IMMOBILIER – Louer ou acheter à Madrid, ce qu'il faut savoir

Alors que le marché de l'immobilier espagnol reste morose et que les prix continuent de dégringoler, la question de louer ou d'acheter une propriété en Espagne n'est pas toujours évidente pour les nouveaux venus dans la pays. Voici quelques éléments de réponse pour ceux qui veulent acquérir un logement, ou simplement louer dans la capitale espagnole.

(Photo-libre.fr)

Un marché de l'immobilier stagnant malgré les acquisitions étrangères
Les prix de l'immobilier, en chute libre depuis l'éclatement de la bulle immobilière, ont continué à baisser depuis un an. Selon une étude d'idealista.es, premier site d'immobilier en Espagne, les prix à l'achat ont perdu 9% de leur valeur depuis l'été 2012. Par ailleurs, jusqu'à 3,4 millions de logements resteraient aujourd'hui vacants le pays selon l'INE, l'institut national de statistiques espagnol. La plupart des professionnels du secteur n'espèrent donc pas une reprise prochaine, la demande espagnole restant moribonde. Ils continuent néanmoins à porter leurs espoirs du côté de la demande étrangère, les acquisitions de propriétés réalisées par les étrangers ayant bondi de 28% depuis Juillet 2012. De quoi dynamiser quelque peu le marché immobilier espagnol, même si cette demande étrangère ne suffira pas à elle seule à inverser la tendance.

Louer "tranquille" à Madrid
Comme les prix continuent à baisser, acheter une propriété à Madrid peut être une option intéressante. Cependant, du moins dans un premier temps, prendre un logement en location comporte de nombreux avantages. En fait, tout dépend de la combien de temps on compte s'installer. En dessous de 7 ans, l'agence Moving2Madrid conseille de louer. En effet, en plus de présenter moins de risques, louer évite de payer des frais élevés de transaction (taxes diverses dont environ 7% TVA, mais aussi frais d'avocats), une différence non négligeable lorsqu'on ne compte pas s'installer à Madrid sur le long terme.

Selon l'agence Madridem,  l'offre d'appartements en location s'est beaucoup diversifiée au cours des dernières années. En effet, de nombreux propriétaires qui cherchaient à vendre se sont résolus à louer leur logement, car ils n'arrivaient pas à trouver preneur au prix nécessaire au remboursement de leur prêt hypothécaire. Aujourd'hui, il est donc possible de trouver des appartements de très grande qualité, dans les quartiers centraux de Madrid, pour un loyer très intéressant. En moyenne, le prix du mètre carré en location à Madrid s'élève à 10,8 euros. A titre de comparaison, à Paris, le mètre carré coûte 31,30 euros. Si choisir son quartier dépendra des goûts de chacun, il faut savoir que quartiers les plus chers, et souvent proposés au famille, Salamanca et Chamberi, (respectivement 13 euros et 12,3 euros le mètre carré) restent encore tout à fait abordables par rapport à la capitale française.

Attention cependant quand on vient de France, car les conditions de location sont différentes en Espagne. Tout se négocie directement avec le propriétaire, mais il faut savoir qu'en raison des difficultés du marché et de la recrudescence des mauvais payeurs, les propriétaires demandent souvent des garanties importantes. Il n'est pas rare de voir des propriétaires demander jusqu'à 8 mois de dépôt de garantie. Les mesures récentes, votées par le gouvernement de Mariano Rajoy, ont d'ailleurs contribué à renforcer les droits des propriétaires, au détriment des locataires. Parmi ces mesures, le passage de la durée du bail de 5 ans à 3 ans renouvelables, et la facilitation de la procédure d'expulsion des locataires qui ne payeraient pas leur loyer. Plus positif: la plupart des propriétaires demande un mois de préavis si vous envisagez de quitter l'appartement, une durée permettant une assez grande flexibilité si l'on veut déménager.  

Acheter, un bon plan dans le contexte actuel ?
D'après une étude réalisée par Idealista, le prix du mètre carré à l'achat, à Madrid, est de 3125 euros en Juillet 2013, contre environ 8000 euros le mètre carré à Paris. De quoi décider des acheteurs potentiels, malgré les risques que cela peut comporter. Par rapport à d'autres capitales européennes, acheter à Madrid a l'avantage de permettre un très bon retour sur son investissement, avec un rendement de 4,5%.  En effet, par rapport au prix d'achat, les loyers que l'on peut tirer en louant sa propriété sont très intéressants. Par ailleurs, le gouvernement a approuvé, le 24 mai en conseil des ministres, une loi qui permet l'octroi d'un permis de résidence en échange de l'achat d'une propriété de plus de 500.000 euros. Cette mesure, qui vise à attirer les acheteurs étrangers pour redonner un peu de vigueur au marché immobilier, peut être intéressante pour qui souhaiterait acquérir une propriété en Espagne.

Il est conseillé de privilégier l'achat à Madrid, plutôt que dans une autre région d'Espagne car la ville a tous les avantages économiques et culturels d'une capitale, tout en restant à taille humaine et agréable. En terme de localisation, Moving2Madrid conseille de ne pas se fier aux modes, mais de toujours privilégier le centre afin de réduire les risques quand on voudra revendre. S'installer à côté du Retiro par exemple est un bon choix, car cette localisation aura toujours de la valeur.

Pour éviter les mauvaises surprises, se faire aider d'un professionnel de l'immobilier ou d'un avocat, afin de vérifier la sécurité juridique, architecturale et fiscale de la propriété que l'on souhaite acquérir, surtout si l'on ne parle pas la langue. Par ailleurs, il est conseillé d'emprunter à sa banque en France, plutôt que de souscrire un emprunt en Espagne. En effet, pour les non-résidents, les banques espagnoles ne proposent pas ou peu d'emprunt à taux fixe, alors qu'il est aujourd'hui possible de souscrire un emprunt en France, pour acheter en Espagne, à des taux fixes d'environ 2,5%. Par ailleurs il faut savoir que les prêts accordés par les banques espagnoles ne couvrent qu'environ 60 à 70% du montant à débourser, le reste étant souvent à la charge du futur propriétaire.

Evidemment, acheter à Madrid peut être un grand pas à franchir, mais le cadre de vie qu'offre la capitale et les prix attractifs dans l'état actuel du marché représentent des arguments de poids. Alors, louez si vous ne restez que quelques années, afin de bénéficier de plus de souplesse, mais pour celui qui souhaite s'établir à Madrid sur le long terme, cette ville a un vrai potentiel.

Léa SURUGUE (www.lepetitjournal.com ? Espagne) ? Lundi 23 septembre 2013
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