Quelles sont les villes espagnoles les plus rentables pour l'investissement locatif?

L'immobilier constitue sans conteste une valeur refuge en période d'inflation et une alternative rentable, sûre et beaucoup moins volatile que d'autres produits d'investissement. Toutefois, pour qu'une telle opération soit rentable, il convient de prendre en compte toute une série de variables que Masteos, société spécialisée dans l'investissement locatif clé en main, a regroupées pour mettre au point un indicateur qui permet d'identifier les zones présentant les meilleures perspectives de rentabilité future.

Cet indice Masteos rassemble des informations pertinentes sur le comportement des prix de vente et d'achat, des prix de location et de la rentabilité des petites aux grandes villes, par quartier et par province, dans le but de fournir une image claire des zones les plus intéressantes pour investir dans le logement en fonction de la taille de la population, du dynamisme du marché du travail, du prix ou de l'emplacement.

L'intérêt d'analyser la demande locative

Mais contrairement à d'autres rapports sur la rentabilité des logements locatifs, la société française implantée en Espagne depuis deux ans a également effectué une analyse exhaustive, en tenant compte d'une variable clé pour la rentabilité: la demande de logements locatifs. Celle-ci permet de déterminer les villes les plus rentables pour investir dans le logement locatif.

Et c'est là que les surprises commencent. Parmi les 10 localités où la demande de logements locatifs est la plus forte en Espagne, on trouve par exemple des villes proches de Madrid (Móstoles, Getafe, Alcorcón) et de Barcelone (Hospitalet de Llobregat), avec des rendements bien supérieurs à ceux de ces deux capitales.

Les 10 provinces d'Espagne les plus rentables

Si l'on analyse la rentabilité de l'investissement locatif par province, on découvre qu'il y en a plusieurs qui dépassent la rentabilité moyenne de 7,7% en 2022. Les 10 provinces les plus rentables dépassent toutes ce pourcentage, Cuenca en tête avec une rentabilité de 10,3%; Tolède, Valence et Séville avec plus de 9%.

L'analyse par ville de l'indice Masteos montre que dans cinq grands marchés du pays, les prix des loyers connaissent une croissance à deux chiffres, avec en tête Barcelone, où les prix ont augmenté de 20% par rapport à l'année précédente. Une hausse très forte qui est frappante, puisque Barcelone avait une réglementation pour limiter le prix des loyers qui est resté en vigueur entre septembre 2020 et mars 2022.

Outre Barcelone, des villes qui sont d'importants centres touristiques et économiques, comme Alicante, Malaga et Valence, ont également enregistré des hausses de plus de 10% sur un an. Dans la capitale espagnole, Madrid, cette hausse est un peu plus faible mais également intense (8,4%).

Les 10 villes espagnoles les plus rentables

Quant à la rentabilité dans les grandes villes de plus de 300.000 habitants, les données montrent la bonne performance de la Communauté valencienne, avec des rendements compris entre 6 et 8% dans des villes comme Valence, Alicante et Murcie, qui est d'ailleurs la capitale de province en tête du classement des villes les plus rentables pour investir.

Dans d'autres grands marchés comme Madrid et Barcelone, les taux de rentabilité ont augmenté à un rythme plus lent, mais restent très pertinents, avec des valeurs de 4,9% et 5,2%, rejoints par Malaga avec près de 6% de rentabilité.

Les petites et moyennes municipalités les plus intéressantes pour investir

L'analyse du comportement des petites villes montre que le rendement moyen de 7,7% sur les logements locatifs est plus élevé dans d'autres régions du pays.

Ainsi, pour les communes de 100.000 à 300.000 habitants, Lerida (8,4%), Algeciras (8,2%) et Jerez de la Frontera (7,8%) sont celles qui ont les rendements les plus élevés, même si Telde (Gran Canaria) et Hospitalet de Llobregat (Barcelona) connaissent la plus forte croissance des rendements locatifs.

Si l'on concentre l'analyse sur des marchés encore plus petits, correspondant à des villes ou des communes dont la population est comprise entre 50.000 et 100.000 habitants, on trouve des rendements bien supérieurs à la moyenne nationale de 7,7%, en soulignant Elda, commune d'Alicante, avec un rendement de près de 10% et La Línea de la Concepción, à Cadix et Talavera de la Reina, commune de la province de Tolède, à une heure de Madrid, qui, avec Alcoy (Alicante), avoisinent les 9% de rendement. Par rapport à 2021, on constate que Gandía (Valence) est la commune où la rentabilité a le plus augmenté au cours de l'année écoulée, avec plus de 10%.

Villes ayant la plus forte rentabilité avec des plus-values

L'indice Masteos propose également des données sur la rentabilité en tenant compte de la plus-value qui peut être obtenue lors de la vente du bien. Il est frappant de constater que ce type de rentabilité avec plus-value dépasse les 10% dans des villes comme Cadix (12,4%), Malaga (13,2%), Valence (12%) et Alicante (11%).

Forte hausse des loyers dans les petites et moyennes communes

L'augmentation des loyers dans les municipalités de petite et moyenne taille est également notable, car elle entraîne des hausses de prix de plus de 10%, comme dans le cas de Gérone. Marbella (+25%) est en tête de la hausse grâce, une fois de plus, à l'attrait du tourisme, mais dans le reste des villes qui complètent ce groupe, c'est la demande de logements locatifs résidentiels qui est le principal moteur.

L'irrésistible attrait de l'arc méditerranéen

En outre, il est important de noter que la grande majorité de ces municipalités moins peuplées où les prix des loyers ont le plus augmenté se trouvent dans l'arc méditerranéen. Cette zone, non seulement en raison de l'attraction touristique mais aussi de son développement économique, social et culturel, est à l'origine d'une grande partie de l'augmentation des prix des loyers, offrant des opportunités intéressantes pour ceux qui veulent louer.

Dans les municipalités plus petites, les augmentations les plus notables indiquent également que le tourisme est un facteur clé de l'augmentation des prix, entraînant des hausses annuelles d'environ 30% à Estepona et à Ibiza.

On constate que les augmentations dans ces petites municipalités sont beaucoup plus importantes que celles des grandes villes du groupe précédent, puisque toutes enregistrent des hausses supérieures à 15%, ce qui montre que la croissance des prix dans les grands marchés s'est répercutée sur les petits, l'augmentation des loyers étant beaucoup plus évidente dans ces derniers en 2022.

En définitive, l'investissement locatif en Espagne a de beaux jours devant lui, compte tenu de la demande insatisfaite… et croissante. Cependant, on le constate, l'analyse d'une opportunité d'investissement immobilier est un processus très local et, à moins de bien connaître le marché, nécessite des professionnels qui ont une bonne compréhension des risques et des opportunités du processus.