4 fausses bonnes idées sur l’investissement locatif en France en 2023

Par Article Partenaire | Publié le 07/02/2023 à 23:35 | Mis à jour le 10/02/2023 à 12:26
LPJ Fev 2023

Plusieurs phénomènes affectent l’investissement locatif des expatriés en 2023 : contraintes de financement, loi Climat, inflation, contexte économique, My expat fait le point quelques ‘fausses bonnes idées’ très répandues en 2023.

Idée numéro 1 : investir dans un studio en 2023

Investir dans un studio est généralement une bonne idée - les petites surfaces sont plus rentables, les studios sont aussi très demandés - donc pas de problème de vacance locative.

Sauf qu’en 2023 à cause des contraintes de financement, il est impossible de financer ce type de projet dans la plupart des villes. Car aujourd’hui les banques sont plus frileuses en général et encore plus avec les non-résidents. Alors elles ne financent plus les projets qui nécessitent moins de 150.000 euros d’emprunt. Ce qui fait qu’il sera plus facile de financer un 2 pièces en 2023 plutôt qu’un studio. À Paris vous n’aurez pas ce problème, mais ce sera le cas à Bordeaux ou à Marseille par exemple.

Et en ce moment les taux d’intérêts en France sont parmi les plus bas d’Europe (et du monde), ils sont aussi fixes donc c’est une bonne opportunité à saisir. Vous financez votre projet avec la banque et gardez votre épargne.

Attention l’autre contrainte en 2023 pour les expatriés c’est d’avoir au moins 30% d’apport pour financer son projet immobilier.

En ce qui concerne l’investissement en province, privilégiez les métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Marseille qui garantissent une meilleure sécurité de l’investissement locatif, surtout que la tension locative y est d’autant plus forte depuis les 12 derniers mois. Les grandes villes françaises restent très sécurisées pour l’investissement immobilier mais sont plus performantes en termes de rendement que Paris.

Idée numéro 2: S’alarmer des biens immobiliers avec un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique)

Dès cette année, les logements avec un DPE qui révèle une consommation énergétique supérieure à 450kwh (>G) sont interdits à la location (nouveaux bails uniquement) puis les classes G à partir de 2025. On peut comprendre que certains préfèrent éviter ces biens énergivores. En revanche, ils sont difficiles à éviter dans des villes comme Paris ou Bordeaux, où les beaux immeubles sont aussi souvent anciens, et donc plus énergivores.

Même les logements neufs sont rarement étiquetés d’un DPE de classe A ou B.

Alors oui, il faut être vigilant et bien estimer les travaux à réaliser. Sans oublier que même en étant non-résident, en tant que propriétaire bailleur, vous pourriez bénéficier de maprimerenov (jusqu’à décembre 2023). Ce dispositif subventionne certains travaux de rénovation énergétique (l’allocation est fonction de vos revenus). Autre point : les banques favorisent les dossiers de financement qui incluent un projet de rénovation énergétique. Dernière chose, le DPE est devenu un point de négociation dans de nombreuses transactions, mais c’est beaucoup moins le cas à Paris.

Idée numéro 3 : investir dans un bien qui nécessite de gros travaux

Une mauvaise idée pour plusieurs raisons. La première c’est qu’en tant qu’expatrié, les travaux peuvent être particulièrement complexes à gérer à distance. D’autant plus que le coût des travaux et du prestataire qui gère les travaux pour vous et le temps que vous perdez dans la mise en location du bien amoindrissent la rentabilité de votre investissement.

La seconde raison est qu’aujourd’hui le coût et la disponibilité des matériaux (qui peuvent mettre longtemps à être livrés, exemple : fenêtre sur-mesure) peuvent encore rallonger la durée de la rénovation et la facture. Aussi, dans des villes intéressantes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, si vous ne faites pas les travaux vous-même, vous vous ne vous y retrouverez pas financièrement et les travaux prendront un temps considérable.

Idée numéro 4 : attendre avant d’investir en 2023

Un phénomène très répandu en 2023, l’attentisme des investisseurs qui espèrent une baisse des prix en 2023. C’est une possibilité, mais ils ne devraient pas baisser de façon drastique en France. D’une part car de nombreux propriétaires préfèrent eux aussi reporter leur projet de vente plutôt que de vendre à un prix trop bas. D’autre part car le marché en France n’est pas aussi touché par le ‘retournement’ dont on parle actuellement en immobilier et qui touche plus durement d’autres pays. Ce sont les mêmes pays où le marché s’était le plus affolé entre 2020 et 2021, comme aux États-Unis où les prix avaient augmenté de 14% - moyenne nationale, ou en Australie à la même période le prix des maisons avait augmenté de 21%, moyenne nationale aussi. En France, les spécialistes ne s’accordent pas, certains prédisent -3, -4% d’autres tablent sur -10%.  Sans oublier que les biens immobiliers bien situés, avec de bonnes prestations, devraient eux continuer de trouver des acquéreurs rapidement.

En attendant, l'inflation devrait continuer d’augmenter en 2023, et avec, les taux d’intérêts - actuellement autour 3% pour un expatrié (moyenne). Donc il vaut mieux profiter maintenant d’un marché plus tourné vers les acheteurs avec des taux qui restent très intéressants. D'ailleurs le taux d'usure est recalculé tous les mois depuis 1er février au lieu d'une mise à jour trimestrielle qui bloquait les dossiers de financement. Il est actuellement à 3,71 % pour les projets entre 10 et 20 ans.

 

Aussi, ce n’est pas forcément une bonne stratégie d’attendre le “bon moment” puisque dans tous les cas, même si les taux ont augmenté, ce sont vos revenus locatifs qui remboursent en grande partie votre prêt. Vous n’êtes que très peu impacté par cette augmentation à l’heure actuelle.

 

Si vous avez un projet que vous souhaiteriez mener à distance, My expat peut vous accompagner. Nous sommes spécialisés dans l’investissement locatif des expatriés depuis 2014.

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