Résident ou non en Espagne, les revenus fonciers sont imposables. Pourtant, nombreux sont ceux qui louent au noir, sans contrat, pour éviter de passer par le fisc. Voici ce qui se passe si vous ne déclarez pas vos loyers.
Comment le fisc découvre-t-il les loyers non déclarés?
Les dernières données de Gestha, le syndicat des inspecteurs des impôts, indiquent qu'en Espagne il y aurait environ un million de locations au noir, ce qui représente 40,8% du total. En d'autres termes, quatre loyers sur dix ne seraient pas déclarés. C'est pourquoi depuis 2015, le fisc espagnol est devenu particulièrement vigilant et utilise toute sorte de moyens pour découvrir les fraudeurs.
Il faut dire que l'AEAT améliore progressivement le processus de compilation des informations. Ainsi, par exemple, les notifications sur les locations sont alimentées par les informations sur les cautions fournies par les communautés autonomes. Ces dernières années, l'AEAT a également utilisé des données provenant de portails immobiliers, de banques et de compagnies d'électricité et d'eau, etc.
Le registre foncier indique également les contrats de location enregistrés. De plus, si le locataire déclare le loyer (pour payer moins d'impôts) et que le propriétaire ne le fait pas, cela alertera l'administration fiscale qui ouvrira un dossier de sanction.
Le cas particulier des locations de vacances
Dans le cas des locations de vacances, où la fraude est devenue la plus courante, la principale source d'information pour l'administration fiscale est le formulaire 179, méconnu des propriétaires, qui doit être rempli tous les trimestres par les personnes ou les sociétés agissant en tant qu'intermédiaires dans les locations de vacances. Ce formulaire comprend des informations fondamentales, puisque les intermédiaires doivent fournir des données telles que les propriétaires du bien loué, la référence cadastrale du bien, le nombre de jours où il a été loué à des touristes, ainsi que le montant perçu. Le fisc n'a plus qu'à utiliser ce modèle pour savoir quels contribuables ont obtenu des revenus de locations touristiques.
Perte des avantages fiscaux existants pour le propriétaire
En tant que propriétaire, si vous déclarez votre logement comme étant loué, vous avez droit à plusieurs avantages fiscaux que vous perdrez si vous le louez au noir. Ces avantages sont les suivants
- Déduction jusqu'à 60% (50% à partir de 2024) des revenus perçus dans le cadre de l'IRPF.
- Déduction des dépenses liées au logement telles que les réparations, les impôts ou l'assurance habitation.
Conflit d'intérêt entre le bailleur et le locataire
Pour bénéficier de certains avantages fiscaux, les locataires peuvent présenter le paiement des loyers dans leur déclaration de revenus; ils souhaiteront donc que le propriétaire déclare la location. Dans ce cas, plusieurs cas de figure peuvent se présenter:
- Comme nous l'avons vu plus haut, si le loyer n'est pas déclaré, cela alertera les autorités fiscales qui pourront enquêter sur le cas et détecter qu'une infraction est en train d'être commise.
- Le locataire peut faire une demande formelle auprès des tribunaux, ce qui oblige le propriétaire à déclarer l'appartement et à payer les amendes correspondantes pour non-déclaration.
- Le locataire alerte directement le fisc et demande une inspection des autorités fiscales.
Le propriétaire s'expose à des amendes élevées.
Si l'AEAT (le fisc espagnol) découvre qu'un appartement est loué au noir, le propriétaire devra restituer toutes les sommes perçues au titre du loyer et, en outre, payer une amende pouvant atteindre 150% de tous les revenus tirés de la location. Le montant des sanctions encourues par le propriétaire dépend du montant non déclaré:
- Montants inférieurs à 3.000 euros : l'argent reçu pour le loyer devra être restitué et une amende de 50% de ce montant devra être payée.
- Plus de 3.000 euros : vous devrez rembourser le montant non déclaré, majoré d'un intérêt de 50 à 100% en fonction du montant.
- Dans certains cas (critères de récidive par exemple), une amende proportionnelle de 100 à 150% sera exigée.
Absence de protection contre le non-paiement
Outre les problèmes avec le fisc, le propriétaire perd la possibilité de réclamer les sommes qui lui sont dues en l'absence de contrat de location, car il n'y a pas de preuve que le loyer n'a pas été payé. De même, si le locataire cause des dommages au logement ou ne paie pas les charges (qui seront au nom du propriétaire), le propriétaire ne pourra pas en exiger le paiement ni en assumer les coûts.
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