), dans les mêmes conditions que les autres revenus. Concrètement, 95 % des loyers perçus (ou censés être perçus) s’ajoutent aux revenus globaux du contribuable et sont taxés selon les barèmes progressifs suivants :

• jusqu’à 15.000 €: 23 %
• de 15.001 à 28.000 €: 25 %
• de 28.001 à 50.000 €: 35 %
• au-delà de 50.001 €: 43 %

Ce mécanisme, bien que classique, peut s’avérer lourd pour les bailleurs qui perçoivent déjà des revenus élevés, puisque les loyers s’additionnent et peuvent les faire basculer dans une tranche supérieure.

La cedolare secca (impôt forfaitaire)

En alternative, les propriétaires personnes physiques peuvent opter pour la cedolare secca, un régime forfaitaire qui remplace l’IRPEF et les taxes annexes. Cette option n’est ouverte qu’aux contrats de location à usage d’habitation conclus entre particuliers (hors activité professionnelle ou commerciale).

Le taux d’imposition dépend de la nature du contrat :

• 21 % pour les contrats de droit commun,
• 10 % pour les contrats à loyer convenu.

La cedolare secca présente plusieurs atouts :

• le loyer n’est pas ajouté aux autres revenus du propriétaire ;
• le bailleur est exonéré des droits d’enregistrement et de timbre lors de la conclusion, la résiliation ou la prolongation du bail ;
• le régime est individuel : si plusieurs propriétaires détiennent le bien, chacun peut choisir librement entre le régime ordinaire et la cedolare secca.

En revanche, l’option implique une contrepartie : le bailleur renonce à toute revalorisation du loyer, même si elle est prévue au contrat (notamment l’indexation sur l’inflation mesurée par l’ISTAT).

La cedolare secca est réservée aux personnes physiques qui louent un logement à usage résidentiel. Elle peut aussi couvrir les annexes (garage, cave, dépendances) si elles sont louées conjointement. En revanche, elle n’est pas ouverte aux sociétés ni aux professionnels qui louent dans le cadre de leur activité.

Ce régime se révèle particulièrement avantageux pour les bailleurs percevant des revenus moyens ou élevés, car il permet de figer la fiscalité sur le loyer à un taux connu et souvent inférieur aux tranches supérieures de l’IRPEF.

 

Fiscalité des biens immobiliers situés en France et détenus par des résidents fiscaux en Italie

La Convention contre les doubles impositions du 5 octobre 1989 prévoit à son article 6 que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés, donc en France. Conformément à l’article 23, le résident fiscal italien doit néanmoins déclarer ces revenus en Italie, tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt pour les impôts acquittés en France, ce qui évite la double imposition.

En France, les contribuables recourent fréquemment à des structures dédiées pour la détention immobilière, telles que :

• la SCI (Société Civile Immobilière), très répandue dans la planification patrimoniale ; 
• la SARL de famille ou d’autres sociétés patrimoniales, adaptées à la gestion familiale ou commerciale.

Leur traitement fiscal (transparence ou impôt sur les sociétés) a des implications tant en France qu’en Italie et doit être coordonné avec les dispositions de la Convention.

Un aspect essentiel est le démembrement de propriété, qui peut prendre différentes formes :

•  l’usufruit, conférant le droit de percevoir les revenus et donc la charge fiscale correspondante ;
• la nue-propriété, qui conserve la titularité du bien sans revenus ;
• des variantes comme l’usufruit temporaire, parfois utilisé dans un cadre d’optimisation successorale ou en combinaison avec des structures sociétaires.

Ces mécanismes entraînent des conséquences pratiques importantes : en France, l’usufruitier est imposé sur les revenus, tandis qu’en Italie le résident doit les déclarer ou, à tout le moins, déclarer l’actif au quadro RW.

Les biens immobiliers situés en France doivent en tout état de cause être reportés dans le quadro RW à des fins de surveillance fiscale et sont soumis à l’IVIE (impôt sur la valeur des immeubles à l’étranger), même en l’absence de revenus.

Loyers impayés : quels recours pour le propriétaire ?

Au-delà de la fiscalité, la gestion des impayés constitue un enjeu central pour tout bailleur. En Italie, la procédure est relativement encadrée et offre plusieurs leviers d’action.

Le locataire est réputé en retard si le loyer n’a pas été payé dans les 20 jours suivant l’échéance prévue au contrat. Dans cette hypothèse, il est recommandé d’envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ou par courrier électronique certifié (PEC), dans laquelle le bailleur exige le règlement des loyers dus dans un délai précis et avertit que, faute de paiement, le contrat sera considéré comme résilié.

Si le locataire ne régularise pas la situation, le propriétaire peut saisir un avocat afin d’engager une procédure d’expulsion pour défaut de paiement, tout en sollicitant simultanément une ordonnance d’injonction de payer.

L’expulsion doit être validée par un juge. Ce jugement, ou l’injonction de payer, sert également au bailleur pour justifier auprès de l’administration fiscale l’exclusion des loyers impayés de sa base imposable.

Ainsi, la démarche judiciaire remplit une double fonction : elle permet de récupérer la jouissance du bien et de corriger la fiscalité en évitant d’être imposé sur des loyers fictifs.

Conclusion

L’imposition des revenus locatifs en Italie repose sur un principe strict : le fisc considère le loyer convenu comme imposable, que le locataire s’en acquitte ou non. Par ailleurs, le choix entre le régime ordinaire et la cedolare secca doit être mûrement réfléchi, en tenant compte du niveau de revenus global, de la nature du contrat de bail et des perspectives d’évolution des loyers. Pour les Français résidant en Italie, les revenus immobiliers de source française sont imposés en France mais doivent aussi être déclarés en Italie, avec un crédit d’impôt évitant la double imposition.

Face aux impayés, la réactivité est essentielle : seule une procédure judiciaire permet d’écarter les loyers non encaissés de l’assiette fiscale et de reprendre le contrôle du bien. Pour tout propriétaire, comprendre ces mécanismes est donc la clé pour optimiser sa fiscalité et sécuriser ses revenus locatifs en Italie. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question à cet égard.