Conséquences du Covid sur les locations: plus d’offres, prix en baisse

Alors qu’en Espagne le prix des logements locatifs a augmenté en moyenne de 52% en 5 ans, la pandémie et les incertitudes sur une réglementation des prix des loyers commencent à toucher ce marché jusqu’ici en plein essor. Les prix baissent et l’offre locative n’a jamais été aussi importante.

L'Espagne a été pendant des décennies le pays européen ayant l'un des taux de propriété les plus élevés, avec 78% d’Espagnols possédant un logement et 16% deux ou plus. Cependant, le marché locatif a beaucoup progressé et le pourcentage de locations est passé de 13,5% en 2004 à 17,5% en 2018, selon les données de l'INE (Institut National des Statistiques). 

Parmi les principales causes de l’augmentation des locations, on peut citer la forte hausse des prix de l’immobilier, ainsi que le tourisme locatif, qui ont fait grimper à leur tour les loyers en peu de temps. Ainsi, le prix cumulé des logements locatifs en juin 2020 a augmenté en Espagne de 52% depuis juin 2015, selon une étude du portail immobilier Fotocasa. 
 
Autrement dit, il fallait débourser pour le loyer d’un logement de 80 m2 une moyenne de 570 euros/mois (en juin 2015, 7,13 euros /m2 par mois) contre 866 euros (juin 2020, 10,82 euros /m2 par mois) en moyenne actuellement.

Parmi les communautés autonomes qui ont été les plus touchées par l'augmentation des loyers au cours des cinq dernières années, quatre d'entre elles dépassent les 50% d'augmentation depuis 2015, toujours selon l'étude de Fotocasa. 

Ainsi, le prix des logements locatifs de la Communauté de Valence est passé de 5,16 euros/m2 par mois en juin 2015 à 8,67 euros/m2 par mois en juin 2020 (soit une augmentation de 68 %); en Catalogne, de 9,17 euros/m2 par mois à 14,63 euros/m2 par mois (60 %), à Madrid de 9,77 euros/m2 par mois à 15,30 euros/m2 par mois (57 %) et aux Canaries de 6,15 euros/m2 par mois à 9,61 euros/m2 par mois (56 %).

Les dix villes qui connaissent la plus forte augmentation cumulée des loyers en Espagne sont Valence (77%), Murcie (58%), Santa Cruz de Tenerife (52%), Malaga (48%), Madrid (47%), Palma de Majorque (44%), Alicante (41%), Pontevedra (41%), Las Palmas de Gran Canaria (40%) et Castellón de la Plana (40%).

En revanche, les dix villes les moins touchées par l'augmentation des loyers depuis 2015 sont: Ciudad Real (9 %), Badajoz (12 %), Cáceres (15 %), Cordoue (15 %), Zamora (17 %), Salamanque (17 %), Burgos (17 %), Jaén (19 %), Oviedo (19 %) et Palencia (21 %).

Face à cette période fastueuse, du moins pour les propriétaires de logement, deux éléments semblent avoir des conséquences sur le marché immobilier de la location. Le vice-président Pablo Iglesias veut étendre à toute l'Espagne la réglementation des prix des loyers, en vigueur depuis peu en Catalogne. Même s’il est encore tôt pour évaluer les conséquences que cette réglementation aura sur le secteur, il pourrait se produire l’effet contraire à celui qui est recherché ; autrement dit, il y aurait moins d'offre, ce qui ferait augmenter les prix ou tout du moins, ne les ferait pas baisser. C’est ainsi que selon les données d'Idealista pour le mois de septembre, la Catalogne était la seule région d'Espagne, avec la Navarre et le Pays basque, où le prix des locations continuait de grimper. 

Autre élément à tenir en compte: la pandémie. L’offre de logements locatifs en Espagne a augmenté en moyenne de 63% depuis mars, selon une étude publiée par le portail immobilier Idealista. Dans la ville de Madrid, il y a 115 % de logements supplémentaires à louer et à Barcelone, 92%. Les communautés de Madrid, d'Andalousie, avec 81,6% et de Valence (66,7 %) sont celles dont le stock a le plus augmenté. Suivent les îles Canaries (62,4 %), les Baléares (61,9 %), Murcie (59,5 %) et la Catalogne (58,6 %). En somme, une bonne nouvelle pour les personnes à la recherche d'un logement à louer, puisqu’elles ont maintenant plus de choix que jamais, avec en plus des prix en baisse. 

En effet, même si le prix du loyer a augmenté, entre septembre 2019 et 2020 de 12 %, il est important de noter la légère baisse trimestrielle enregistrée au cours du troisième trimestre 2020 par rapport au deuxième trimestre. Elle indique que les prix pendant la pandémie se sont stabilisés et que dans certains cas, des réductions de loyer sont effectuées, comme aux Baléares, aux Canaries et à Madrid où les baisses sont déjà une réalité.

Selon la dernière étude d’Idéalista, la demande type de logements locatifs est un appartement d'au moins 80 mètres carrés, avec 2 chambres et un prix qui ne dépasse pas 1.015 euros. Barcelone reste la ville d’Espagne où le loyer pour un logement standard est le plus élevé: 1.527 euros. Encore loin de ce prix, on trouve les villes de Palma (1.385 euros), Madrid (1.346 euros), Saint-Sébastien (1.201 euros), Bilbao (1.069 euros) et Pampelune (1.016 euros), les seules à dépasser la barre des mille euros. Les loyers les moins chers se situent à Cuenca, (373 euros), suivi de Palencia (464 euros), Ciudad Real (470 euros), Caceres (494 euros) et Lugo (501 euros).