Locataires en Espagne: C’est le moment de négocier votre loyer !

Demander une réduction du prix de vente d’un bien immobilier est chose courante. En revanche, ça l’est beaucoup moins dans le marché de la location. Mais, ici aussi, la pandémie est passée par là et aujourd’hui, 75% des locataires qui négocient obtiennent une baisse du loyer.

Comme elle semble loin l’époque où les loyers ne faisaient qu’augmenter. En effet, c’est entre 2015 et 2020 que se concentrent les hausses les plus importantes du prix des loyers en Espagne, selon le portail immobilier Fotocasa. Ainsi, les loyers ont augmenté de 32% en 10 ans, et de 41% en 5 ans, ce qui rendait encore plus rentable l'achat d'un bien immobilier.

Les Espagnols, foncièrement propriétaires

Il faut dire en plus que le marché de la location a évolué ces dernières années. Contrairement au nord de l’Europe, les Espagnols sont majoritairement propriétaires. Mais la crise et l’augmentation du prix des logements ont provoqué un changement de tendance et de plus en plus d’Espagnols ont dû se résoudre à louer plutôt que d’acheter. Ainsi, en 2007, seulement 6% des ménages espagnols vivaient dans un logement loué, alors que juste avant la pandémie, ils étaient déjà 21%. Conséquence logique: hausse de la demande et donc des loyers.

Toutefois, le Covid a eu des conséquences sur le marché locatif, qui a connu des baisses très importantes (jusqu'à -15% dans des villes comme Madrid et Barcelone) depuis le début de l'année 2021. La baisse des loyers au niveau national est comprise entre -3% et -4% sur un an. Ces chutes ont clairement marqué l'année 2021 et continueront à être la tendance pour le début de l'année 2022 selon les experts, tant que la "normalité" ne reviendra pas à 100%.

L'été dernier a d’ailleurs été un tournant, tant pour l'offre que pour les prix, et le portail immobilier Idealista offre quelques indices pour expliquer les raisons de ce changement. "Avec l'annonce de la rentrée des universités, la fin de nombreux ERTE, le télétravail qui devient un outil hybride et le retour du tourisme, l'offre commence à diminuer progressivement et cette diminution entraîne peu à peu un resserrement des prix", soulignent-ils.

 

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Pourquoi les loyers ont-ils baissé en Espagne ?

Parmi les facteurs à l’origine de cette baisse figure l’irruption du télétravail, qui a poussé la demande vers la périphérie des grandes villes. Ces effets ont eu un impact sur l'augmentation de l'offre de biens à louer en centre-ville et, en conséquence, sur la modération des prix des loyers. 

En outre, le transfert de logements jusqu’alors destinés à la location touristique vers le marché résidentiel traditionnel a également eu un impact sur la baisse des loyers. Selon une étude menée par le portail immobilier pisos.com, l'été dernier, 20% de l'offre locative touristique en Espagne s'était transformée en offre résidentielle. Reste à voir dans les prochains mois si cette tendance s'inversera, avec le retour progressif des touristes. 

Enfin, la nouvelle loi sur le logement, avec l'incertitude juridique qui en découle encore en 2022, constitue l’une des principales préoccupations du secteur. On le constate en Catalogne où la régulation du marché locatif pousserait, selon les experts, de nombreux propriétaires à mettre en vente le logement qu’ils avaient en location. Ainsi, à Barcelone, l’offre de logements à louer a diminué de 34% en un an.

La situation est donc propice à la négociation pour les locataires, et la dernière étude réalisée fin 2021 par le portail immobilier Fotocasa corrobore ce fait. Elle montre que chaque année, environ un tiers des locataires essaie de négocier le coût de leur loyer, et ce, avec plus ou moins de succès. Or, depuis la pandémie, les résultats de ces négociations ont bien changé… 

 

75% obtiennent des locataires espagnols gain de cause

Concrètement, parmi ceux qui ont négocié, dans 75% des cas, ils ont obtenu une baisse de leur loyer en 2021, contre 11% qui ont vu leur loyer augmenter, comme le stipulait leur bail. Si l'on compare ces pourcentages à ceux de 2020 (66% ont obtenu un rabais et 20% une hausse), on constate que la pandémie a entraîné une réduction des prix pendant la phase de négociation. Pour neuf locataires sur dix, la réduction est en général de 15% au maximum du loyer initial et les locataires obtiennent gain de cause en moins d'un mois.

"La transformation du marché locatif, dont les prix ont connu la plus forte baisse en dix ans, a été alimentée par une chute de la demande dans les zones les plus centrales des grandes villes et moins de demande de la part des groupes d'âge mûrs. Cette combinaison de facteurs a placé le locataire dans une position très favorable lorsqu'il s'agit de fixer le prix du logement. C'est le bon moment pour le locataire d'essayer de faire baisser son loyer, car la perception des gens est que les loyers sont encore très chers. La négociation reste l'un des moyens les plus bénéfiques pour que les deux parties soient gagnantes", explique María Matos, directrice des études de Fotocasa.

Pas de baisse, pas de locataire

Parmi les raisons qui conduisent les locataires à négocier le prix, il en est une qui est particulièrement pertinente : 40% de ceux qui ont obtenu une réduction déclarent que c'était le seul moyen de parvenir à un accord. Mais, il y a aussi 21% qui considèrent que le prix fixé ne correspondait plus à la réalité du marché.

Du côté des propriétaires, on constate au cours des douze derniers mois un changement de tendance vers une plus forte négociation du prix du bien. Ainsi, le pourcentage de propriétaires ayant modifié le prix à la baisse par rapport à l'année précédente a sensiblement augmenté : en 2020, ils étaient 67% et en 2021, 86%, soit un chiffre supérieur de près de 20 points ! Autrement dit, la grande majorité des propriétaires a dû négocier une baisse afin de pouvoir louer leur bien ou conserver le locataire. 

 

Une première pour beaucoup

Une troisième donnée confirmant la plus grande disposition des propriétaires à ajuster le prix est que 65% de ceux qui ont baissé le loyer prenaient cette décision pour la première fois, un pourcentage nettement plus élevé que les 51% l’an passé. A signaler également que les petits propriétaires se sont montrés plus enclins à négocier que les professionnels du secteur. 

En revanche, force est de constater que ces négociations ne sont pas simples. Logique, vu que les propriétaires ne font pas ça de gaité de cœur. Pour cette raison, ces négociations durent plus longtemps. Par exemple, on constate une augmentation significative parmi ceux qui ont dû négocier entre un et trois mois, 19% en 2021, contre 11% en 2020. Et il en est de même pour ceux qui ont dû « parlementer » entre trois et six mois : de 3% en 2020 à 8% aujourd'hui. Mais la grande majorité a cédé en moins d’un mois.

Quant au rabais effectué, en février 2020, juste avant la pandémie, seuls 31% des propriétaires avaient baissé le prix de plus de 10% du loyer initial ; en 2021, 45% d'entre eux ont dû dépasser ces 10% de réduction pour louer leur bien ou conserver le locataire.

 

 

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Espagne: un IPC au plus haut

Compte tenu de l’inflation galopante, les discussions entre locataires actuels et propriétaires pourraient être âpres dans les prochains mois. Si l’on prend le dernier IPC du mois de décembre (6,7%) publié par l’INE, l'impact de ce chiffre sur les loyers pourrait être très important. 

Idealista a ainsi pris comme exemple le loyer moyen d’un appartement type F2. Avec un tel IPC -du jamais vu en trente ans-, l'augmentation du loyer serait en moyenne de 550 euros par an, passant de 680 à 726 euros par mois. Ce sont les locataires de Madrid, Barcelone, San Sebastian et Bilbao qui souffriraient le plus cette augmentation, s’ils ne négocient pas. 

Rappelons enfin que, selon la nouvelle loi sur le logement, les propriétaires devraient bénéficier d'avantages fiscaux s'ils réduisent le prix de leurs loyers, à savoir un abattement pouvant atteindre jusqu’à 90%, s’ils le baissent de plus de 10% dans les zones dites tendues.

En revanche, il sera plus difficile de "marchander" là où la demande est actuellement la plus forte depuis la pandémie. Il s’agit des zones éloignées des centre-villes, plus proches de la nature. Si l’on reprend le cas de Madrid, où les prix ont diminué dans le centre du fait de la baisse de la demande, les zones urbaines en périphérie profitent de cet exode. C'est le cas par exemple de Rivas-Vaciamadrid (au sud de Madrid), où le stock de logements disponibles entre mars 2020 et novembre 2021 a diminué de 18,7%, ou de Las Rozas (à l’ouest), avec une hausse des loyers de 10,17% sur la même période.