SCPI & Assurance-vie : un combo gagnant ?

Cet article vous fournira un aperçu des principales caractéristiques, des avantages et des inconvénients liés à l'investissement en SCPI via une assurance-vie, ainsi qu'une comparaison avec l'investissement en SCPI en direct.
 

Le fonctionnement de l'investissement en SCPI dans une assurance-vie

Une assurance-vie est une enveloppe financière qui permet d'épargner tout en investissant sur différents supports, dont les SCPI. Il s'agit d'un véhicule patrimonial particulièrement attractif pour les particuliers en raison de ses avantages fiscaux. 

Lorsque vous souscrivez un contrat d’assurance-vie, vous pouvez choisir de placer votre épargne sur des fonds euros (garantis, mais peu rémunérateurs) ou sur des unités de compte, qui sont plus volatiles, mais potentiellement plus rentables. Parmi les unités de compte, les SCPI sont une option populaire, car elles permettent de bénéficier de revenus fonciers tout en limitant la gestion immobilière.

Dans le cadre d'une assurance-vie, l'investisseur acquiert des parts de SCPI, mais celles-ci ne sont pas détenues directement. Elles sont intégrées dans l'enveloppe de l’assurance-vie, gérée par la compagnie d'assurance. Cela signifie que, contrairement à un investissement en direct, l'investisseur ne possède pas directement les parts, mais bénéficie des revenus générés par ces dernières. 

Ce mécanisme présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’examiner.
 

Les avantages d’investir en SCPI avec une assurance-vie

Une fiscalité avantageuse

L’un des principaux attraits de l’investissement en SCPI par le biais d’une assurance-vie est une fiscalité avantageuse par rapport à la fiscalité SCPI en direct. En effet, les revenus générés par les SCPI intégrées dans une assurance-vie ne sont pas immédiatement imposés. La taxation intervient seulement lors des rachats du contrat, et ce, uniquement sur la part des intérêts rachetés. De plus, après huit ans de détention du contrat, l’investisseur bénéficie d’un abattement fiscal important sur les gains retirés : 4 600 € par an pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Cela permet de réduire considérablement l’imposition sur les revenus issus des SCPI.

Par ailleurs, au sein d'une assurance-vie, les plus-values réalisées ne sont pas soumises à l’impôt foncier habituellement applicable aux SCPI. Cette imposition différée et réduite rend l’investissement en SCPI via une assurance-vie particulièrement intéressant pour les investisseurs soucieux de limiter la fiscalité sur leurs revenus immobiliers.

Des conditions d'achat plus favorables

Un autre avantage à investir en SCPI à travers une assurance-vie est la possibilité d'acheter des parts à un prix réduit. Les compagnies d'assurance obtiennent souvent des conditions tarifaires avantageuses grâce à leur pouvoir de négociation.

Cette décote peut aller de 2,5 % à 5 % sur le prix des parts par rapport à un achat en direct. Cela se traduit par une meilleure rentabilité dès l'acquisition des parts.

Une liquidité accrue

En règle générale, revendre des parts de SCPI en direct peut parfois s’avérer difficile et prendre du temps. Cela dépend de l’équilibre entre souscriptions et retraits des parts de la SCPI en question, ou encore du marché secondaire où règne la loi de l’offre et la demande. 

Cependant, lorsque les SCPI sont intégrées à une assurance-vie, la compagnie d’assurance garantit la liquidité des parts. Cela signifie que l’investisseur peut récupérer son capital à tout moment, sous réserve des conditions du contrat, sans être confronté aux délais de revente classiques du marché immobilier de la SCPI. Cet aspect est particulièrement appréciable pour les investisseurs ayant besoin de flexibilité dans la gestion de leur portefeuille.

Un investissement accessible

L’investissement immobilier traditionnel requiert généralement des montants conséquents, mais avec les SCPI en assurance-vie, il est possible de se lancer avec quelques centaines ou milliers d’euros seulement. Cela rend l’immobilier accessible à un plus grand nombre d’investisseurs. En faisant un placement en SCPI, vous achetez des parts de SCPI, et vous pouvez profiter des avantages de l’immobilier locatif sans avoir à gérer un bien en tant que propriétaire, ni à investir des sommes considérables dès le départ.

Un réinvestissement automatique des gains

Les investisseurs qui choisissent d'intégrer des SCPI dans leur contrat d'assurance-vie peuvent également bénéficier d'un réinvestissement automatique des revenus générés. Cela permet de capitaliser les gains et d'augmenter progressivement la valeur de l'investissement. 

Par exemple, les revenus peuvent être réinvestis dans de nouvelles parts de SCPI ou dans d'autres supports proposés par l'assurance-vie, comme des fonds en euros. Cela favorise la croissance à long terme de l'investissement.
 

Les inconvénients d’investir en SCPI via une assurance-vie

Des frais supplémentaires

Malgré les nombreux avantages, l’investissement en SCPI via une assurance-vie comporte aussi certains inconvénients, à commencer par les frais. 

En plus des frais de gestion propres aux SCPI (souvent compris entre 8 % et 15 % des loyers), les investisseurs doivent payer des frais supplémentaires liés à la gestion de l'assurance-vie. 

Ces frais peuvent inclure des frais de versement, de gestion, d’arbitrage et de sortie, qui s'ajoutent aux coûts globaux de l’investissement. 

Ainsi, bien que la fiscalité soit réduite, ces frais peuvent nuire à la rentabilité nette de l’investissement.

Une sélection limitée de SCPI

Lorsque vous investissez en SCPI via une assurance-vie, le choix de SCPI est généralement plus limité que si vous investissiez directement. En effet, les compagnies d’assurance proposent une liste restreinte de SCPI, sélectionnées selon leurs propres critères. 

Si vous êtes intéressé par une SCPI en particulier, elle pourrait ne pas être disponible dans le contrat d’assurance-vie choisi. Cela limite les possibilités de diversification et de personnalisation de votre portefeuille immobilier.

Une détention indirecte des parts

Un autre inconvénient est que l’investisseur ne détient pas directement les parts de SCPI. Les parts sont intégrées dans l’enveloppe de l’assurance-vie, ce qui signifie que l’assureur est techniquement propriétaire des parts. Cela peut poser des problèmes si vous souhaitez avoir un contrôle total sur votre investissement. 

De plus, certains assureurs conservent une partie des dividendes versés par les SCPI, ce qui peut réduire le rendement effectif pour l’investisseur.
 

Comparatif : SCPI en direct vs SCPI via une assurance-vie

Il est important de comparer les deux méthodes d’investissement en SCPI avant de faire un choix.

Investir en SCPI en direct

Lorsque vous achetez des parts de SCPI en direct, vous devenez immédiatement propriétaire des parts. Cela vous permet de percevoir la totalité des revenus générés par les SCPI et d’avoir un contrôle total sur votre investissement. 

Vous avez accès à un large choix de SCPI et pouvez diversifier votre portefeuille en fonction de vos objectifs. 

De plus, il est possible d’acheter des parts à crédit, ce qui permet de profiter de l’effet de levier pour maximiser les gains.

Cependant, cet investissement présente également des inconvénients. Les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut considérablement réduire la rentabilité. La revente des parts peut parfois être compliquée, notamment si le marché (marché de la SCPI elle-même ou marché secondaire) est peu actif.

Investir en SCPI via une assurance-vie

L’investissement en SCPI via une assurance-vie offre une fiscalité plus avantageuse, une meilleure liquidité et une gestion simplifiée grâce à l'enveloppe de l’assurance-vie. 

C'est une option intéressante pour ceux qui recherchent un investissement immobilier sans les contraintes liées à la gestion directe de biens. 

Cependant, les frais supplémentaires et la sélection limitée de SCPI peuvent représenter un frein pour certains investisseurs (vous ne pourrez pas choisir toutes les meilleures SCPI).
 

Conclusion sur la SCPI et l’Assurance-Vie

Investir en SCPI via une assurance-vie peut s’avérer très intéressant pour les investisseurs cherchant à combiner les avantages de l’immobilier et ceux de l’assurance-vie, en particulier en termes de fiscalité et de liquidité. 

Toutefois, il est essentiel de bien évaluer les frais associés, de s’assurer que la sélection de SCPI correspond à vos objectifs d’investissement et de comprendre les limites liées à la détention indirecte des parts.

Cette stratégie convient particulièrement aux investisseurs qui recherchent un moyen simple d’accéder à l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens, tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. 

Cependant, pour maximiser les bénéfices de cette approche, il est crucial de bien choisir son contrat d’assurance-vie, d'analyser les conditions de chaque SCPI et de surveiller attentivement les frais appliqués par l’assureur.