CEO d'Athol Asset, Myriam Fréval a 35 ans d'expérience dans l'investissement immobilier et l'immobilier d'entreprise, dont près des deux-tiers passés en Espagne, à cheval entre l'Europe, les US et le pays de Cervantès. Sa connaissance du marché et son expérience des évolutions observées dans d'autres pays lui permettent d'anticiper la tendance que devraient connaître certains secteurs de l'immobilier d'entreprise dans les mois à venir, dans un contexte marqué par l'inflation et la hausse des coûts de financement.
Elle a fait ses armes chez le leader européen de l'immobilier d'entreprise, le Français Auguste Thouard, devenu Atis Real et vendu à BNP Real Estate depuis. Quinze années de terrain, dans un secteur "essentiellement masculin", passées par tous les postes du métier et qui l'ont consacrée comme Directrice associée à Paris, avant de l'amener en Espagne, où elle a pris pendant 4 ans les rênes de la filiale. Et au sud des Pyrénées comme ailleurs, le secteur du bureau a constitué pendant très longtemps l'essentiel de l'activité de l'immobilier commercial, avec plus de la moitié des transactions de brokerage. Il fallait donc une certaine capacité visionnaire pour prévoir d'une part que cela ne durerait pas toujours et d'autre part quels seraient à l'avenir les investissements porteurs. En créant en 2005 à Madrid Adyton Asset -Adyton, du nom notamment de la partie du temple réservée à l'oracle, la Pythie dans la Grèce antique, "seule femme autorisée parmi les hommes"- c'est une claire déclaration d'intérêt que Myriam Fréval effectuait. La Parisienne prenait non seulement son indépendance, elle lançait surtout une entreprise qui correspondait plus à ses envies et ses ambitions, mais aussi à sa lecture du marché. Depuis l'eau a coulé sous les ponts, avec notamment quelques années comme Présidente du groupe international Franco-américain AOS Studley, mais Myriam Fréval a conservé une grille d'analyse essentiellement portée par son parcours à l'international. "Dans mon métier, il faut savoir anticiper", défend-elle. Or, si les transformations que connaît le secteur en Espagne ont déjà eu lieu en dehors des frontières ibères, en France ou aux US notamment, appliquer ici les formules qui ont fait leurs preuves là-bas, peut à bien des égards s'avérer payant.
Les deux priorités d'Athol Asset
"En 2017, la rentabilité sur de l'investissement immobilier d'entreprise pouvait atteindre 8%", rappelle la CEO d'Athol Asset. "Aujourd'hui, sur le 'prime', on est au maximum à 5%". D'où la nécessité de trouver des segments de marché et des formules qui assurent à ses investisseurs une rentabilité plus performante "et nous obtenons actuellement des rentabilité supérieures à 7% voir 8%", ajoute Myriam Freval.
Pour le fonds d'investissement français qu'elle représente, elle a défini deux axes prioritaires : la logistique et le sale and lease back industriel.
En Europe, on est très ancrés encore au commerce de proximité, mais les choses vont changer
"Nous vivons un moment complexe, où il y a une grosse demande logistique, mais des difficultés pour mettre en face des infrastructures de qualité", explique-t-elle. Face à l'obsolescence des installations existantes et d'un parc industriel espagnol vieillissant, l'explosion des besoins est source de tension -et d'opportunités. "En Europe, on est très ancrés encore au commerce de proximité, mais les choses vont changer", prédit Myriam Fréval. "Les boutiques deviennent de plus en plus de simples vitrines, les centres commerciaux des show-room dont l'activité est entretenue par le loisir. Les magasins deviendront des lieux de choix, de commande, mais pas des lieux d'où l'on repart avec son achat sous le bras. De plus en plus les commerces vont fonctionner en flux tendu et se sont les centres de stockage et de logistique qui vont prendre le relais". "En 2022 en Espagne, se sont loués 2,3 millions de m2 en opérations logistiques et au premier trimestre de 2023, 690.000 m2 soit une augmentation de 8% par rapport au premier trimestre 2022 qui était déjà une année record, laissant un taux de disponibilité inférieur à 6% à Madrid, 2% à Valence et Barcelone, ce qui va créer une tension sur les prix de location m2", analyse-t-elle.
Si les logisticiens ne sont généralement pas propriétaires de leurs locaux, du fait de marges très faibles et de leurs besoins de flexibilité, Athol Asset investit donc pour sa part dans des bâtiments qui correspondent à leurs besoins. "Nous sommes en train de créer une chaîne complète de construction pour pallier au déficit de bâtiment logistique sur le marché espagnol", révèle Myriam Fréval. Car le fonds français qu'elle représente, ALDERAN, "est venu pour rester sur le long terme", ajoute-t-elle.
CHRONIQUE DU MANAGEMENT EN ESPAGNE – Myriam Fréval, à propos du lien au travail
Sale and lease back: avancé en France, en développement en Espagne
Cette volonté d'investir sur le long terme, de faire croître un parc immobilier aux normes du temps, avec une forte dimension technologique et une mise à niveau des standards, on la retrouve dans les opérations de sale and lease back que développe la structure sur le territoire. "Nous lançons un appel aux industriels qui sont propriétaires de leurs bâtiments et qui souhaitent les vendre tout en restant locataires : cette formule est particulièrement avancée en France, elle est en train de se développer en Espagne et elle correspond aux enjeux actuels", éclaire Myriam Fréval. Du fait de l'inflation et du manque de financement, nombre d'industriels peinent à disposer de trésorerie pour financer leur croissance et maintenir leur compétitivité. C'est tout son pari : apporter un acteur pérenne, qui rachète des bâtiments et des structures industrielles triées sur le volet ("nous apprécions particulièrement les entités du secteur aéronautique ou sanitaire, avec des installations généralement nickel chrome"), assure une injection rapide de liquidité dans le core business du vendeur qui s'engage à maintenir ses installations immobilières. En contre-partie d'un loyer sur 10, 20, voire 30 ans, le vendeur bénéficiera donc de l'usage des locaux, ce qui lui permettra de concentrer les investissements sur son cœur d'activité : achat de machines, développement à l'export ou rachat de concurrents... "A un moment où les financements sont si difficiles à obtenir, nous nous efforçons d'apporter une solution en bonne intelligence avec le vendeur, en injectant quelques dizaines de millions d'euros qui s'avèrent essentiels pour son business, mais aussi en donnant de la valeur aux bâtiments, en l'accompagnant sur tous ses besoins immobiliers", décrypte Myriam Fréval.
"Notre client achète en fonds propres", complète-t-elle : "une fois validés le bâtiment, la qualité du locataire et le contrat, on peut acheter rapidement, sans financement bancaire". Et de conclure : "notre priorité est d’établir un partenariat de longue durée avec nos locataires et les accompagner dans leur développement national et international".
Opportunité au nord de Madrid
Au 1er trimestre 2023, Athol Asset a ainsi clôt plusieurs opérations d’envergure pour la SCPI ActivImmo, avec l’acquisition de deux entrepôts logistiques de 15 000m2 et 17.000 m2, et d’un ensemble de bâtiments à usage de production cosmétique et de stockage d’une superficie totale de plus de 22 000m2, dans la région de Murcie. Alderan, gestionnaire de la SCPI, est présent en Espagne depuis 2018 et dispose actuellement d’un portefeuille sous gestion d’Athol, composé de 10 actifs situés à Alicante, Bilbao, Madrid, San Sebastián, Valence et Murcie, représentant une superficie totale de plus de 105.000 m2.
C’est au nord de Madrid, à San Agustín del Guadalix, qu’Athol Asset mettra en location un entrepôt de distribution au dernier trimestre 2023, actuellement en cours de rénovation. Cet immeuble logistique de 15.000 m2 représente une excellente opportunité de par sa trentaine de quais de chargement et 150 mètres de façade donnant sur l’autoroute A1, à seulement 30 km de la capitale.
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