Pour une grande partie des 2 millions de Français qui vivent et travaillent hors de France, l’investissement locatif constitue un lien tangible et séduisant avec l’hexagone. C’est aussi et surtout la possibilité de constituer un patrimoine qui les attend le jour du retour au bercail.
Salaire plus intéressant, changement de décor, obligations professionnelles : les raisons de s’expatrier sont multiples. De même, pour nos compatriotes expatriés (ou non-résidents), les raisons de réaliser un investissement locatif en France sont nombreuses : constitution d’un patrimoine à long terme, détention d’une résidence principale le jour du retour, ou simplement pour conserver un lien avec le pays.
Cependant, entre envisager un investissement locatif depuis l’étranger et le réaliser, il y a un pas qui peut se révéler complexe. Après tout, acheter un logement nécessite d’effectuer des visites, demander un financement, parfois mener un chantier, s'occuper de la gestion locative… autant de choses difficiles à réaliser à distance.
N’ayez crainte, les solutions clés en main sont aujourd’hui monnaie courante. Les plus complètes, comme Masteos, vous accompagnent de la recherche du bien à sa gestion locative en passant par la rénovation du logement et de son ameublement. Vous bénéficiez ainsi de l’aide d’un conseiller dédié, expert du locatif, pour le montage fiscal, financier et notarial.
Se faire financer
Dans l’immense majorité des cas, l’investissement locatif est réalisé en contractant un prêt bancaire. Outre le fait que la plupart des gens ne disposent pas de plusieurs centaines de milliers d’euros à mobiliser, cela vous permet de bénéficier de l’effet de levier.
Ce mécanisme transforme votre mise initiale (sous la forme d’un apport bancaire) en patrimoine immobilier, en utilisant l’argent de la banque et des loyers. Mais s’il est relativement simple de se faire financer par une banque lorsqu’on réside dans l'hexagone pour un achat immobilier en France, les conditions d’obtention du prêt sont moins favorables si on vit à l’étranger.
Selon que vous soyez expatrié (avec donc un foyer fiscal en France) ou non résident (votre foyer fiscal est dans votre pays de résidence), les établissements bancaires vous proposeront des conditions de financement différenciées.
Pour un expatrié, les conditions d’octroi du crédit seront moins favorables que s’il résidait en France. Le montant de l’apport demandé, entre 10 et 15 % du prix, peut monter jusqu’à 30 % du prix du projet. De même, vous aurez sans doute droit à un taux d’intérêt plus élevé que celui du marché.
Petit conseil : concentrez vos efforts sur le montant de l’apport pour le faire baisser autant que possible. Sur un prêt à 25 ans, le taux d’intérêt est (contre-intuitivement) moins primordial que la somme que vous mettez de votre poche, en améliorant votre effet de levier.
Si certaines banques acceptent de prêter aux expatriés, ce n’est pas le cas de tous les établissements : certains refusent simplement de le faire, d’autres imposent des conditions strictes pour réduire le risque de défaut.
En tant qu’expatrié, le plus simple est sans doute de recourir aux services d’un courtier en prêts immobiliers. Certains sont spécialisés dans les dossiers d’expatriés et vous font bénéficier d’un réseau construit les profils comme le vôtre.
Trouver un bien immobilier
Si le financement est l’étape la moins complexe à mettre en œuvre, ce n’est pas le cas de la recherche d’un bien immobilier pour votre investissement locatif.
L’avènement des visites virtuelles depuis quelques années simplifie l’aspect visite de bien, mais ne peut remplacer votre présence sur place : isolation, luminosité, qualité du bâti, quartier sont autant d'éléments pour lesquels vous avez besoin d'être sur place.
L’idéal est de faire appel à une entreprise spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers. Vous pouvez signer avec elle un mandat de recherche qui définit votre budget et votre zone privilégiée pour investir. Armé de ces critères, votre chasseur immobilier effectuera les visites pour vous et vous enverra régulièrement une sélection de biens correspondant à votre projet.
Quelle fiscalité pour investir en tant qu’expatrié ?
Au cours d’une expatriation, la fiscalité peut se révéler complexe, selon votre contrat de travail et votre foyer fiscal. Selon que vous soyez expatrié ou non résident, salarié détaché, agent de l’État ou travailleur frontalier, votre imposition sera différente. Par ailleurs, certains pays ont des accords fiscaux avec la France, d’autres sont sur liste noire : votre situation est donc unique et doit être traitée comme tel.
Cependant, l’investissement locatif en France s’intègre dans deux grandes catégories fiscales : la location nue et la location meublée. La location nue échange quelques points de rendement locatif pour une simplicité de gestion accrue (les baux durent trois ans et l’effort gestion locative en est réduit).
Surtout, elle permet de réduire son revenu imposable global, même sur votre salaire, par le mécanisme du déficit foncier. Si vous résidez en France et que vous gagnez de hauts revenus, c’est souvent une bonne idée pour réduire la pression fiscale. En tant qu’expatrié, un déficit foncier sur une location nue ne vous sera sans doute pas d’une grande aide pour baisser votre impôt sur le revenu, sauf situation particulière.
La plupart des investisseurs expatriés choisissent le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) : ce dernier présente, outre des rendements plus élevés, d’excellentes possibilités de défiscalisation. Bien mené et optimisé fiscalement grâce aux amortissements, vous pouvez espérer jusqu’à 10 ans sans imposition sur vos revenus locatifs.
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