Le déficit foncier : la clé du succès de vos investissements immobiliers

Déficit foncier d’un investissement immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Si les propriétaires immobiliers sont prêts à s’accorder sur une chose, c’est sans nul doute la possibilité d’optimiser leur investissement au niveau de la fiscalité. Si certaines techniques de réduction d’imposition sont bien connues, certaines méritent la plus grande attention de la part des investisseurs immobiliers. C’est le cas du déficit foncier. Ce mécanisme permet aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine de réduire leurs impôts. Nous vous aidons à comprendre le mode de fonctionnement du déficit foncier dans le cadre d’un investissement immobilier.

 

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Lorsque le propriétaire d’un appartement ancien ou d’un immobilier locatif en France supporte des charges (travaux de rénovation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) plus importantes que les loyers qu’il perçoit, il se trouve alors dans une situation de déficit foncier.

Cette situation est assez commune lorsque le propriétaire d’un bien immobilier en France se lance dans des travaux de rénovation d’un logement, tout en sachant que les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont les seules à être déductibles.

 

Le déficit foncier est imputable sur le revenu total

Sous certaines conditions, le déficit foncier est imputable sur le revenu global, avec un plafond maximum de 10 700€ par an. Pour être en capacité d’en bénéficier, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. L’excédent de charges (ce qui est supérieur à 10 700€), ainsi que la partie du déficit provenant des intérêts d’emprunt sont, quant à eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années qui suivent.

 

Le mécanisme du déficit foncier permet donc de ne pas être imposable sur son revenu foncier à hauteur de nos charges, voire même de réduire ses impôts sous certaines conditions. Dans le cas d’un investissement immobilier, le déficit foncier permet aux propriétaires d’un appartement en location de valoriser certaines de leurs charges en les déduisant de leurs revenus fonciers.

 

Comment profiter du mécanisme du déficit foncier ?

Le déficit foncier offre de nombreux avantages fiscaux et permet même de réduire votre niveau d’imposition, toutefois, avant d’en profiter, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Dans un premier temps, il est obligatoire de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif.

 

Mais ce n’est pas tout. Suite à cet investissement, d’autres conditions s’appliquent. Le logement dans lequel vous avez investi doit par exemple être destiné à la location meublée et affecté à l’usage d’habitation principale ou secondaire de la part du locataire pour une durée de 3 ans minimum. Par ailleurs, le propriétaire doit se trouver sous le régime réel (et non sous le régime micro-foncier).

 

Déficit foncier et charges déductibles

Il est bon de noter que toutes les charges ne sont pas concernées par le mécanisme du déficit foncier.

Les frais et charges imputables pour la détermination du déficit foncier sont :

– Les charges financières : Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien mais également  les intérêts d’un prêt effectué dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de celui-ci. Les frais associés aux intérêts comme les frais de dossier, les frais de garantie ou bien encore les cotisations assurance emprunteur…

 

– Les charges non financières liées à l’exploitation du bien immobilier : honoraires d’agences, cotisations d’assurances (incendie, dégât des eaux, assurance loyers impayés, assurance vacance locative…), charges de copropriété (dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux…), impôts et taxes liés au bien loué (taxe foncière, taxe d’équipement…), dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires, frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué (honoraires d’avocat, huissier, notaire…)

 

– Les charges liées aux travaux : travaux de réparation et d’entretien, travaux d’amélioration apportant un équipement ou élément de confort nouveau, dépenses, travaux de réparation et d’entretien

 

Il faut savoir que les dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

 

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