Investir dans un immeuble de rapport

On dit souvent de l'acquisition d'un immeuble de rapport qu'elle est l'investissement immobilier ultime. Il est vrai qu’il s’agit d’un investissement très abouti, à haut rendement et qui octroie une grande autonomie de gestion.

L'immeuble de rapport, c’est l’opposé de la copropriété : l’acquéreur devient d’un coup le seul propriétaire de l’immeuble dans son entier. C’est donc un investissement locatif tout à fait particulier. Mais si l’achat d’un immeuble de rapport haussmannien de dix appartements est une opération réservée aux grands investisseurs, aux grands promoteurs, ce type d’investissement locatif n'exclue pas pour autant les particuliers plus modestes. Car, finalement, un immeuble de rapport, cela peut aussi être un lot de deux ou trois petits logements.

Un investissement qui peut rapporter gros

Le principal intérêt de l’investissement locatif dans un immeuble de rapport, c’est le rendement élevé, voire très élevé, qu’il offre. Sa rentabilité attendue se situe généralement autour de 8-10 %. Ce rendement locatif supérieur ne s’explique pas par une valeur locative des appartements plus élevée par rapport à celle d'appartements de copropriété. Non, celle-ci est identique.

Mais parce qu'il s'agit finalement d'un achat « en gros » avec un prix d'achat au mètre carré plus avantageux et permettant de réaliser des économies d’échelle. Lesquelles ? Tous les frais qui grèvent habituellement un bien immobilier sont revus à la baisse : les frais d'acquisition comprenant les frais de notaire, d'agence et d'emprunt, ainsi que les frais d'entretien comprenant les frais de syndic (il n’y en a pas !) et le coût des travaux, inférieur sur de grandes surfaces.

Des attentions particulières à porter

D’un point de vue personnel, il faut se rendre compte de ce qu’implique le fait d’être seul propriétaire d'un immeuble, donc seul maitre à bord. Cela convient bien à certaines personnes…mais moins à d'autres. Il vaut mieux avoir la fibre entrepreneur, connaître les régimes fiscaux sur le bout des doigts, ne pas craindre de devoir gérer soi-même les locataires ni de négocier avec les assureurs et les entreprises de travaux.

D’un point de vue purement économique, il s’agit d’une opération plus importante, donc plus risquée que l'achat d'un logement sec. Attention, investir dans un immeuble de rapport, cela revient à mettre tous ses œufs dans un même panier ! Êtes-vous absolument certain que l'évolution du quartier et de l'environnement de l'immeuble ne nuiront pas à se rentabilité ? Le passage par la case « mairie » est obligatoire. Ne serait-ce que pour s’assurer avant de s’engager que l'immeuble convoité est effectivement divisé en plusieurs lots au regard de la loi.

Un projet d’investissement singulier

Le risque est dilué

Par rapport à l'investissement dans un seul et même bien de valeur égale, le risque d’impayés et de vacances locatives dans un immeuble de rapport est inférieur, puisque réparti sur plusieurs locataires. Il est vrai toutefois que - sur ce point - ce type d’investissement ne présente pas d'avantage par rapport à de multiples investissements dans des appartements séparés.

Une démarche à part entière

L’acquisition d’un immeuble de rapport constitue un investissement locatif tout à fait singulier. Il se trouve que les simples particuliers envisagent souvent l’acquisition d’un immeuble de rapport comme l’investissement d’une vie, comme un accomplissement, et surtout comme l’opération qui leur permettra de faire fructifier les graines semées. On trouve sur ce segment de marché des investisseurs chevronnés. La somme engagée est élevée et demande une grande solidité financière de l’investisseur, d’autant que le financement de l’opération par l’emprunt est plus difficile et le risque supérieur.

Par conséquent, la stratégie d’investissement doit être minutieusement pensée. Quel immeuble, dans quel quartier, pour quel type de locataires ? La rentabilité finale dépendra en partie de ces choix, ayant en tête que – par exemple - un studio pour étudiant se loue plus cher, mais revient également plus cher d’entretien et change plus souvent de locataire.

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