Immobilier: l’Espagne deviendrait-elle la future Floride de l’Europe ?

La demande de logements de la part des étrangers a été l'un des piliers qui a stimulé le secteur immobilier espagnol ces dernières années. En seulement 10 ans, les achats de logement par des étrangers ont triplé, atteignant 12,6% du total. Et la tendance reste à la hausse.

L'achat de logements par des étrangers a joué un rôle déterminant dans la reprise du secteur immobilier espagnol. Alors qu’en 2009, en pleine crise financière mondiale, les transactions immobilières de ce groupe totalisaient seulement 17.940 logements achetés, soit 4,2% des ventes totales, celles-ci ont depuis rapidement augmenté, atteignant 13% du total, alors que la demande interne était restée stagnante jusqu'à fin 2014.

En 2018, les étrangers ont acheté 65.300 logements en Espagne

Les données les plus récentes, analysées par le service d’études Caixa Research, confirment la bonne marche de la demande étrangère : en 2018, les étrangers ont acheté 65.300 logements en Espagne, soit 7,3% de plus qu'en 2017, atteignant ainsi un chiffre très proche de celui de 2007, avant l'explosion de la bulle immobilière. Il est curieux de constater que chaque nationalité a ses destinations touristiques préférées, avec certaines zones où jusqu’à 40% des achats correspondent aux ressortissants d’un même pays. Ainsi, les Britanniques ont une prédilection pour la côte d'Alicante et d'Andalousie, et les Allemands, les îles Baléares et l'archipel des Canaries. Les Français et les Portugais choisissent respectivement la Catalogne et la Galice, en raison de leur proximité. Les Italiens, quant à eux, préfèrent les îles Canaries, tandis que les Nordiques optent plutôt pour la Communauté de Valence et l'Andalousie.

Les Britanniques en tête

Les Britanniques sont en tête du classement des nationalités qui ont acheté une maison ou un appartement en Espagne en 2018, avec plus de 10.000 achats, soit 15,5% de la demande étrangère totale. Allemands et Français complètent le podium, avec environ 5.000 logements, suivis de près par les Belges et les Suédois. D’après Judit Montoriol, économiste senior à CaixaBank Research, "Sans l'incertitude générée par le Brexit, il y aurait certainement eu plus de 10.000 logements acquis par les Britanniques, puisque les achats effectués par le reste des nationalités ont augmenté de manière significative pendant la même période". En ce qui concerne le Royaume-Uni, il faut rappeler que le taux de change joue un rôle important dans la décision d’acheter. Alors que l'incertitude autour du Brexit se dissipe après l’élection de Johnson, une appréciation de la livre, qui avait beaucoup baissé, devrait favoriser le pouvoir d'achat des Britanniques et, par conséquent, "rebooster"les transactions immobilières.

Mais les étrangers achètent-ils une maison en Espagne uniquement pour les vacances ? Judit Montoriol explique qu’il existe, "un degré élevé de coïncidence entre la nationalité des touristes internationaux en Espagne et celle des acheteurs. Cette corrélation suggère que ces touristes, dont beaucoup ont pris leur retraite, après avoir passé des vacances en Espagne à plusieurs reprises, décident d'acquérir une deuxième résidence". Les principales raisons qui les amènent à choisir l’Espagne sont le climat, la qualité de vie, la sécurité perçue et les bonnes liaisons de transport aérien avec leur pays d'origine. Au cours de la dernière décennie, ces facteurs ont été rejoints par l'investissement attractif du secteur immobilier espagnol, après la forte baisse des prix des logements pendant la récession. Autrement dit, pour les citoyens étrangers dont le pays était moins touché par la crise que l’Espagne, l'achat d'une maison était devenu plus accessible et une excellente opportunité d'investissement. 

Le nombre d’étrangers qui établissent leur résidence en Espagne pour y travailler augmente

Mais, au-delà de l'achat de logements pour des raisons touristiques, ces derniers temps, le nombre d’étrangers qui établissent leur résidence en Espagne pour y travailler augmente. Cette demande est généralement beaucoup plus liée aux conditions économiques intérieures, il n'est donc pas surprenant qu'elle ait été réactivée à la suite de la reprise de l'économie espagnole amorcée en 2014. Outre les traditionnelles prévisions de variables économiques (variations du PIB, taux d’intérêt, chômage, etc), il existe un outil très utile pour analyser l'intention que peuvent avoir les étrangers d’acheter un bien immobilier : il s’agit de la recherche Google d’une maison en Espagne à partir de pays tiers. Ainsi, les tendances de Google montrent que l'achat d'un appartement en Espagne est toujours une recherche très populaire dans les principaux pays acheteurs. Les recherches Google des Néerlandais, des Français, des Belges et, surtout, des Marocains, sont très importantes, de sorte que les achats de la part de citoyens de ces nationalités pourraient augmenter dans les prochains mois.

Avec une vision à plus long terme, il est important de comprendre si l'augmentation de la demande étrangère est un phénomène passager ou s’il existe toujours les conditions pour continuer à progresser. "Cela dépendra -affirme l’économiste senior de Caixa Research- de la bonne marche de l'économie et de la capacité à attirer des travailleurs à l'international. En ce qui concerne la demande touristique, le potentiel de croissance sera déterminé en grande partie par l'adoption de politiques visant à positionner l'Espagne non seulement comme destination touristique de vacances, mais aussi comme destination résidentielle pour la retraite des Européens. Au final, le vieillissement progressif de la population européenne et un climat, une culture, une sécurité et une qualité de vie enviables nous placent dans une position avantageuse". Reste donc à savoir si l’Espagne deviendra vraiment la Floride européenne.