Les prix de l’immobilier en Pologne sont soumis à une forte inflation au cours de ces dernières années. À cause de l’offre extrêmement réduite de biens immobiliers, la Pologne est le pays où les prix augmentent le plus rapidement, et ce, depuis fin 2023, selon Euronews. Retour sur les principales causes et évolutions de cette inflation, avec un état des lieux des prix de l’immobilier dans 17 villes polonaises, classées par taille.
Pourquoi une telle inflation sur le marché immobilier polonais ?
Euronews classe, depuis fin 2023, la Pologne en tête des pays européens ayant l’inflation la plus forte dans sur leur marché immobilier national. Ainsi, la Pologne, avec une hausse de 17,7 %, devance deux pays d’Europe de l'Est : la Bulgarie (avec une hausse de 15,1 %), la Lituanie (avec une augmentation de 10,4 %).
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Selon le site web polonais spécialisé dans l’immobilier – Rynek Pierwotny, les Polonais doivent travailler de plus en plus longtemps pour pouvoir devenir propriétaires. Ainsi, un appartement dans la capitale équivaut environ à 92 salaires bruts mensuels. Un chiffre légèrement plus élevé que les 84 salaires nécessaires pour s’acheter un appartement à Cracovie ou bien les 78 salaires bruts mensuels pour pouvoir devenir propriétaire à Gdańsk.
Il est important de noter que les prix nominaux augmentent en raison de l'inflation (pas toujours, cependant, selon les régions), mais les prix réels (par rapport aux revenus) s'effondrent en raison de la baisse de la demande du marché et de la hausse des salaires.
Malgré l’inflation, la demande en logement reste élevée
En effet, le rapport du deuxième trimestre 2024 publié par la Narodowy Bank Polski (Banque Nationale de Pologne) indique que les acheteurs sont surtout intéressés par les appartements ayant une superficie inférieure à 50 m2. Les auteurs du rapport constatent une quantité insuffisante de ce type d’appartements sur les marchés immobiliers des grandes villes polonaises.
Les prêts bancaires, devenus très coûteux, n’arrêtent pas la hausse des prix des logements. En s’appuyant sur différentes estimations, l’expert financier Karol Słobodzian déclare à Onet Kobieta qu’ « il manque entre 1,5 et 2 millions d’appartements en Pologne ». Il ajoute que l’afflux de réfugiés ukrainiens en Pologne accroît d’autant plus les tensions sur le marché de l’immobilier.
Le marché de l’immobilier polonais en pleine adaptation à la forte demande de biens
Le rapport de la Narodowy Bank Polski (Banque Nationale de Pologne) du deuxième trimestre 2024, montre que l’activité des investisseurs immobiliers n’a cessé de croître : plus de 74.300 permis de construire ont été délivrés.
Les économistes du Polskiego Instytutu Ekonomicznego (Institut polonais d'économie) prédisent que les ventes d'appartements dans les mois à venir continueront de croître.
Cette augmentation de l’offre semble déjà produire des effets sur le marché de l'immobilier. En effet, dans la plupart des agglomérations polonaises, la hausse des prix commence à ralentir et même dans certaines d’entre elles les prix baissent !
En ce sens, les analyses de la banque Pekao prévoient une baisse des tarifs de l'immobilier qui devrait intervenir aux alentours du deuxième trimestre 2025.
🏘️Ceny mieszkań w Polsce spadną🚨
— Analizy Pekao (@Pekao_Analizy) November 19, 2024
Kiedy? Od II kwartału 2025 r. ceny powinny zacząć nieznacznie się obniżać. Do tego czasu wzrosną jeszcze o ok. 2,5% (średnio dla 7 najw. miast).
Zapraszamy na🧵 pic.twitter.com/gnk5PK5CZp
Voici un panorama des prix de l’immobilier dans chaque grande ville polonaise, panorama qui se base sur les données de l’étude menée par la Narodowy Bank Polski pour le troisième trimestre 2024 (en prenant en compte les prix des offres immobilières en PLN dans les villes suivantes classées en fonction de leur population).
Panorama des prix de l’immobilier dans 17 villes de Pologne
1- Varsovie
Le prix de l’immobilier continue d'augmenter dans la capitale polonaise. À Varsovie, le prix du mètre carré a atteint 18.709 PLN/m2 en ce troisième trimestre 2024. Si au début de l’année 2023 il était de 13.830 PLN/m2, la hausse du prix du mètre carré commence à ralentir à Varsovie (18.675 PLN/m2 au deuxième semestre 2024).
Néanmoins, il y a de fortes disparités entre les quartiers. Ceux de Śródmieście, Żoliborz ou Wola abordent des prix du mètre carré bien plus onéreux que les quartiers de la rive gauche comme Białołęka ou Targówek.
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2- Cracovie
Cracovie est à contre-courant de la tendance générale, car si au deuxième trimestre 2024 le prix du mètre carré a atteint 16.816 PLN, il est légèrement en baisse en ce troisième trimestre 2024 avec 16.630 PLN/m2.
Cependant, comme pour Varsovie, les prix ne sont pas du tout les mêmes selon où l’on se trouve dans la ville. Ainsi, des quartiers plus populaires tels que Prokocim comportent des offres bien moins chères qu’en centre-ville. De la même manière, la périphérie de Cracovie est nettement plus abordable.
3- Wrocław
Le prix du mètre carré a atteint 13.790 PLN/m2 à Wrocław en ce troisième trimestre 2024, soit une légère augmentation par rapport au trimestre précédent.
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4- Łódź
La ville de Łódź est également à contre-courant de la tendance générale. Le prix du mètre carré y est en légère baisse en ce troisième trimestre 2024 avec 8.790 PLN/m2 tandis qu’il était de 8.989 PLN/m2 il y a trois mois.
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5- Poznań
À Poznań, le prix du mètre carré tend à se stabiliser. S’il était de 11.979 PLN/m2 au deuxième trimestre 2024, il est actuellement de 11.999 PLN/m2.
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6- Gdańsk
Au bord de la Baltique, les prix continuent d’augmenter, mais bien moins vite qu’auparavant. Actuellement, le prix du mètre carré est de 14.338 PLN/m2 à Gdańsk contre 14.266 PLN/m2 le trimestre dernier.
Cependant, il existe, à Gdańsk, de fortes disparités en fonction du quartier où l’on choisit de s’installer. Si les quartiers de Śródmieście ou Brzeźno abritent les logements les plus chers, la périphérie de Gdańsk ou bien des quartiers comme Rudniki offre des tarifs plus avantageux.
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7- Szczecin
Szczecin se détache elle aussi de la tendance majoritaire, car le prix du mètre carré y est actuellement en légère baisse. S’il était de 9.563 PLN/m2 au deuxième trimestre 2024, il est actuellement de 9.482 PLN/m2.
8- Lublin
À Lublin, le prix du mètre carré a atteint 10.383 PLN/m2 au troisième trimestre 2024, soit une légère augmentation par rapport au trimestre précédent.
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9- Bydgoszcz
Le prix du mètre carré semble se stabiliser à Bydgoszcz en atteignant 8.264 PLN/m2 en ce troisième trimestre 2024.
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10- Białystok
Contrairement aux orientations générales, le prix du mètre carré est actuellement en légère baisse à Białystok avec 10.277 PLN/m2 aujourd’hui, contre 10.492 PLN/m2 il y a trois mois.
11- Katowice
Le prix du mètre carré continue d’augmenter à Katowice en passant de 8.547 PLN/m2 au deuxième trimestre de 2024 à 8.912 PLN/m2 actuellement.
12- Gdynia
À l’image de sa voisine Gdańsk, le prix du mètre carré continue de grimper à Gdynia pour atteindre 12.807 PLN/m2 en ce troisième trimestre 2024.
13- Rzeszów
Le prix du mètre carré semble se stabiliser à Rzeszów avec une très légère augmentation. Il était 10.728 PLN/m2 au deuxième trimestre 2024 pour atteindre 10.761 PLN/m2 en ce troisième trimestre 2024.
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14- Kielce
À Kielce, le prix du mètre carré continue d’augmenter, mais plus doucement. S’il était de 8.294 PLN/m2 au deuxième trimestre 2024, il est désormais de 8.485 PLN/m2.
15- Olsztyn
Le prix du mètre carré commence à très légèrement baisser à Olsztyn. S’il était de 9.086 PLN/m2 il y a encore trois mois, il est dorénavant de 8.962 PLN/m2.
16- Zielona Góra
Comme Olsztyn, le prix du mètre carré connaît à Zielona Góra une légère baisse. En effet, s’il était de 8.458 PLN/m2 au deuxième trimestre 2024, il est actuellement de 8.418 PLN/m2.
17- Opole
La ville d’Opole suit la tendance majoritaire : le prix du mètre carré augmente, mais en pente douce, pour atteindre 9.148 PLN/m2 actuellement.
Pour plus de détails sur les évolutions des prix, rendez-vous sur le site de la Narodowy Bank Polski.
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