Classement 2025 des meilleures SCPI : bilan et perspectives

Que faut-il retenir de 2024 et quelles perspectives pour 2025 ? Décryptage des performances du marché et des meilleures SCPI de l’année.

Un marché immobilier en transition : entre défis et opportunités

Après une collecte exceptionnelle en 2022, le marché des SCPI a traversé deux années de repli marqué. En 2023, la collecte brute avait déjà chuté de 34 %, une tendance qui s'est accentuée en 2024 avec un recul supplémentaire de 39 %, portant la collecte brute à 4,7 milliards d’euros, un niveau comparable à celui de 2015. Plusieurs facteurs expliquent cette baisse :

• Un accès plus difficile au crédit pour les investisseurs
• Une concurrence accrue d'autres placements (livret A, fonds euros, etc.)
• La baisse du prix des parts sur certaines SCPI, ayant pu freiner les souscriptions

Cependant, la fin d’année 2024 a marqué un point d’inflexion, avec une stabilisation des taux d’intérêt et une inflation contrôlée autour de 2 %. La Banque Centrale Européenne a progressivement abaissé ses taux directeurs, offrant des perspectives plus favorables pour 2025. Ainsi, les investisseurs ont commencé à revenir sur le marché des SCPI, attirés par des rendements plus attractifs et des opportunités d’acquisition à des conditions avantageuses.

Une performance en hausse : des taux de distribution en nette amélioration

Malgré ce ralentissement de la collecte, les taux de distribution (TD) ont enregistré une hausse globale en 2024. Alors qu’en 2023 le TD moyen s’élevait à 4,52 %, il a progressé en 2024, atteignant 4,72%.

3 faits marquants dans le monde des SCPI sur cette année 2024 :

• Une SCPI, Comète, a atteint un TD record de 11,18 %
• 7 SCPI affichent un TD supérieur à 7 %
• L’écart entre les SCPI les plus performantes et celles en difficulté s’est creusé, accentuant la polarisation du marché

Les SCPI récentes ont dominé le classement des meilleures performances. La plus ancienne SCPI du podium, Transitions Europe, a été créée en novembre 2022. Les SCPI à stratégie diversifiée et européenne ont su capter les opportunités du marché immobilier, tandis que certaines SCPI bancaires et investies dans les bureaux ont continué de souffrir.

Top 10 des SCPI par Taux de Distribution en 2024

Les SCPI diversifiées trustent les premières places du classement, démontrant que la diversification sectorielle et géographique reste un atout majeur dans un contexte immobilier incertain.

Une polarisation du marché SCPI entre perdants et gagnants

Le marché des SCPI s’est clairement scindé en deux catégories :

1. Les SCPI en difficulté : majoritairement investies dans des bureaux, avec des baisses de prix de parts et des problèmes de liquidité persistants.
2. Les SCPI résilientes : jeunes SCPI, dynamiques et diversifiées, qui ont su saisir les opportunités du marché immobilier en 2024.

Certains acteurs historiques ont dû ajuster leurs stratégies pour rester compétitifs :

• 54 SCPI ont baissé leur prix de part depuis mars 2023
• 9 SCPI ont encore annoncé des baisses début 2025
• À l’inverse, 8 SCPI ont revalorisé leurs parts en 2024, confirmant une bonne gestion et une appréciation de leur patrimoine immobilier.

Bilan des Taux de Distribution 2024 par stratégie SCPI

 

Les SCPI diversifiées dominent le marché en 2024

Les SCPI ayant adopté une stratégie d’investissement diversifiée ont largement surpassé les autres classes d’actifs cette année. Leur taux de distribution moyen affiche une nette avance de 0,8 point par rapport aux SCPI spécialisées en logistique, un secteur qui ne regroupe que trois SCPI. Avec une progression de près de 12 % comparé à 2023, elles s’imposent comme les grandes gagnantes de l’année. Fait notable, les 12 premières SCPI du classement 2024 appartiennent toutes à cette catégorie, illustrant leur capacité à naviguer efficacement dans un environnement immobilier en mutation.

Les SCPI investies dans le commerce connaissent également une dynamique positive, enregistrant une hausse de plus de 5 % de leur TD moyen en 2024. Cet essor démontre que malgré les défis économiques récents, certains segments du commerce ont su s’adapter et offrir des rendements plus attractifs aux investisseurs.

En revanche, les SCPI de bureaux poursuivent une trajectoire plus contrastée. Bien que leur taux de distribution moyen ait progressé d’un peu plus de 2 %, elles peinent à attirer de nouveaux capitaux. En témoigne la baisse significative de la collecte nette, qui s’est établie à 99 millions d’euros au troisième trimestre 2024, contre 1,95 milliard d’euros pour les SCPI diversifiées. Cette divergence confirme le désintérêt progressif des investisseurs pour les bureaux, un segment longtemps dominant mais aujourd’hui en perte de vitesse.

Le secteur hôtelier, quant à lui, subit le plus fort recul de l’année. Son taux de distribution moyen affiche une baisse de 7,4 %, largement impactée par la chute de 20,7 % du TD de la SCPI Cap’HebergImmo et par le repli de 4,7 % d’Atream Hôtel. Logipierre 3, en revanche, réussit à stabiliser son rendement par rapport à 2023, preuve que certaines SCPI du secteur parviennent encore à maintenir leur attractivité malgré un contexte difficile.

Cette tendance générale met en lumière une évolution majeure du marché : les SCPI offrant une diversification sectorielle et géographique bénéficient d’un net avantage, tandis que les véhicules trop spécialisés, notamment dans les bureaux et l’hôtellerie, subissent plus durement les turbulences économiques et les évolutions structurelles du marché immobilier.

Perspectives SCPI 2025 : stabilisation et reprise ?

La tendance observée en fin d’année 2024 laisse entrevoir une possible stabilisation du marché en 2025. Avec la baisse progressive des taux d’intérêt de la BCE, passée de 4,5 % début 2024 à 3 % en fin d’année, et une inflation stabilisée à 2 %, les conditions deviennent plus favorables pour un redémarrage de la collecte.

Quels leviers pour relancer la collecte en 2025 ?

En premier, des rendements attractifs avec un TD moyen en hausse, les SCPI redeviennent compétitives face aux autres placements financiers.

En second, une meilleure accessibilité au crédit. La baisse des taux d’intérêt facilitera le financement des investissements en SCPI.

En troisième, un retour de la confiance des investisseurs. Les SCPI ayant bien résisté en 2024, pour certaines affichant même des taux de distributions (TD) records, devraient attirer une collecte plus importante en 2025.

Un marché plus sélectif, mais toujours porteur

L’année 2024 a été marquée par des ajustements majeurs, entre baisse de collecte et hausse des taux de distribution. Les SCPI diversifiées et européennes s’imposent comme les grandes gagnantes, alors que les SCPI traditionnelles doivent s’adapter pour rester compétitives.

En 2025, les opportunités d’investissement restent nombreuses, avec des rendements historiquement élevés et un marché qui, bien que plus exigeant, continue d’offrir des solutions performantes pour les investisseurs souhaitant sécuriser et dynamiser leur patrimoine immobilier.

Pour réussir son investissement en SCPI en 2025, le mot d’ordre est : diversification et sélectivité.