Logement : Tout savoir sur la location en Italie

Contrats de bail, documents nécessaires à la location, sites Internet à privilégier pour ses recherches, clause de résiliation et autres conseils pratiques… Eclairage pour se loger au mieux à Milan et en Italie, avec Marion Pizzato, expatriée depuis 20 ans et Italie et fondatrice de l’agence de relocation Dream Milano.

Les contrats d’habitation

L’équivalent italien du bail d’habitation s’appelle le « contratto abitativo » : il en existe cinq.
Le plus commun : le 4+4. Le propriétaire s’engage à louer au locataire pendant 4 ans. Pour rompre le contrat à la fin du délai, le propriétaire doit le signaler par lettre recommandée au locataire,  au moins 6 mois avant le terme du contrat. Sinon, le contrat se renouvelle pour 4 ans supplémentaires. e locataire peut quitter le logement quand il le souhaite, il lui suffit de communiquer aux propriétaire la date de sortie dans les conditions définies dans le contrat. Le prix de la location est libre.

Le contrat 3+2, aussi appelé « a canone concordato », est moins commun, plus complexe et ne correspond qu’aux grandes villes, dont Milan. Le prix de la location est défini par des critères et selon les communes (emplacement, surface habitable en mètres carrés, aménagement...). En général, le loyer résulte plus bas que dans les contrats 4+4, et les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux. Cependant, du fait de la complexité à en déterminer les prix, c’est un recours peu utilisé. Comme pour le 4+4, sans nouvelles du propriétaire, la location est renouvelée pour 2 ans au terme des 3 premières années.

Le contrat transitoire pour étudiant dure 6 à 36 mois et ne se fait que dans les villes dites « universitaires », comme Milan. Le locataire fournit au propriétaire une justification de son statut d’étudiant dans la ville du logement. Le prix est lui aussi défini par des critères locaux et les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux. La caution peut atteindre trois mois de loyer, mais le locataire étudiant peut quitter le logement avec seulement un mois de préavis.

Le contrat « comodato d’uso », qui stipule qu’un locataire peut habiter un logement gratuitement pendant une période définie et pour un usage défini, en payant une caution définie (optionnelle), et en s’engageant a le restituer dans le même état à la fin du contrat. Si l’usage défini n’est pas respecté, ou que la période ne figure pas dans le contrat, le propriétaire du logement est en droit de le récupérer. Il convient de se méfier de ce genre de contrats, utilisé parfois par les propriétaires pour ne pas déclarer les loyers reçus.

Le contrat transitoire va d’une durée minimum de 1 mois a 18 mois, ne peut pas être renouvelé et ne peut se faire qu’en présence de certaines conditions (nécessité temporaire de location du locataire ou du propriétaire). Le loyer est libre, comme pour le contrat 4+4.

Les documents nécessaires

Les documents obligatoires pour un contrat de location fiable sont les Codice Fiscale et papiers d’identités valides de chaque personne désirant habiter le logement, ainsi que les 3 dernières fiches de paie de la personne souscrivant et signant le contrat. D’autres documents très conseillés, surtout pour les non-résidents en Italie ou ressortissants étrangers : le cud italien (document que donne l'employeur à la fin de l'année, pour la déclaration des revenus), une déclaration de revenus du pays d’origine, ou une lettre d’embauche italienne. Si les fiches de paie ne suffisent pas, les propriétaires peuvent également demander un garant financier.

Quel contrat pour qui ?

Pour un étudiant, un contrat 4+4 sera le meilleur car le plus flexible. De plus, si le propriétaire utilise la « cedolare secca », le loyer sera fixe toute la durée du contrat, et la souscription sera gratuite. Le contrat transitoire, grâce à son court pré-avis, conviendra aussi pour un étudiant, un jeune actif, ou du moins une personne qui pense que son séjour sera bref. Pour une famille ou quelqu’un désireux de s’installer sur le long terme, un contrat 4+4 est avantageux : pas de durée minimum de résidence, trois mois de pré-avis et une clause de résiliation (recesso en italien) pour n’importe quelle raison.

Combien de temps à l'avance faut-il s'y prendre ?

À Milan, le marché de l’immobilier est plutôt dynamique. Les logements sont souvent disponibles rapidement. Ainsi, il peut arriver de devoir louer un mois avant la date d’arrivée : si l’on trouve la perle rare mais que la date d’emménagement est trop tardive pour le propriétaire, il faudra peut-être faire une concession et payer un mois de loyer supplémentaire. Commencer ses recherches deux mois à l’avance est un délai convenable, mais trois mois peuvent être plus judicieux pour prendre bien connaissance du marché et de l’offre milanaise.

Est-ce plus compliqué pour un Français que pour un Italien ?

Non, assure Marion Pizzato. Les cultures françaises et italiennes sont similaires, les propriétaires n’auront en général aucune réticence à louer à leurs voisins frontaliers. En revanche, si le salaire du locataire est versé à l’étranger, le propriétaire peut être plus méfiant à louer le logement. Enfin, attention aux contrats à durée déterminée : pour un V.I.E. par exemple, le logement sera plus complexe à trouver. Mais il en va de même pour les Italiens.

Les sites internet pour se loger

Voici quelques sites qui pourront faciliter les recherches. Pour les appartements et maisons : Immobiliare, Idealista et Casa.it. Pour les chambres en colocation et studios : DoveVivo, MilanoStanze, UniPlaces ou SpotaHome .

Conseils supplémentaires

Il va de soi d’avoir en tête un budget, un quartier de prédilection et de s’assurer que ces deux facteurs coïncident. La marge de négociation des loyers en Italie est basse, voire nulle. En définissant des priorités, on a moins de mauvaises surprises.
L’état des lieux d’entrée est très important. Lors de l’arrivée dans le logement, c’est le locataire qui en tient les rennes, lors de la sortie, c’est plutôt le propriétaire. Il faut donc mettre toutes les chances de son côté pour récupérer intelligemment sa caution – sauf bien sûr en cas de détérioration du bien. Il faut y passer plus d’une heure, vérifier chaque détail de l’appartement, prendre des photos et rédiger le tout. Le propriétaire doit être présent, ainsi que l’agence immobilière et l’agence de relocation si le locataire y a recours.