Investir dans l’immobilier sans souci de gestion locative, avec une fiscalité très favorable et une perspective de plus-value importante est faisable par le biais du démembrement. Pour les Français résidant en Italie, cette solution est particulièrement intéressante afin d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers et du patrimoine en France et en Italie.
Le démembrement temporaire consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes pour une durée définie : l’usufruit et la nue-propriété. L'usufruit donne le droit de jouissance du bien, c'est-à-dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus. La nue-propriété donne le droit de disposer du bien.
Quels sont les avantages ?
Le premier avantage d’un bien en nue-propriété est son prix d’acquisition qui représente entre 50% et 70 % de la valeur en pleine propriété. Cette nue-propriété est assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans. Cela donne ainsi accès à des biens immobiliers patrimoniaux, à Paris ou sur la Côte d’Azur par exemple, aux prix généralement rédhibitoires en pleine propriété. Le montant de la « remise » représente la somme des loyers futurs qui auraient été perçus durant le démembrement. Ces loyers seront versés au bailleur - dans la plupart des cas un institutionnel - qui a payé la valeur de l’usufruit. A la fin du démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, le bien en pleine propriété. Il peut alors l’utiliser comme bon lui semble : l’occuper, continuer à le louer ou le revendre.
L'investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, évitant donc les aléas de la rentabilité locative. La plus-value à terme sera constituée de la valeur de l'usufruit récupérée gratuitement et de la revalorisation intrinsèque du bien sur la durée d'usufruit.
Par ailleurs, investir en nue-propriété neutralise totalement risques et soucis locatifs, élimine tous les frais, taxes et charges normalement supportés par le propriétaire et sécurise la rentabilité de l’investissement immobilier.
Des programmes de qualité dans des villes à forte demande locative
Les logements proposés en nue-propriété sont généralement construits par des promoteurs nationaux, ce qui garantit leur qualité. Souvent, seuls quelques appartements d’un programme sont concernés par le démembrement, les autres étant vendus en pleine propriété. Il est donc aisé de vérifier si le prix de la nue-propriété n’a pas été surévalué.
En général, les opérations accessibles en démembrement sont situées dans des grandes villes ou des communes prisées. Le bailleur déboursant 30% à 50 % de la valeur d’un bien pour avoir le droit de le louer pendant une durée déterminée, il a tout intérêt à acheter l’usufruit de biens situés dans des emplacements à forte demande locative.
Une fiscalité avantageuse en France
En l'absence de loyers, il n’y a donc pas de revenus fonciers imposables. Si l’achat est fait à crédit, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers provenant de la location d'autres biens. Pour les personnes concernées par l’IFI, il est important de noter que le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’IFI sur la valeur des biens possédés.
En cas de revente à la fin du démembrement, la plus-value imposable correspondra à la différence entre le prix de vente et la valeur en pleine propriété au moment de l’achat. D’autres frais pourront également venir en déduction : forfait travaux (15 %), frais de notaires (7,5 %), abattement pour durée de détention.
Une fiscalité avantageuse aussi en Italie
Ici aussi, l’absence de loyers élimine de fait l’imposition des revenus fonciers. Depuis 2012, les biens immobiliers détenus à l’étranger sont soumis à une taxe patrimoniale équivalente à l’impôt municipal (IMU), cette taxe se nomme IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), elle présente un taux similaire à l’IMU (0,76% annuel) et dès le premier euro. Néanmoins, l’Agenzia delle Entrate italienne ne disposant pas des valeurs vénales des biens immobiliers situés à l’étranger (rendita catastale), se pose le problème du calcul de la base imposable. Ce dernier point est potentiellement très pénalisant. Heureusement, tout comme dans le droit français, la taxe patrimoniale IVIE est exclusivement à la charge de l’usufruitier sur la base de la valeur en pleine propriété. Ce dernier point rend l’investissement en démembrement temporaire encore plus intéressant pour les Français résidant en Italie qui ne seront assujettis à aucun impôt.
En résumé, lorsque l’on veut investir dans de l‘immobilier à moindre coût et avec une vision de long terme, tout en optimisant sa fiscalité en France et en Italie, l’achat d’un bien en nue-propriété peut être une excellente solution.
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