La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) - loi sur les locations urbaines - régit les aspects juridiques du droit immobilier en Espagne. Qui doit payer les réparations? Comment et quand résilier un contrat? Décryptage.
Au fil du temps, la LAU a subi des modifications qui ont changé des questions importantes telles que la durée des contrats de location ou l'augmentation des loyers. Dans cet article, nous résumons les points les plus pertinents.
Quelle est la loi actuelle sur les loyers urbains ?
La dernière modification de la loi sur les loyers urbains a eu lieu en mars 2019, après avoir été approuvée par le Conseil des ministres via un décret-loi royal. La LAU est née en 1964 et a fait l'objet de nombreuses mises à jour, les plus pertinentes étant les versions de 1995 et 2013.
Le locataire peut mettre fin au contrat s'il donne un préavis de 30 jours avant la fin du contrat ou de l'une de ses prolongations
Combien de temps peut durer un contrat de location ?
Selon la LAU, la durée d'un contrat de location est librement convenue entre les parties. Si elle est inférieure à cinq ans, ou sept ans si le bailleur est une personne juridique, à l'expiration du contrat, celui-ci sera obligatoirement prolongé par tranches annuelles jusqu'à ce que le bail atteigne une durée minimale de cinq ans, ou sept ans si le bailleur est une personne juridique.
Toutefois, la LAU prévoit une exception. Le locataire peut mettre fin au contrat s'il donne un préavis de 30 jours avant la fin du contrat ou de l'une de ses prolongations.
Un décret du gouvernement limite actuellement et ce, jusqu'au 31 décembre prochain, la hausse des loyers à 2% maximum
Selon la LAU, le propriétaire peut-il récupérer le bien de façon anticipée ?
Ça dépend. Le bailleur doit pour cela exprimer sa volonté d'occuper le bien loué afin de l'utiliser comme résidence permanente pour lui-même ou pour sa famille au premier degré de consanguinité ou par adoption ou pour son conjoint en cas de jugement définitif de séparation, de divorce ou d'annulation du mariage.
Pour pouvoir reprendre le bien, il doit donner au locataire un préavis d'au moins deux mois du motif de la reprise. Le locataire est obligé de quitter l'appartement dans ce délai si les parties ne parviennent pas à un autre accord.
Si, trois mois après la fin du contrat, le propriétaire n'a pas utilisé le logement pour la raison indiquée, le locataire peut choisir, dans un délai de 30 jours, d'être réintégré dans le logement loué pour une nouvelle période de cinq ans maximum, en respectant les conditions contractuelles précédentes. En outre, il aura droit à une indemnisation pour les frais occasionnés par l'expulsion jusqu'au moment de la réoccupation.
Le bailleur est tenu d'effectuer, sans pouvoir augmenter le loyer, toutes les réparations qui sont nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions d'habitabilité
Combien de temps un contrat de location peut-il être prolongé ?
Une fois que la durée du contrat de location a été remplie, le contrat sera prolongé sur une base annuelle jusqu'à un maximum de trois ans, sauf si le bailleur donne un préavis de quatre mois avant la fin du contrat de son intention de ne pas le renouveler ou si le locataire donne un préavis de deux mois.
Que dit la LAU à propos de la caution ?
À la conclusion du contrat de location, le locataire doit verser au propriétaire une caution d'un mois, deux dans le cas d'un bail à usage autre que d'habitation. Cette caution doit être déposée auprès de l'autorité compétente en matière de logement de la Communauté autonome dans laquelle se trouve le bien. Si, un mois après la fin du contrat, l'Administration ne restitue pas le montant déposé, les intérêts légaux correspondants courent.
Le locataire sera responsable de toutes les réparations mineures qui peuvent résulter de l'utilisation normale de la propriété
Comment le loyer doit-il être payé selon la LAU ?
L'article 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les baux urbains) réglemente le loyer. En guise de résumé, la LAU stipule que :
Le loyer sera librement fixé par les parties.
Le loyer est versé mensuellement et doit être payé dans les sept premiers jours du mois. En aucun cas, le bailleur ne peut exiger le paiement anticipé de plus d'un mois de loyer.
Le bailleur est tenu de fournir au locataire un reçu de paiement, sauf s'il a été convenu que le paiement sera effectué au moyen de procédures prouvant l'exécution effective de l'obligation de paiement par le locataire (comme les virements).
Le paiement du loyer peut-il être modifié en raison de travaux de construction ?
Il peut être convenu, pendant une période déterminée, de modifier le montant du loyer, totalement ou partiellement, pour l'engagement du locataire à réformer ou à réhabiliter le bien. Le défaut d'exécution des travaux par le locataire dans les conditions convenues peut être une cause de résiliation du contrat de location.
Quelle que soit la méthodologie utilisée, il ne sera pas possible d'augmenter le loyer au-delà de l'indice des prix à la consommation (IPC)
Que dit la LAU sur la question de savoir qui doit réparer les dommages causés au bien locatif ?
L'article 21 de la loi sur les baux urbains stipule que le bailleur est tenu d'effectuer, sans pouvoir augmenter le loyer, toutes les réparations qui sont nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions d'habitabilité, sauf lorsque la détérioration de la réparation est imputable au locataire conformément aux dispositions des articles 1.563 et 1.564 du code civil.
Lorsque l'exécution d'un travail d'entretien ne peut être évitée jusqu'à la fin du contrat, le locataire est tenu de le supporter, même s'il est très gênant ou si pendant celui-ci il est privé d'une partie du logement.
Si les travaux durent plus de 20 jours, le locataire devra déduire la partie proportionnelle du montant pour le temps pendant lequel il a été privé du logement.
En revanche, le locataire sera responsable de toutes les réparations mineures qui peuvent résulter de l'utilisation normale de la propriété.
Le loyer peut-il être augmenté ?
Selon l'article 18 de la loi sur les baux urbains, pendant la durée du contrat, le prix du loyer peut être actualisé chaque année si cela a été expressément convenu. Quelle que soit la méthodologie utilisée, il ne sera pas possible d'augmenter le loyer au-delà de l'indice des prix à la consommation (IPC), en prenant comme mois de référence pour l'actualisation celui qui correspond au dernier indice publié à la date d'actualisation du contrat.
Attention, un décret du gouvernement limite actuellement et ce, jusqu'au 31 décembre prochain, la hausse des loyers à 2% maximum.
Quand un locataire peut-il être expulsé ?
Lorsque le propriétaire a besoin du bien pour lui-même, son ex-partenaire ou un parent au premier degré de consanguinité, le contrat peut être résilié prématurément, mais toujours après qu'un an se soit écoulé depuis la signature du contrat. En revanche, si le locataire s'avère être un mauvais payeur, une procédure d'expulsion peut être engagée, que l'année soit atteinte ou non. Suivant la communauté autonome, la procédure sera plus ou moins longue et s'apparentera à un parcours du combattant.
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