L'année 2024 restera gravée dans les annales du marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ce secteur, souvent dénommé aussi la "pierre-papier", a démontré une fois de plus sa résilience face aux vents contraires, tout en s'engageant résolument sur la voie de la transformation.
Marquée par un nombre record de lancements de nouveaux véhicules, des performances financières contrastées et une évolution réglementaire majeure, l'année écoulée 2024 a profondément remodelé le paysage des SCPI. Il est donc crucial de décrypter les tendances qui se dessinent pour mieux appréhender les enjeux de 2025 et des années à venir.
Une vague de nouveaux acteurs et de nouvelles stratégies
2024 a été le théâtre d'une véritable explosion de la créativité sur le marché des SCPI. Avec pas moins de 18 nouvelles SCPI lancées, l'année écoulée éclipse largement 2023 qui n'en avait vu naître que 7.
Cette effervescence s'explique par plusieurs facteurs. Tout d'abord, la recherche de diversification des portefeuilles dans un contexte économique incertain incite les investisseurs à explorer de nouveaux horizons. Ensuite, l'arrivée de nouveaux acteurs dynamiques souhaitant se démarquer par des approches innovantes contribue à l'enrichissement de l'offre.
La majorité de ces nouvelles SCPI privilégient des stratégies dites "opportunistes", misant sur une diversification à la fois sectorielle et géographique. Alors que les SCPI investissaient traditionnellement en Europe, certaines nouvelles venues s'aventurent désormais au-delà des frontières du continent. À titre d'exemple, la SCPI Corum USA a choisi de s'implanter sur le sol américain, offrant ainsi à ses associés un cadre fiscal avantageux.
Il est intéressant de noter que l'équilibre est maintenu entre les gestionnaires historiques et les nouveaux entrants au niveau des jeunes SCPI qui sont créées. Près de la moitié des lancements de 2024 sont le fruit d'acteurs possédant une expérience de plus de 10 ans sur le marché, tandis que l'autre moitié est portée par de nouveaux opérateurs apportant un regard neuf sur le secteur.
Performances financières : entre records et stabilité
Sur le plan des performances financières, l'année 2024 a réservé son lot de surprises. Si certaines SCPI ont affiché des rendements exceptionnels, le marché dans son ensemble a conservé une certaine stabilité.
En 2023, plusieurs SCPI avaient déjà atteint des taux de distribution impressionnants, à l'image de Transitions Europe de la société Arkea qui avait distribué 8,16 %. En 2025, ce record sera pulvérisé, certaines nouvelles SCPI, comme Osmo Énergie, vont dépasser les 9% et nous devrions même avoir Comète qui devrait dépasser la barre symbolique des 10 %. Ces performances remarquables illustrent la concurrence accrue entre les gestionnaires pour attirer les investisseurs.
Toutefois, le taux de distribution moyen du marché en 2024 devrait rester stable, autour des 4,5 %, un chiffre comparable à celui de 2023. La majorité des SCPI sur 2025 devraient se situer en dessous de 6 %, seules une quinzaine d'entre elles devraient dépasser ce seuil.
Ajustements des prix de parts : un marché fragmenté
Le marché des SCPI se caractérise par une fragmentation croissante, reflétant des disparités en termes de performances et de valorisation. Or, la valorisation du prix de part est un élément déterminant de la rentabilité d'une SCPI, au-delà de la distribution annuelle de revenus.
En 2024, les baisses de prix de parts observées en 2023 se sont poursuivies. Une quinzaine de SCPI ont ajusté leurs prix à la baisse, principalement celles investies dans les bureaux, un secteur confronté à de grosses baisses de valeur du parc immobilier. Ce mouvement devrait se prolonger sporadiquement en 2025, avec des dépréciations supplémentaires pour quelques SCPI (comme pour les SCPI de La Française).
En parallèle, plusieurs SCPI ont procédé à des revalorisations de leurs prix de souscription, témoignant d'une gestion dynamique de leurs actifs et d'une collecte soutenue. En 2024, 8 véhicules ont ainsi vu leurs prix augmenter.
Collecte en recul : un défi pour les SCPI
Après une année 2022 record avec plus de 10 milliards d'euros collectés, la dynamique s'est nettement ralentie. En 2024, la collecte nette des SCPI devrait se situer autour de 3,1 à 3,3 milliards d'euros, soit une baisse de 50 % par rapport à 2023.
Ce ralentissement global masque des disparités importantes. Une douzaine de SCPI ont capté 73 % de la collecte nette au troisième trimestre 2024, laissant de nombreuses autres en difficulté. Les SCPI qui peinent à collecter sont confrontées à des problèmes de liquidité, tandis que les véhicules performants, les SCPI prometteuses, elles, continuent d'attirer massivement les investisseurs.
Un nouveau cadre réglementaire pour les SCPI
L'année 2024 a été marquée par une réforme importante du cadre réglementaire des SCPI. L'ordonnance du 4 juillet 2024, visant à moderniser les fonds d'investissement alternatifs, introduit plusieurs changements significatifs.
Désormais, les SCPI sont tenues de réaliser deux évaluations annuelles de leurs patrimoines immobiliers, renforçant ainsi la transparence et la fiabilité des informations communiquées aux investisseurs.
Par ailleurs, les SCPI peuvent désormais acquérir des biens d'équipement, tels que des meubles ou des infrastructures liées aux énergies renouvelables. Cette diversification de l'objet social ouvre de nouvelles perspectives, notamment dans le domaine des projets verts.
Enfin, le prix de souscription des SCPI n'est plus encadré. Cette flexibilité permet aux gestionnaires d'adapter leur stratégie en fonction des conditions de marché.
Perspectives : diversification, durabilité et adaptation
L'année 2024 a posé les bases de plusieurs tendances qui devraient se confirmer à l'avenir.
- Diversification accrue: les SCPI vont continuer à explorer de nouveaux secteurs et de nouvelles zones géographiques, avec un intérêt croissant pour les actifs situés hors d'Europe.
- Renforcement de la durabilité: avec l'intégration des énergies renouvelables dans leur stratégie, les SCPI pourraient jouer un rôle clé dans la transition écologique.
- Adaptation au contexte économique: les gestionnaires devront faire preuve d'agilité pour naviguer entre des taux d'intérêt élevés et une demande en mutation, afin de maintenir des rendements compétitifs.
En conclusion, 2024 s'affirme comme une année charnière pour les SCPI, marquée par une forte dynamique d'innovation et des défis économiques significatifs. Entre la création de nouveaux véhicules, l'ajustement des prix de parts et les évolutions réglementaires, les SCPI démontrent leur capacité à s'adapter aux mutations du marché.
Pour les investisseurs, ces changements offrent à la fois des opportunités et des défis, soulignant l'importance d'une analyse approfondie avant toute prise de décision.
L'annuaire 
L'agenda 
