L’imposition des plus-value immobilières en Italie : fonctionnement et règles clés

Quand on parle d’investissements sur le marché immobilier en Italie, la première idée qui vient à l’esprit est souvent l’achat et la revente de biens. L’objectif classique pour un investisseur est d’acquérir un bien à un prix avantageux pour le revendre ensuite à un prix plus élevé et ainsi réaliser un profit, appelé plus-value immobilière. Comprendre comment cette plus-value se calcule et comment elle est imposée est essentiel pour planifier correctement toute opération immobilière sur le territoire italien.

Définition et fiscalité de la plus-value immobilière 

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à son coût d’acquisition, majoré des charges et frais documentés. 
Si cette différence est positive, il s’agit d’une plus-value ; si elle est négative, il s’agit d’une moins-value. Comprendre ce mécanisme est essentiel, car il détermine non seulement la rentabilité de la transaction, mais aussi l’imposition applicable.

En Italie, la plus-value issue de la vente d’un bien immobilier est considérée comme un revenu divers, régi par les articles 67 et 68 du TUIR (Texte unique des impôts sur le revenu). Elle se réalise donc lorsque le prix de vente dépasse le prix d’acquisition du bien.

Le calcul et le prélèvement de l’impôt sont souvent gérés directement par le notaire, sous la forme d’un impôt de substitution. Depuis 2020, ce taux est fixé à 26 %, contre 20 % jusqu'au 31 décembre 2019. Cette imposition s’applique aux plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers, qu’il s’agisse de bâtiments ou de terrains agricoles, acquis, construits ou reçus par donation depuis moins de cinq ans. 

L'imposition de substitution ne s'applique cependant pas aux plus-values qui, conformément à l'article 67, paragraphe 1, du Tuir, constituent des revenus du capital ou sont réalisées :
•    dans l'exercice d'arts ou de professions, 
•    dans l'exercice d'entreprises commerciales ou par des sociétés en nom collectif ou en commandite simple, 
•    en relation avec la qualité de salarié.

Quand la plus-value est-elle imposable ?

La plus-value immobilière est imposable en Italie dans deux cas principaux :

•    Terrains constructibles : la plus-value résultant de la cession de terrains susceptibles d'être utilisés à des fins de construction conformément aux instruments d'urbanisme en vigueur au moment de la cession est toujours imposable, quelle que soit la durée de détention ou l’origine du bien (achat, donation, succession).

•    Biens immobiliers achetés depuis moins de 5 ans : la plus-value réalisée par la cession de biens immobiliers achetés ou construits depuis moins de cinq ans est imposable, à quelques exceptions près.

Les plus-values immobilières suivent le principe de caisse, elles sont donc imposables l'année où la contrepartie est effectivement perçue, et pas nécessairement celle où le contrat est conclu. La Cour de cassation a pu par exemple préciser que la contrepartie payée par chèque bancaire est considérée comme perçue au moment où le titre est mis à la disposition du cédant.

Pour les biens construits par le cédant, la période de cinq ans commence à la date d’achèvement des travaux, tandis que pour les biens reçus par donation, elle se calcule à partir de l’acquisition par le donateur. Les biens reçus par succession et les terrains constructibles font exception : la période de cinq ans n’est pas pertinente pour l’imposition.

Par exemple, vous achetez un appartement pour 200.000 € et le vendez quatre ans plus tard pour 250.000 €. Les frais d’achat et de notaire s’élèvent à 10.000 €. La plus-value imposable sera de 250.000 € – (200.000 € + 10.000 €) = 40.000 €. L’impôt de substitution de 26 % s’appliquera sur ce montant.

Rôle du notaire et formalités

Le notaire est au cœur du processus : il calcule le montant de l’impôt, le perçoit et le verse au service des Impôts (« Agenzia delle Entrate ») compétent. Il transmet également les données relatives à la cession. Pour chaque cédant et chaque bien immobilier, un formulaire spécifique doit être rempli et transmis électroniquement avec le contrat de vente pour enregistrement. Le paiement doit intervenir dans les 30 jours suivant la signature de l’acte.

Principales exonérations

Certaines situations permettent de ne pas payer l’impôt sur la plus-value :

•    le bien a été utilisé comme résidence principale pendant la majeure partie de la période comprise entre l’achat et la vente ;

•    le bien a été acquis par succession, quelle que soit la durée de détention ;

•    plus de cinq ans se sont écoulés depuis l’achat ou la construction (sauf pour les terrains constructibles, qui restent imposables).

Il est important de noter que ni l’intention du vendeur, ni les avantages fiscaux liés à la « première maison » n’influencent l’imposition : seules comptent les conditions objectives prévues par le TUIR.

Conclusion

La plus-value immobilière en Italie repose sur des critères précis : durée de détention, type de bien et formalités notariales. La distinction entre bâti et constructible, le calcul selon le principe de caisse et les exonérations prévues par la loi sont des éléments essentiels pour anticiper l’imposition. Maîtriser ces règles permet aux particuliers et aux investisseurs de sécuriser leurs transactions, d’optimiser la rentabilité de leurs biens et d’éviter les mauvaises surprises fiscales.

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