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Top 5 des villes françaises les plus attractives où investir en 2021

Par Investissement Locatif | Publié le 07/07/2021 à 17:30 | Mis à jour le 22/07/2021 à 18:06
décoration intérieure d'un appartement

Vous souhaitez mener à bien un projet d’investissement locatif en France mais vous ne savez pas dans quelle ville investir ? Découvrez notre top 5 des villes françaises les plus attractives, que ce soit pour réaliser un investissement de rendement ou un investissement patrimonial.

 

1 - Lille et la région lilloise

Située au carrefour de l’Europe, à une heure de Londres, Paris, et Bruxelles, Lille se démarque d’abord par son dynamisme économique. Troisième ville étudiante de France après Paris et Lyon, la ville du Nord héberge aussi le troisième quartier d’affaires de France (Euralille), et s’impose à l’échelle européenne comme un acteur majeur dans les secteurs de la santé, du commerce, de l’agro-alimentaire et du textile.

Lille, quatrième ville de France, représente ainsi une destination privilégiée pour des locataires de tous profils (étudiants, jeunes actifs, cadres, étrangers…), à la recherche d’opportunités académiques et professionnelles, dans une ville conviviale et dynamique.

Vous l’aurez compris, la demande locative y est très soutenue tout au long de l’année.

La capitale des Flandres, comme on la surnomme, offre aussi un cadre de vie agréable, et possède une grande richesse patrimoniale et culturelle.

Pour investir dans l’immobilier à Lille, il faut compter, en moyenne, 3 363 € par mètre carré pour un appartement, en avril 2021. Quant aux loyers mensuels, ils s’élèvent à 14,80 € par mètre carré en moyenne.

La rentabilité brute d’un investissement immobilier à Lille avoisine ainsi les 5 %. Toutefois, le rendement s’avérera bien plus élevé dans les villes de la région lilloise. En effet, à Roubaix, Tourcoing, Douai ou Valenciennes, on peut espérer percevoir une rentabilité brute d’environ 7 à 11 % selon les villes. Cela s’explique notamment par des prix immobiliers bien moins élevés : à Valenciennes par exemple, le prix moyen pour un appartement s’élève à 1 846 € / m2, et à 1 785 € / m2 pour une maison.

Ainsi, compte tenu de son attractivité, la ville de Lille sera préférable pour réaliser un investissement patrimonial, dans un emplacement prisé, avec un bien qui gagnera de la valeur sur le long terme. En revanche, pour réaliser un investissement de rendement et percevoir une rentabilité très élevée rapidement, il faudra plutôt privilégier les villes périphériques.

 

2 - Bordeaux : le nouvel eldorado des investisseurs

La capitale girondine a le vent en poupe depuis quelques années, auprès des locataires comme auprès des investisseurs.

Qualité de vie, situation géographique idéale (à deux heures de Paris en train et à 30 mn de la côte), climat doux, richesse architecturale, gastronomique et culturelle,  croissance économique... La Belle endormie ne manque pas d’attraits, ce qui en fait un véritable eldorado pour les investisseurs, qui profitent d’une vacance locative quasi-inexistante.

La hausse spectaculaire des prix de l’immobilier, de +64 % en l’espace de 10 ans, et la croissance démographique exceptionnelle de la ville, qui pourrait atteindre le million d'habitants en 2030, offrent aussi de belles promesses pour l’avenir.

Pour investir dans la capitale girondine, il faudra compter, en moyenne, 4 402 € pour un appartement. Le prix mensuel d’un loyer s’élève quant à lui à 15,60 € par mètre carré.  La rentabilité locative brute de l’immobilier bordelais peut donc difficilement dépasser les 6 %.

Ces différents facteurs font de Bordeaux un choix idéal si vous souhaitez vous constituer un patrimoine de qualité, dans une ville en pleine croissance. Votre bien gagnera en valeur au fil des ans, vous assurant une plus-value très élevée à la revente.

 

3 - Marseille, une rentabilité locative assurée

Marseille sera, quant à elle, la ville à privilégier pour réaliser un investissement de rendement, avec une rentabilité brute élevée (de 6 % à 9 % en fonction des quartiers), et des prix immobiliers bas.

En effet, la cité phocéenne affiche des prix jusqu’à 40 % plus faibles que ceux de Bordeaux ou d’autres villes de la  région PACA comme Nice ou Cannes. En avril 2021, il faut compter 2 991 € par m2 en moyenne pour un appartement, mais des biens sont accessibles à partir de 1 961 € / m2 dans certains quartiers. D’autres arrondissements, où les prix grimpent jusqu’à 4 156 €, seront plutôt propices à l’investissement patrimonial. Les loyers mensuels s’élèvent quant à eux à 14,1 € / mètre carré en moyenne.

Par ailleurs, Marseille attire elle aussi de nombreux locataires tout au long de l’année, séduits par le climat idéal, la qualité de vie et le cadre naturel exceptionnel de la métropole. Malgré des prix moins élevés, le marché marseillais reste donc un marché en tension, avec une très forte demande locative. Avec plus de 860 000  habitants, Marseille est aussi la 2ème ville de France après Paris. Elle abrite par ailleurs le premier port de commerce français.

 

4 - Paris, une valeur sûre pour un investissement patrimonial

Deuxième ville la plus chère au monde en matière d’immobilier après Hong Kong, Paris est réservée aux investisseurs qui disposent d’un budget important. En effet, les prix de l’immobilier parisien ne cessent d’augmenter (+ 6 % en 2020).

Aujourd’hui, le prix moyen pour l’achat d’un bien parisien est de 10 266 € par mètre carré pour un appartement, mais peut grimper jusqu’à 16 000 € / m2 en fonction des quartiers. De manière générale, il est très difficile d’y acquérir un bien à moins de 7 000 € / mètre carré.

Le prix moyen des loyers s’élève quant à lui à 29,30 € / m2 par mois.

Par conséquent, investir à Paris ne permet pas de bénéficier d’une rentabilité très conséquente par rapport à d’autres villes de province. Le rendement d’un tel investissement se situe en effet entre 3 % à 5 % bruts.

Malgré tout, Paris reste une valeur sûre, très favorable pour réaliser un investissement patrimonial sécurisé, dans un bien qui gagnera sans aucun doute beaucoup de valeur au fil des ans.

La capitale possède par ailleurs de nombreux atouts qui attirent tous types de locataires (étudiants internationaux, cadres, jeunes actifs…). La demande locative dépasse largement l’offre de logements, ce qui garantit aux propriétaires bailleurs une vacance locative nulle. La Ville Lumière offre en effet, de par son dynamisme économique et son rayonnement à l'international, des opportunités indéniables, que ce soit sur le plan académique ou professionnel.

 

5 - Melun, pour un investissement de rendement en région parisienne

Face aux prix élevés à l’achat et à la location dans Paris intra-muros, de plus en plus d’investisseurs et de locataires tendent à privilégier la région parisienne.

En effet, de nombreuses villes périphériques offrent une meilleure qualité de vie, et des logements bien plus abordables, à quelques minutes de la capitale. C’est notamment le cas de Melun, en Seine-et-Marne (77).

Là, les prix à l’achat s’élèvent à 2 529 € /m2 en moyenne pour un appartement (soit presque cinq fois moins cher que dans la capitale). Les loyers sont aussi bien plus faibles (14,8 € par mètre carré en moyenne). Il est donc possible, avec une solide négociation, d’acquérir un appartement F3 à 100 000 euros.

Les investisseurs peuvent donc espérer percevoir un rendement locatif brut autour de 8 % en moyenne.

Située à une demi-heure de Paris, et bien desservie par les transports en commun, Melun est aussi une ville étudiante active, qui attire donc de nombreux locataires tout au long de l’année.

Ainsi, si la rentabilité est votre objectif premier, et que vous souhaitez bénéficier rapidement de rendements locatifs pérennes et élevés qui génèrent un cash flow positif, Melun est une destination parfaite.

 

Bonus : Saint-Étienne, une ville estudiantine

Ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes, située à quelques minutes de Lyon, Saint-Étienne se démarque de plus en plus comme une ville où il fait bon investir.

Attractive à plusieurs niveaux, que ce soit sur le plan touristique, économique ou culturel, Saint-Étienne est surtout une ville étudiante dynamique. À ce titre, la demande locative y est forte, notamment pour les appartements deux pièces et pour les studios.

L’avantage de Saint-Étienne est notamment d’héberger des biens diversifiés, et très abordables à l’achat et à la location. Il est en effet possible d’investir à Saint-Étienne à partir de 797 € / mètre carré. Le prix moyen en avril 2021 s’élève à 1 063 € / mètre carré, et les loyers mensuels avoisinent les 10 € par mètre carré.

Cela fait de Saint-Étienne l’une des villes de France offrant la meilleure rentabilité locative, avec un rendement brut moyen de 8,5 %.

C’est donc une ville idéale si vous avez pour projet de réaliser un investissement au rendement immédiat, à très court terme, vous permettant de générer des revenus locatifs très élevés.

Quel que soit votre objectif, le choix de la ville est un critère décisif dans la réussite de votre projet immobilier. Pour sécuriser votre investissement depuis votre pays d’expatriation, vous pouvez vous tourner vers des professionnels, tels qu’Investissement Locatif. Présente dans plus d’une dizaine de villes françaises, l’agence pilote votre transaction du début à la fin, de la recherche du bien à la gestion locative, vous permettant de superviser votre projet entièrement à distance, en toute sérénité.

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