Comment le marché locatif a-t-il évolué en 5 ans à Madrid et Barcelone?

Le portail immobilier idealista a publié une intéressante analyse sur les locations depuis 2019, avec un zoom sur les deux grands marchés locatifs, Madrid et Barcelone. Pas de surprise, la hausse des loyers a été constante au cours des cinq dernières années, avec une période de creux en 2021, en raison des conséquences de la pandémie de Covid-19. On se souvient qu'à l'époque, les loyers baissaient à cause du manque de demande et les locataires pouvaient même se permettre le luxe de négocier à la baisse leur loyer. Depuis, la situation a bien changé!

Loyers en Espagne: +28,2% en 5 ans, mais +13,4% en un an...

Le prix moyen des loyers en mai 2019 était de 10,3 euros/m2, et de 13,2 euros/m2 en mai 2024, soit une augmentation de 28,2% sur les cinq dernières années. Mais cette hausse est beaucoup plus spectaculaire ces derniers mois: En effet, les prix ont augmenté de 13,4% en seulement un an (date d'entrée en vigueur de la loi sur le droit au logement), passant d'une moyenne de 11,6 euros/m2 en mai 2023 aux 13,2 euros/m2 par mois, soit le niveau le plus élevé de la série historique d'idealista.

Offre locations longue durée: -41% versus courte durée: +182%

Une telle augmentation s'explique en partie par une chute drastique du stock locatif "traditionnel" face à une hausse spectaculaire de la demande. Au cours de ces cinq années, l'offre de location longue durée a diminué de 41%, alors que le nombre de ménages cherchant à louer a bondi de plus de 260%. Dans le même temps, l'offre de locations saisonnières a explosé (+182%), de même que les colocations (+93,5%).

Le marché locatif barcelonais sous pression

Le marché de la location à Barcelone a subi une énorme pression ces dernières années, avec des loyers qui atteignent chaque mois de nouveaux records: 21,6 euros/m2 par mois en mai, ce qui représente 33,3% de plus qu'en 2019, plus de cinq points au-dessus de la moyenne nationale, et plus que les loyers à Madrid, qui ont également atteint un record à 19,34 euros/m2, soit 25,2% de plus qu'il y a cinq ans.

Location: Tout ce que vous devez savoir de la nouvelle loi sur le logement en Espagne

Pourquoi une telle situation à Barcelone? En plus des conséquences causées par la pandémie et la crise économique aggravée par la guerre en Ukraine qui ont touché toute l'Espagne, Barcelone a dû faire face à l'intervention du gouvernement catalan sur le marché locatif à la fin de l'année 2020, qui a consisté à établir un plafonnement des loyers dans 60 municipalités, qui est resté en place jusqu'en mars 2022, date à laquelle il a été abrogé par le TC Tribunal constitutionnel.

Cependant, la création des zones de marché résidentiel tendues, entérinée par la nouvelle loi sur le logement, a ramené le contrôle des prix dans 140 villes catalanes, dont Barcelone. En un an d'application de la loi sur le logement, seule la Catalogne a appliqué la création de zones de tension locative. Résultat des courses à Barcelone: L'offre de locations longue durée a chuté de 65% depuis 2019. Francisco Iñareta, porte-parole d'idealista souligne qu'"à Barcelone, où, en plus des politiques nationales, le contrôle des prix a été introduit pour la deuxième fois, la situation est encore plus compliquée, car le plafonnement des loyers n'a fait qu'aggraver la situation du marché locatif de la ville et augmenter l'anxiété et la frustration des familles qui ont besoin d'un logement locatif".

Avec cette épée de Damoclés qui plane, d'autant plus que le gouvernement central est bien résolu à ce que les autres régions espagnoles mettent en place les zones de marché tendu, l'incertitude s'est généralisée à tous les marchés, dont Madrid qui a également connu une baisse de 59% du stock de locations longue durée depuis 2019.

Parallèlement, l'offre de locations saisonnières a explosé à Barcelone (+220% en cinq ans), et à Madrid (+ 69%). Le stock de logements en colocation a également augmenté de 23,5% à Barcelone, tandis qu'il a progressé plus fortement à Madrid, avec une hausse de 76% au cours des cinq dernières années.

Des loyers de plus en plus chers à Madrid

Depuis un an, la pression de la demande et la baisse du stock ont fait grimper les prix des loyers à Madrid, plus qu'à Barcelone. Le prix moyen des loyers dans la capitale a augmenté de 17,1% au cours de l'année écoulée à la fin du mois de mai, contre 16,1% à Barcelone, et les deux villes ont atteint des prix records.

Le parc locatif longue durée a baissé de 24% au premier trimestre, soit neuf points de plus que dans la capitale catalane (-15%). En revanche, l'offre de locations saisonnières a augmenté de 56% à Madrid, contre 53% à Barcelone au cours de l'année écoulée.

Il en va de même pour l'offre d'appartements en colocation. Les annonces de chambres ont augmenté davantage à Madrid (52%) qu'à Barcelone (50%), qui sont les marchés les plus dynamiques. En effet, plus de 35% de l'offre de chambres à louer en Espagne se trouve sur les grands marchés de Madrid (25%) et Barcelone (12%).

Marché locatif en Espagne: Six mois consécutifs de prix record

En définitive, le marché de la location en Espagne est de plus en plus tendu, et accumule actuellement six mois consécutifs de prix record, dans un scénario de forte demande face à une offre de plus en plus rare de longue durée, substituée peu à peu par les locations courte durée et les colocations, qui échappent jusqu'à présent aux contraintes négatives pour les propriétaires de la loi sur le logement. D'autres préfèrent mettre leur logement en vente, lassés de l'insécurité juridique créée depuis des années dans la location de logements.