Jeudi 2 juillet 2020

Comment investir dans l’immobilier en France et assurer votre retraite

Par Crystal Finance | Publié le 02/06/2020 à 21:33 | Mis à jour le 02/06/2020 à 21:49
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Alors que la réforme des retraites fait débat en France, anticiper sa retraite lors de l’expatriation est devenu crucial.

Les Français en Italie sont d’autant plus concernés par la préparation de leur retraite que le système de retraite par répartition italien est en fort déséquilibre depuis plusieurs années. L’augmentation massive de la dette publique et la baisse du nombre d’actifs sont de nouvelles pressions à la pérennité du dispositif. Ces pressions se retrouvent partout en Europe à des degrés divers, d’où la nécessité d’être proactif et de se préparer une source de revenus complémentaires.
Pour ce faire, la classe d’actif immobilière est souvent utilisée car elle permet de se financer à crédit sur de longues durées et de générer à terme des revenus relativement stables sans avoir à rogner sur le capital investi.
Les solutions d’investissement en immobilier en France sont multiples, que l’on décide d’investir dans l’immobilier résidentiel ou dans l’immobilier professionnel.

Par exemple, de nombreux Français en Italie se tournent vers des appartements achetés dans l’ancien, meublés puis mis en location longue durée (baux de 1 an renouvelables). Ces investissements peuvent se révéler intéressants car, grâce au régime fiscal français de la Location Meublée (LMNP ou LMP selon les recettes générées) et en particulier l’amortissement, l’investisseur sera faiblement imposé, voire non imposé en France pendant plusieurs années sur des revenus qui peuvent être intéressants.

Certains des inconvénients à gérer en France seront le risque de vide locatif, les éventuels travaux à effectuer et la gestion récurrente du bien. Si l’investisseur est résident fiscal en Italie, il devra déclarer les revenus provenant de la location de son appartement en location meublée en France et un impôt sera calculé selon la législation italienne. Toutefois, en vertu des dispositions de la convention fiscale entre la France et l’Italie, l’investisseur pourra déduire l’impôt payé en France de l’impôt italien. Autre point d’attention, et contrairement aux principes de l’imposition de la fortune immobilière en France, l’impôt sur la valeur des biens immobiliers détenus à l’étranger (IVIE) s’applique dès le premier euro sans abattement de la dette et pour un taux annuel de 0,76%.

Vous le voyez, il conviendra d’être vigilant quant à la fiscalité en Italie de vos investissements immobiliers car cela pourrait en limiter l’intérêt économique et ainsi la création de revenus pour la retraite.

Un autre placement privilégié est l’investissement à crédit en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). En effet, ce placement permet de percevoir de manière trimestrielle des revenus correspondants aux loyers de centaines d’immeubles loués et dont l’activité est gérée par la société de gestion de la SCPI. Les revenus fonciers ainsi générés le sont sans aucune gestion de la part de l’investisseur et le risque de vide locatif est largement diminué grâce à la diversification inhérente à la SCPI. De plus, il existe des SCPI de tous types et l’investissement en Europe, en province mais aussi dans des cliniques ou dans des crèches peut apporter une certaine diversification géographique et sectorielle à un portefeuille de SCPI principalement investi à Paris et en région parisienne.
Les revenus de SCPI sont considérés en France comme des revenus fonciers mais il existe un risque que l’Agenzia delle Entrate considère les revenus des SCPI comme des dividendes, créant ainsi une possibilité de double imposition. Pour optimiser un investissement en SCPI dans l’objectif de préparation à la retraite en France, il conviendrait de se faire accompagner par un professionnel à ce sujet.

Parlons enfin d’un investissement immobilier qui intéresse fortement les Français en Italie, l’investissement en Nue-Propriété. En utilisant le code civil français et le concept du démembrement, il est possible d’investir dans des biens immobiliers résidentiels en Nue-Propriété, c’est-à-dire en abandonnant la perception des loyers durant une période fixée contractuellement et en achetant en contrepartie le bien immobilier à une fraction de sa valeur en Pleine Propriété. L’investisseur évite ainsi le risque de vide locatif, le besoin de gestion, la fiscalité en France et en Italie (car absence de revenus) et même l’IFI et l’IVIE durant la période du démembrement (généralement entre 15 et 20 ans).

Une fois le démembrement terminé, l’investisseur pourra mettre son bien en location nue ou meublée, générant ainsi des revenus pour leur complément de retraite.

Afin d’optimiser patrimonialement et fiscalement ces placements, il pourrait être très intéressant d’avoir recours à la création d’une ou plusieurs sociétés françaises pouvant détenir de l’immobilier (SCI, SARL, SAS par exemple). L’utilisation de celles-ci étant complexe, leur mise en place ne doit intervenir qu’après une étude approfondie de la situation familiale, patrimoniale et fiscale des investisseurs.

Vous êtes aussi nombreux à vous interroger sur l’impact du Covid-19 sur l’immobilier. De manière générale, il faut garder en tête que l’immobilier est un actif de long-terme dont l’horizon de placement est au minimum de 10 ans. Ainsi sur le long terme, certains signes nous permettent d’être optimistes. Les gouvernements parlent de relance massive par la dépense budgétaire afin de sortir de cette crise. La politique monétaire de taux bas est, elle aussi, destinée à perdurer. Le télétravail et l’expérience de confinement pourraient amener un certain nombre de propriétaires existants à vouloir emménager dans des espaces plus grands apportant plus de confort et qualité de vie, (bureau séparé, balcon, terrasse, jardin). Tout ceci nous amène à penser que l’on peut s’attendre à une reprise de l’investissement dans l’immobilier à court et moyen terme.

En conclusion, le besoin de se créer des revenus complémentaires à la retraite, de surcroit pour les résidents en Italie, amène naturellement les investisseurs à se pencher sur l’investissement immobilier en France. Les solutions sont multiples et peuvent se révéler plus complexes du fait de la résidence à l’étranger.

Crystal Finance, leader français du Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant, propose de vous conseiller sur les montages immobiliers les plus adaptés à votre situation et peut vous accompagner dans leur mise en place partout dans le monde.
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