Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif : félicitations. Mais avant de vous lancer, vous devez maitriser les bases et connaitre les erreurs à éviter. Investir en France quand on est expatrié est un processus compliqué : comment être sûr que le bien est de qualité ? Comment acheter au bon prix ? Comment être réactif sur les bonnes affaires quand on habite à plusieurs milliers de kilomètres ?
Je m’appelle Mickael Zonta. Je suis investisseur immobilier et directeur de deux sociétés dédiées à l’investissement immobilier et à la gestion locative pour le compte d’expatriés. Chaque année, mon équipe (une trentaine de collaborateurs) accompagne les expatriés dans leurs projets locatifs, à travers une prestation d’investissement locatif clé en main. Dans cet article, je veux revenir sur les erreurs à éviter lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier locatif.
Erreur n°1 : penser qu’acheter par particulier permet de faire des économies
Il s’agit d’une croyance répandue. Acheter directement par particulier permettrait d’économiser les frais d’agence… perçus comme très élevés. La tentation est grande d’éviter plusieurs milliers d’euros de commission en recherchant un bien directement entre particuliers. Après tout, l’agent immobilier se contente d’ouvrir une porte et de faire quelques photos… pourquoi payer aussi cher une prestation de ce type.
La réalité du marché est bien différente. Vous constaterez que les particuliers proposent des prix souvent supérieurs aux prix des biens proposés par agence. Même en intégrant les frais d’agence. L’explication est simple : le particulier qui vend par lui-même ne connait pas le marché immobilier. Il est souvent émotionnellement attaché à son bien et l’affect rentre en ligne de compte lors de la mise à prix avec un fort impact à la hausse.
D’autre part le particulier qui vend par lui-même est dans une logique d’optimisation maximale. Il vend par lui-même pour éviter les frais d’agence et récupérer la somme maximum… ce qui est contraire à vos intérêts d’acheteur.
A l’inverse, les agences immobilières maitrisent le marché et ont intérêt à raisonner les vendeurs. D’abord parce qu’elles ne sont payées qu’en cas de vente, ce qui les incitent à proposer un prix réaliste. Ensuite elles sont susceptibles d’avoir de meilleures opportunités : les vendeurs pressés passent souvent par agence, et les successions sont dans 90% des cas traitées par les professionnels de l’immobilier.
A titre personnel comme professionnel, j’ai presque toujours acheté par agence. Et les meilleures affaires que j’ai réalisées ont toutes été faites par le biais d’agences immobilières.
Erreur n°2 : acheter cash pour éviter les intérêts d’emprunt
La croyance selon laquelle le crédit est quelque chose de mauvais est très répandue en France. J’ai personnellement été élevé avec ces mises en garde : « attention à ne rien acheter à crédit, ou le moins possible ». Certes. Mais le crédit immobilier est très différent du crédit consommation…
Grâce au crédit immobilier, vous pouvez investir dans un bien immobilier rentable. Vous pouvez surtout investir bien plus que votre apport, grâce au mécanisme de l’effet de levier. Par exemple si vous êtes expatrié et que vous disposez de 40.000€ d’économies, vous pourriez investir en bourse, ou dans l’immobilier. Voici une illustration simple.
La bourse :
Vous placez ces 40.000€ en bourse. Vous avez de la chance et la performance de votre portefeuille est de 5% par an. En un an (hors fiscalité) vous disposez de 42.000€ soit votre apport de 40.000€ et 2.000€.
L’immobilier :
Grâce à l’emprunt bancaire, vous apportez toujours 40.000€… sauf que la banque prête 160.000€. Vous investissez donc dans un bien à 200.000€. Le bien dispose d’un rendement locatif de 5%.
Vous avez mobilisé 40.000€ de vos économies et investis 200.000€.
Les revenus locatifs sont de 5% de 200.000€ soit 10.000€ / an.
A la fin de l’année 1 vous disposez donc 50.000€ soit 40.000€ apport + 10.000€ loyers encaissés.
Le rendement financier réel par rapport à l’argent investis est en fait de 10.000€ / 40 .000€ soit 25% brut. Grâce à l’effet de levier du crédit, vous disposez d’un rendement financier de 25% pour votre investissement locatif, contre 5% pour votre investissement en bourse.
Il convient de prendre en considération d’autres paramètres pour affiner ces hypothèses, notamment la fiscalité et les intérêts d’emprunt. Mais cette illustration simple permet de bien comprendre l’impact de l’effet de levier bancaire.
En matière d’immobilier locatif, je vous conseille de recourir à l’emprunt. Et la bonne nouvelle c’est que les expatriés ont la possibilité d’emprunter pour investir. Contactez mon équipe si vous avez des questions à ce sujet.
Erreur n°3 : acheter neuf pour plus de tranquillité
Le fait d’acheter neuf est rassurant. Vous partez a priori d’une situation vierge, et vous n’aurez aucun problème sur le bien pendant des années. C’est bien un des avantages du neuf, à condition de choisir un promoteur sérieux et rigoureux.
Mais l’immobilier neuf présente de nombreux désavantage par rapport à l’investissement dans l’ancien. D’abord la situation géographique du bien. Dans les grandes villes françaises, les zones centrales sont dépourvues de terrains disponibles. Les promoteurs sont contraints de construire dans des zones périphériques et parfois peu attractive pour les locataires. C’est un réel problème puisque cela impactera le taux de vacance locative et le montant des loyers futurs.
Une autre problématique est celui des prix du neuf. Les promoteurs sont contraints de pratiquer des prix élevés à cause des nouvelles normes qui sont apparues ces dernières années. Ainsi plusieurs études ont pointé du doigt les prix du neuf, 30% surévalués.
Je conseille de choisir une bonne affaire dans l’immobilier ancien, et de pratiquer une rénovation complète. Ainsi vous disposez d’un bien avec un emplacement recherché, et entièrement refait à neuf. La fiscalité sera aussi plus favorable puisque le montant des travaux est déductible de vos revenus locatifs sous forme d’amortissements.
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